摘要：在我国，由于融资渠道的单一，使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示，我国的商业银行房地产金融隐藏着重大的风险隐患。历史教训表明：商业银行的房地产金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。所以要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险，这不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
关键词：房地产金融；风险；对策
一、房地产金融定义
房地产金融是指房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道 所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
房地产金融业务的内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产 抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价 证券的发行与交易等。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中，由于各种现实中无法确定的 因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。
二、房地产金融风险成因
房地产金融风险主要存在于金融业。房地产金融风险成因主要有两个因素：房地产泡沫过分膨胀和金融机构信贷体系发展不健全。其风险原因主要表现在以下几个方面：
（一）房地产泡沫过分膨胀
房地产泡沫引发经济波动的原理在于，经济人依据脱离基本面的房价信号做出经济决策，导致经济体随着泡沫的膨胀与破灭而波动。首先，发生泡沫的房地产市场是经济体的重要组成部分，在经济体中占比较大，房地产市场随着泡沫膨胀与破灭的大幅度波动，直接造成经济波动。其次，发生泡沫的房地产市场还与经济体其他市场或者部门有联系，会通过产业链、金融链和居民消费等多种渠道，将房地产市场泡沫膨胀与破灭的影响传递出去，间接造成经济波动。
除了房地产市场自身波动直接导致经济波动，房地产市场泡沫对其他市场或者部门的间接影响力可能更加惊人，下面具体讨论。
1.产业链传递
房地产行业通过产业链中上下游企业之间的购买与销售行为，引起上下游行业膨胀和萎缩。房地产市场繁荣，能够带动设计、测绘、建筑、水泥等原材料行业、广告、销售中介和银行等关联产业繁荣；反之，房地产泡沫破灭，则会引起这些关联产业大幅度萎缩。国内有学者运用投入产出模型计算发现，我国房地产业每增加1单位产值可带动国民经济各产业增加1.416单位产值，其中对金融保险业、商业的带动效应均为0.145，居其他产业之首，对建筑业、化学工业等其他14个行业均有带动作用。
房地产开发企业与其他企业之间购销业务并非总是钱货同时两清，往往以各种类型应付款方式接受其他企业提供商业信用。若某房地产开发企业出现流动性危机不能偿还到期债务，或者宣告破产，则商业信用链断裂，直接下游企业可能因此出现流动性危机或者破产，如此循环下去，引起连锁反应。
因此，产业链传递包括购销活动和商业信用两个方面，通过房地产开发企业与关联企业间购销活动量增减和交易价格涨跌以及商业信用链断裂，传递泡沫影响。
2.金融链传递
除了产业链，融资链也是传递房地产泡沫影响的重要渠道。具体来说，在直接融资即以债券或者股票融资为主的经济体，连接储蓄者和融资者的直接融资链，会通过投资收益或者亏损，向为房地产投资提供融资的投资者传递房地产市场泡沫膨胀与破灭的影响。直接融资体制下的投资损益问题，因为市值计价会计准则和财务杠杆的使用被进一步放大。根据明斯基的金融不稳定假说，如果繁荣期较长或者繁荣程度较高，则人们很容易过分乐观而借入更多的债务来进行投资，经济体的融资结构将转向投机融资和庞齐融资（Ponzi Finance，指现实流无法支持本息甚至股息），因而更不稳定。
而在间接融资即以银行贷款为主要融资渠道的经济体，房地产泡沫通过影响融资抵押品价值和银行资本充足率，导致银行信贷量扩张或者收缩，进而导致经济波动。如日本企业获得融资的主要方式是固定资产抵押贷款，特别是房地产抵押贷款。抵押贷款量取决于抵押物价值，即抵押物数量乘以抵押价格。抵押价格通常是抵押品市场价格的一定折扣比例。因此，企业融资能力与净价值很容易受房地产价格影响。抵押房地产价格上涨将提高企业融资能力，企业可以扩大投资，提高生产能力，增强创造现金流偿付债务的能力，同时导致房地产价格继续攀升，反之类推。更为重要的是，当经济体中的大部分企业使用同样抵押品获得贷款时，房地产价格变动对企业净值的影响将导致对某部门的冲击扩散到所有部门，即使这些部门之间没有产业链关联。这就是资产负债表间接效应。国外有学者认为，若一个经济体中企业以资产抵押融资为主要融资方式，财务杠杆比率较高，而且资产市场是向前看的，则资产负债表间接效应的影响力将超过信用链断裂的直接效应，而成为资产价格引起经济波动的最主要因素。
房地产泡沫破灭可能摧毁融资链，引起企业和居民融资困难，使得经济体启动债务通缩循环，投资者严重亏损与金融机构破产，致使金融市场瘫痪，丧失融资与定价功能，进而造成实体经济大规模萎缩。
