摘要：房地产行业近年来发展迅速，商品房数量也不断增多，且销售程序日益规范化。但是从房地产行业的现状来看，就房产面积来看依然存在大量的纠纷，尤其是房屋共用建筑面积分摊问题，一直都是房地产市场管理中的重难点。为有效解决这类问题，就必须要精确做好房产共用面积测绘，降低与实际情况的误差，以免造成产权人经济损失而发生利益冲突。本文就房产测绘中共同面积分摊问题进行了分析，并提出了相应的对策。
关键词：房产测绘；共用建筑面积分摊；功能区
共用建筑面积作为成套房屋建筑面积的重要组成部分，因其在以房屋面积为载体的交易价值中占有较大比例，且比较大的影响着房屋销售出房率，同时代表着房屋本身可承载公共服务能力的水平，具有极其重要的地位。因该部分面积计算较为复杂，房屋销售合同、不动产权证书中又不能很好的加以表述，购房人不易准确获取相关共用建筑面积信息、不易依法维护自身权益而产生诸多纠纷、信访、行政复议和诉讼情况。本文将对房产测绘共用建筑面积分摊方法进行分析，提出了相关解决策略。
一、房产共用面积分摊方式
（一）共用面积分摊概述
房产测量规范中明确规定，在对房产面积进行测绘时，需要先确定共有建筑面积范围，包括管道井、通风井，电梯井、楼梯间、公共门厅、消防设备用房、设备用房以及过道等面积。然后按照本建筑工程内套内面积总和，对所有共用面积总和以及总套内面积比值为比例系数，各套乘以比例系数所得结果便为每套应分的共用面积大小。另外，对于不同的楼房类型，所对应的共用面积分摊方法不同，但是均调以每一幢楼为对象，对全楼共用面积、功能区共用面积以及层共用面积进行总计，逐级嵌套分摊[1]。
（二）共用面积分摊方法
1. 普通住宅楼: 第一，总计全楼共用面积，除以全楼套内面积，得出最终分摊系数。然后各套套内建筑面积与分摊系数相乘，即为分摊面积，产权面积即各套加上分摊面积; 第二，以整幢楼为单位，将各共用面积在相应单元内分摊。第三，在各套之间对各共用面积进行平均分摊。
2. 商住楼: 第一，全楼分摊。即确定一个分摊系数，将楼梯间作为公用面积进行全楼分摊，包括商业部位楼梯间，将底商与住宅两部分均按照同样面积比例进行分摊计算; 第二，利用分摊。此种方法即底商不参与底层楼梯间分摊，上层住宅均需要分摊全部楼梯间面积。虽然底商不使用底层楼梯，但是此种分摊方式，增加了上层住宅分摊面积，在户型相同的两幢楼间，因底商问题存在较大的分摊面积差异。且底商层数越多，住宅部位所需分摊面积越大，实际差异也就越高; 第三，利益分摊。商住楼商用部位楼梯间及突出屋面楼梯间全楼分摊，住宅部分楼梯间住宅分摊[2]。
二、房产测绘共用面积分摊问题
（一）测绘人员技能较低
房产测绘技术性与专业性比较高，非专业人员不能胜任此项工作。同时房产测绘也是一项敏感度比较高的工作，因为这关系到各业主的切身利益。这样就决定了测绘人员需要具有非常丰富的工作经验，在熟练掌握专业技能的同时，还需要有良好的工作状态和有较高的责任心，保证测绘结果实事求是，避免测绘结果与实际情况存在较大差异。但是对于房产共用面积的计算，不同测绘人员理解不同，最终得到的结果也就不同，进而分摊到各业主房产的共用面积便会产生差异。即便是现在国家已经针对房产测绘工作制定了相应的规范，但是因为测绘人员技能水平问题，导致房产面积纠纷问题依然存在。
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（二）现行规范不合理
就房产面积测绘现行规范来看，建筑面积计算与公用建筑面积分摊规范缺乏可操作性，在实际应用过程中，会因为测绘单位或者测绘人员的变动，而使得同一幢楼测绘结果存在一定程度上的差异[3]。尤其是对于结构复杂较高且功能较多的房屋建筑，在对其面积进行测绘时，经常会因为公摊面积不同而使得相同户型房屋面积存在较大差异，降低了房产测绘工作精确性，而使得房屋在销售过程中出现面积纠纷问题。
（三）开发商行为不规范
