房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析，本文主要内容关键词为：因果关系论文,实证论文,经济增长论文,房地产市场论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
引言
自从1998年住房货币化改革以来，我国的房地产消费需求获得巨大释放，房地产市场得到极大繁荣。作为国民经济的先导产业，房地产产业的健康发展无论对人们生活、还是对国家财政收入，以及对国民经济的发展都是十分重要的。从图1可以看到，1995年至2002年，我国的国民经济以每年7%～8%的速度增长；而与此同时，房地产市场的商品房交易额则以每年20%～30%的速度增长。尤其是1998年之后，房地产市场的空前发展，成为推动我国经济持续高位增长的重要因素。
图1 中国GDP与商品房的年交易额（单位：亿元）
资料来源：国家信息中心房地产数据库（1995年－2002年）和《中国统计年鉴－2002》[9][10]
注：实际GDP，以1995年为基期，根据每年当期同比增长率计算所得。房地产实际销售额，根据名义的商品房的销售额除以当期的居民消费价格指数得到。
另一方面，“衣、食、住、行”是人们最基本的生活构成要素，而房地产产业的好坏直接关系到人们的生活问题。根据国外的统计，房地产价值占家庭财富的50%～65%，是家庭财产最为重要的组成部分。在企业资产中，房地产价值占企业总资产的30%～70%。有分析认为，生产力发展水平越高，则房地产价值占企业资产的比例越高（谢经荣，2002）。
经济增长是社会发展的重要目标之一。但是近些年来，随着房地产市场的高速发展，全国房价节节攀升。中国的房地产是否健康发展，是否会危及经济增长？这个问题自从2001年底被学者提起以来，就一直是经济界的热门话题。于是，2002年至今，先是有七部委关于整顿房地产市场秩序的文件，紧接着有六部委关于加强房地产市场宏观调控的通知，然后在2003春天又有国土资源部进一步清理整顿土地市场秩序的通知，接着在2003年6月13日，央行发布了121文件，公布了房贷新政策，接着国务院在2003年8月公布18号文件强调房地产业对国民经济贡献。这一系列政策的出台，在学术界和实务界产生了极大反响。
如何看待房地产市场的发展中的泡沫？如何规范房地产市场的发展？这些都是政府当局亟待解决的问题。然而，要想实现对房地产市场的有效监管，就必须正确地、合理地分析房地产市场与经济增长之间的关系。本文就希望能够从实证分析的角度对这二者之间的联系进行客观评价。
下面，第二部分将给出本文的基本理论方法、并介绍已有的相关研究；第三部分为数据选取和模型设定；第四部分展示检验结果；第五部分给出结论并进行分析。
Granger因果关系检验和国内已有相关研究
经济变量之间因果关系的假设检验最早是由C.W.J.Granger（注：C.W.J Granger 2003年10月与Robert F.Endle共同获得2003年度诺贝尔经济学奖。诺贝尔经济学奖评审委员会认为Granger的主要贡献，是他在用一般趋势分析来分析经济时间序列上的方法创新。Granger因果检验是这一思想的重要应用。）提出的，是基于这样的统计推断思想：如果变量X引起(cause)变量Y，则变量X的变化将先于Y的变化。利用分布滞后的概念，Granger(1969)提出了Granger因果关系的定义：
都将依赖时间t而变化，则“Granger因果检验”的结果将随时间而变化。
近几年，Granger因果检验在中国经济问题的实证研究中越来越受到重视，广泛应用于各个经济领域，下面简要回顾一下将该方法运用于中国经济增长实践的相关研究。刘金全(2002)应用Granger因果检验从需求方面研究经济增长的驱动因素，并证实从1992年以来我国经济增长过程中在整体上存在消费需求驱动的现象，尤其是在水平值上出现了消费——产出的双向Granger影响。
韩旺红等(2003)、战明华等(2003)、陈军等(2002)从金融中介发展、金融市场发展的视角应用Granger因果检验来研究它们与经济增长的关系，结果表明金融中介和金融市场发展都是经济增长的原因，而且金融中介的发展对经济增长的影响比金融市场发展对经济增长的影响更为重要。
