摘要：随着房地产经济的迅猛发展，业主对房产面积测绘精度的要求越来越高。房产面积测绘的精确度与业主的合法利益有很大的关联，这就要求更加严格控制测绘过程质量，减少房产面积测绘误差。本文讨论了目前房产测绘中存在的几大问题，并对如何提高房产测绘质量提出相关的建议和对策。
关键词：房地产；测绘面积；误差；精度
引言
产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘工作，其技术相对简单，但政策性较强。测绘成果直接关系到产权人的利益。精准的测绘成果是房屋产权的重要依据。近年来，房地产业发展迅速，建筑形式也越来越丰富。目前以《房产测量规范》作为行业规范，规范还不很完善，个别条文解释不明晰，没有跟上房地产的发展速度。实际测绘作业时遇到特殊情况，测绘技术人员难以把握，导致面积纠纷。
一、房地产测绘的特点分析
1.1 对测绘人员的专业要求比较高
房地产测绘是一项非常复杂且精细的工作，它需要相关的工作人员具有较高的专业操作水平，这样才能有效的保障测绘的精度。同时在房地产发展的新阶段对于测绘人员的要求更加提升，他们不仅要具备相关的测绘专业知识同时还要懂房地产的相关知识，要了解房地产开发运行的相关问题，这样才能在测绘时将专业技术和房地产运营情况结合在一起，更有效的保障测绘的准确。
1.2 测绘图的比例尺较大
测绘图的比例尺较大是房地产测绘的一个明显的特点，是因为房地产开发一般都在城市，地图上所涵盖的范围和内容比较广，它需要对房屋周围的各项设施，交通道路，以及和其它房地产的界限进行准确的掌握所以在房地产测绘中所用的地图的比例尺一般较大，这样才能对整个房地产业的进行准确的把握。
1.3 测绘要及时变更测量和补测、修测
城市土地的利用会随着时间的推移而相应的发生变化，尤其是城市化飞速发展的今天，城市土地利用更加明显，各项建设进程较快，所以相应的房地产周围的原有状况也会发生转变因此要及时的进行修测以确保房地产测绘的实时有效性，另一个方面就是要进行及时的变更测量，是因为现在房屋的房主变更比较频繁，所以在变更房主时也要进行相应变更测量，来确保房主的利益。
二、影响房地产测绘面积误差的问题探究
2.1 具体的影响方面分析
（1）房屋层高的问题
根据相关的房屋测绘面积的法律规定，在进行房屋面积测绘时，测量的房屋的层高必须要高于2.2米，如果低于这个要求则不能进行测绘，现在的楼房建筑普遍都遵循这个原则而建，所以在进行房屋面积测绘时要考虑这个问题。
（2）房屋阳台面积的测绘
如果房屋的阳台属于全封闭的类型，在进行测绘时，要不仅要测绘阳台面积还要算上阳台围护结构的外围水平投影的面积，如果阳台属于半封闭的类型，则在进行测绘时要计算围护结构外围的水平投影的二分之一，所以在进行测绘时要充分的把握，避免出现测绘面积的误差。
（3）两层建筑的室内楼梯面积
在一些大型的公寓中，一般属于两层建筑或者多层建筑，所以要对连接上下两层的室内楼梯的面积进行计算，要按照自然层的方法进行计算，如果不讲楼梯的占地面积算在内那么会在后期产生权属的问题，这也是影响测绘面积误差的原因。
2.2 预测面积和实测面积的误差
根据相关规定，如《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》中指出在进行房屋的实际测量时的面积可以和预测的面积之间有百分之三的误差存在，但是一旦超过这个范围就属于测绘误差。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这是因为较小的误差是不可避免的，主要是因为：
（1）在实际的施工中建筑物中有些地方的设计进行了改变以及在在实际施工中没有按照原来的施工设计进行施工。（2）施工后房屋的建设面积与原来的房屋面积的设计不对等。（3）在工程完成后，由于分摊部位的功能改变和相关服务区的改变也会影响测绘误差。
三、提高测绘精度的技术运用
3.1 做好前期控制工作