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3.居民消费
居民财富随着资产价格上下而波动，导致消费进而经济波动，即财富效应。根据生命周期假说和恒久收入假说这两种消费理论，财富影响消费。随着房地产在总财富中比重逐步增加，房地产价格波动对消费的影响逐渐提高。一般认为，房地产财富效应高于股票财富效应，以金融市场为主要融资渠道经济体的财富效应，高于以银行为主要融资媒介经济体的财富效应。
（二）金融机构信贷体系发展不健全
银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。但是，这只是问题的一个方面。银行在房地产泡沫迅速崩溃方面，也扮演了同样重要的角色。如果出现某种未可预见的不确定因素导致房地产价格下降，将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，并将使银行资产的规模缩水。同时，房地产价格的降低也使得由房地产作为抵押品的贷款项目的价值下降，并导致违约率上升，从而使银行的资产缩水、盈利下降。而且，房地产价格的下降，同时也传递了房地产信贷风险增加的信号。所有这些，都将促使银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。同时，监管者为了应对不利的局面，可能执行更为严格的监管措施，如提高资本准备金、执行更严格的银行规定以及针对房地产业的信贷管制等，这进一步缩减了房地产业的信贷，从而对房地产价格施加了更大的下降压力。
三、我国房地产金融风险防范措施
（一）建立和完善房地产业金融政策
1.建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立健全全国性的房地产企业及个人信用档案系统，为金融机构提供借款人较为客观的信用度，使金融机构根据信用等级，针对不同的借款人给予不同的贷款条件。信用档案系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况和借款企业的经营状况进行实时动态监控和追踪调查，对个人和企业信用度评定打分，以此规范借款行为，使其按约履行合同。同时为金融机构分析、预测贷款风险类别与概率提供方便。
2.拓宽房地产融资渠道，实现融资结构多元化。通过金融产品创新，开拓更多的房地产融资渠道，更大限度地吸纳社会资金，是解决房地产开发企业资金短缺的重要手段。为此应加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行质量和效率，以更好地为住房投资者和消费者服务。
（二）加强宏观调控，切实稳定房价
1.重点控制投机性需求，挤掉市场需求中的虚假成分。在信贷政策方面，2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，国务院出台具体措施指出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这些政策无疑对投机性需求能起到抑制作用，但实际调控效果依赖于政策执行情况。因此，还必须加强政策执行方面的监督。
2.优化住房供给结构，加大普通商品住房建设的力度。调整住房供给结构，增加普通商品住房的投资开发量是缓解供求矛盾、制止结构型房价上涨的最好办法。为使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大，可以对开发商实施适当的鼓励政策，如在土地供应、配套建设、税费减免等方面给予一定优惠，提高开发商建设普通商品住房的积极性。
（三）商业银行应加强管理，提高风险防范能力
1.商业银行要加强对房地产行业周期波动及产业政策研究，制定与产业政策相协调的房地产信贷政策；建立和完善房地产市场分析、监测和预测指标体系，扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，以应对各项房地产金融风险。
2.银行信贷人员应加强风险意识和职业道德意识，在调查环节做到尽职尽责，认真做好贷前调查，及时分析信贷业务的信用风险和经营风险并实施信贷风险防范措施。
（四）健全房地产的法律、法规体系
房地产领域属于社会政策范畴，同时也是暴利行业，该行业的寻租腐败问题比较严重。因此，严格明确的法律规范和法律机制是确保房地产业稳健发展的关键。从世界范围看，房地产健康发展的国家无一不是法纪严明的国家。目前，我国有关房地产发展方面的法律体系和法律机制尚不健全。我们应借鉴先进国家的经验，加强法律体系建设，健全法律机制，为稳定房价提供法律保障。
参考文献：
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作者简介：孙化璇，1995.7.25，女，2017年本科毕业于北京建筑大学，北京，现居北京，在职研究生专业：房地产经济与管理。
论文作者:孙化璇
论文发表刊物:《基层建设》2019年第21期
论文发表时间:2019/10/17
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