我国国情决定了商品房价格持高不下，这样部分开发商为获取更多利益，而从房屋测绘面积方面采取违规措施，导致房屋面积缩小[4]。房产面积测绘与公摊问题决定了各项房屋产权的办理，也关系着业主利益，是业主维护个人利益的重要保障。如果房产测绘存在不合理问题，不仅会损害到业主利益，同时也会加大房地产行业管理难度。为避免因房产面积产生纠纷，要求面积测绘工作均需要严格按照专业规范来进行，可提高各项测绘技术实施的科学性与可靠性。
三、房产测绘共用面积分摊问题优化策略
（一）共用面积分摊原则
面对房产测绘共用面积分摊问题时，为有效避免各类问题的产生，减少面积纠纷的产生，需要严格遵循专业规范和原则来进行。在计算共用面积分摊时，应以幢为单位，非本幢楼公用面积不在本幢分摊。如产权各方存有合法建筑面积分割文件与协议等资料的，应严格按照资料要求进行分摊； 而无面积分割文件或协议等各类资料的，则应按照套内建筑面积为该幢楼各套房产套内建筑面积和比例进行计算。并且对于服务于整幢楼的公共面积，需要由该幢楼各套房分摊； 如果公共面积仅仅为部分服务，则由服务的局部各套房分摊。另外，对于多次分摊的共用面积，应分别计算分摊系数，且以从整体到局部、从区间到区内的方式逐步分摊。在对所有共用面积分摊计算后，不进行个套房分摊共用面积界线的划分，任何人不能随意对原设计进行更改或者随意侵占[5]。
（二）规范处理共用面积分摊
现行房产测绘规范中，对共用面积测绘要求并不全面，在实际作业中受测绘人员个人理解的影响较大。尤其是对于结构复杂度高且功能较多的建筑，测绘人员理解角度不用，所选分摊计算方法不同，便会导致最终测绘结果存在较大差异。因此要求房产测绘工作需要由专业人员负责，具有丰富的实践经验，且熟练掌握各项规范要求，具有端正的工作态度，能够严格按照专业规范进行测绘，并灵活应用各项技术。在对房产进行测绘时，一般应先要求产权人提供共用面积分摊方案书面文件及与购房者达成的共用面积分摊协议，对未达成双方协议的房产，需要测绘部门提供合理的分摊方案，并促进双发达成协议。对常见的共用面积分摊分析进行规范化处理，控制面积测绘偏差，缩小测绘结果误差，为房产管理工作的有效开展提供帮助提高测绘人员专业能力测绘人员个人能力在很大程度上决定了房产测绘结果精确性，为有效解决房产测绘共用面积分摊问题，必须要加强对专业测绘队伍的建设，并不断提高测绘人员专业技能水平[6]。定期对测绘人员进行专业培训，保证其掌握测绘技术、测绘业务以及相关法律法规，同时还要了解房产业务知识。还应对测绘人员进行思想教育，使其具有较高的质量意识与责任意识，减少因个人失误出现的纠纷问题。
结语：
为减少房产测绘共用面积分摊问题，需要严格遵循专业原则，并针对存在的问题进行分析，从专业角度出发，选择有效的措施进行优化，降低各项因素的影响，争取不断提高测绘结果的精确性。
参考文献：
[1]徐敏.房产测绘共用建筑面积分摊方法分析[J].商品与质量,2018(31):94.
[2]赵丽君.房产测绘共用建筑面积分摊方法分析[J].南方农机,2018,49(13):236.
[3]徐佳鑫,张嵘.刍议房产测绘共用建筑面积分摊方法[J].建筑工程技术与设计,2018(13):4235.
[4]毛明霞.房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨[J].建筑工程技术与设计,2018(5):566.
[5]张卫东.房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨[J].中国房地产（综合版）,2018(2):54-57.
[6]吴亚稀.房产测绘中共用建筑面积分摊计算方法的研究[J].建筑工程技术与设计,2018(22):4508，1335.
论文作者:董剑夕
论文发表刊物:《防护工程》2019年第1期
论文发表时间:2019/5/19
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