严格控制前期测绘资料和图纸的质量是整个面积测绘过程的基本前提。在实际测绘过程中，一定要将施工图纸上交政府相关规划部门进行审核，房产测绘单位只能接收委托方提供的审批已经通过的施工图纸，确保测绘面积的合法性。其次，在测绘过程中，如果存在某些要变更的事项，委托方必须提供详细的变更单。为了便于测绘过程中对相关测绘数据的查阅和计算，施工图纸至少应该包括以下几种：建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台和飘台大样图等等。比如：坡屋顶的范围线难以在平面图中进行确定，但是在剖面图中就清晰明了。同时，在前期的资料中应该提供建筑详细的功能部位的位置和相关说明，比如：中央空调、蓄水池、储热器、配电室等等。
3.2 保证测绘计算的合理性
在确定面积的计算部位时，应该严格按照《房产测绘规范》的规定。房产测绘之前，为避免测绘总面积发生偏差，应该明确要测绘的全面积、半面积和不需要计算面积的部位。比如，公用面积的测算要分情况来测算。如果该公用面积完全是封闭状态的，就要计算全面积；如果是敞开状态的，要看该公用面积是否在建筑的主体结构以内，分情况测绘。在实际测绘中，为了提高测绘的准确性，工作人员应该要求委托方提供详细的说明书，避免委托方错标阳台、飘窗和花坛等面积。关于公用面积分摊的合理性问题是整个面积测绘的核心所在。公用面积分摊错误直接会影响到使用者的利益。在房产各面积计算准确后，一定要按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。若不能明确分摊面积，应组织相关测绘、技术和质检人员商讨确定。计算完公用分摊面积之后，要将分摊面积与之前计算的各面积进行比较，确保其准确性。
3.3 优化流程，提高测量精度
管理系统中最为核心的技术内容之一就是工作流程技术，通过此种技术可以对全部业务过程的规范性以及完整性实施有效监督、控制，并且能够对信息流进行实时跟踪。在房产面积测绘工作中应用工作流程技术能够更加有效控制房产面积测绘过程，并且通过流程化管理软件能够针对不同岗位职责进行权限设置，从而保证所有的业务内容都能够受到系统的有效监控。另外，此技术能够对所有环节的实施过程内容（主要包括操作人员的姓名、时间、机器号等）进行记录，这样就能够进行全过程的实时监控和控制，能够有效提升房产面积的测绘质量。在此过程中要保证测量精度的质量控制。对于房产面积的测绘，如果测量精度出现偏差，势必会导致整个房产面积测绘出现较大的误差。在测绘的过程中为了减少在房产界址点和房角点测绘过程中的误差，还需要设立一个精度极高的控制网来进行测绘，这样能够确保所进行的测绘工作具有更高的质量保证。此外，我国对于二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位测绘也有相关的规定，需要保证其测绘误差在0.025m 以内。以上这些测量精度的要求，是在房产面积的实际测绘过程中必须遵循的。
3.4 加强测绘工作人员的培训
测绘工作人员所具有的综合能力直接决定着房产测绘质量的情况。从目前情况来看，房产面积测绘人员主要包括以下几种类型，分别为：外业测绘人员、内业测绘人员、资料整理人员、产品检验人员等等。测绘机构可以通过专业培训、专业讲座、外部交流等方式定期对测绘工作人员进行教育培训，从而提高房产面积测绘人员的专业技能和综合素质，使其掌握自身专业技能的基础上了解房产面积测绘方面的法律法规和相应条款，要加强新技术、新方法的了解和应用，从而有效提升房产面积测绘过程中的计算能力，全方位提升房产测绘工作的质量。
结束语
总之，通过进一步实践分析，明确了房产面积测绘中存在的问题，提出了有效的解决对策，为了进一步提高房产测绘工作质量，要不断进行技术创新，要积极制定完善的测绘流程，从而才能不断推动房地产业发展。
参考文献：
[1]张海澄.房地产测绘面积误差分析[J].江西建材，2016（16）：228.
[2]邓峰，胡骏红.房地产测绘面积误差及精度分析[J].中国高新技术企业，2007（05）：189-190.
论文作者:刘娟
论文发表刊物:《基层建设》2019年第25期
论文发表时间:2019/12/12
标签：面积论文; 房产论文; 误差论文; 房地产论文; 精度论文; 测量论文; 房屋论文; 《基层建设》2019年第25期论文;