刘金全和于惠春(2002)、陈平等(2001)研究了固定资产投资、居民储蓄率、结构转型、通货膨胀等与经济增长的因果关系。刘金全在研究固定资产投资与经济增长关系时，发现它们之间不存在显著的Granger因果关系，但在研究储蓄率与经济增长的关系时发现，储蓄率在我国现阶段对经济增长没有显著的正面影响，但实际GDP水平值对储蓄增量有着显著的负面影响。陈平在分析结构转型以及伴随着结构转型的资源转移对经济增长的影响时，发现结构转型促进了我国的经济增长，而非经济增长造成了我国的结构转型。
从已有的经济变量与经济增长的实证研究中可以看到，Granger因果关系检验是分析经济变量关系的有力工具，有助于我们客观认识变量之间的内在规律。但是如何客观看待房地产市场与经济增长的关系，已有的研究还没看到，本文就从经验分析角度做一尝试。
数据选取与模型设定
本文拟将采用Granger因果假设检验来研究我国房地产市场的发展与区域经济增长的相互影响。由于只能得到1994至2002年的全国总量数据，再加上解释变量需要滞后一定的阶数，所以自由度太小。这样得到的估计结果既不稳定、也不可靠，因而放弃了选取全国总量数据进行检验的最初想法。
为了扩大样本容量，本文选取了我国29个省市（不包括重庆和西藏）1994至2002年的Panel数据，并用各地房地产市场商品房的交易额来表征当地房地产市场的发展情况，记为RRS，用各地GDP来表征当地经济发展情况，记为GDP实际GDP，以1994年为基期，根据每年当期同比增长率计算所得。房地产实际销售额，根据名义的商品房的销售额除以居民的消费价格指数得到。
所有数据来自历年的《中国统计年鉴》和国家信息中心房地产网数据库，详见表1。
表1 各地区的商品房交易额与各地区的实际GDP（单位：亿元）
资料来源：国家信息中心房地产网数据库和《中国统计年鉴》（1994-2002年）[9][10]
如何基于Panel数据进行因果检验？需要考虑两方面内容：一是因果检验方面，首先保证进行检验的变量的平稳性，其次需要确定解释变量的合理滞后阶数；二是Panel模型设定方面，需要在“固定斜率、固定截距”和“固定斜率、变截距”模型之间做出选择，为了保证估计的自由度，我们不考虑“变系数变截距”模型。
由于样本数据时间太短，所以对各地区相应的RRS和GDP变量进行单整检验没有太大意义，因为常用的ADF或PP检验方法的实现都需要大样本作为支撑。这里，我们将根据经验做出如下判断：RRS和GDP取对数之后的变量1n RRS和1n GDP为一阶单整变量，则差分变量d1nGDP和d1nRRS为平稳变量。事实上，通过观察d 1nGDP和d 1nRRS的时间趋势图，确实呈现平稳趋势。另外，如此假设还有一个经济意义上的好处，就是d1n GDP和d1nRRS分别表征了RRS和GDP的增长率。
本文采用Akaike(1970)最小FPE(Final Prediction Error)准则来确定解释变量的滞后阶数，最后方程的解释变量包括被解释变量d1n GDP(d1n RRS)的1阶滞后以及解释变量d1n RRS(d1n GDP)的当期值和1阶滞后。
至于Panel模型的设定，需要进行协方差分析检验。下面就通过RRS→GDP方向的因果模型说明具体步骤（GDP→RRS的模型设定过程类似），主要考虑如下两个假设：
假设1：斜率在不同的横截面样本点和时间上都相同，但截距不相同
假设2：斜率和截距在不同的横截面样本点和时间上都相同
基于假设1和2分别构造F统计量。在不改变模型本质的情况下，我们检验假设1、2的单变量模型简化形式[12]（注：通过计算假设1、2以及平行数据单变量模型一般形式下的模型的残差平方和，分别记为
。
。）。在给定5%的显著性水平下，我们拒绝假设2、接受假设1。于是，最后模型设定为形如假设1的“固定斜率、变截距”模型，也称为“固定影响变截距模型”，通过控制地区间的固定差异来分析房地产市场发展与经济增长的关系。
检验结果
最后的回归模型为
根据F统计量或者Chi平方统计量检验联合假设
，从而判断是否存在RRS→GDP方向的因果关系；同理，检验假设
来判断是否存在GDP→RRS方向上的因果关系。我们利用Eviews3.1软件提供的Pool对象及Wald约束检验功能完成了上述任务，详细结果如表2。
表2 房地产市场与经济增长的Granger因果关系
由表2可知，在1%的显著性水平下，房地产市场发展对区域经济增长的Granger因果影响通过检验；同时，区域经济增长对房地产市场发展的影响也通过Granger因果检验。
结论与分析
根据本文的研究结果我们得出：中国房地产市场的发展与经济增长之间存在双向的Granger因果关系。这一结果表明：
(1)房地产市场的发展有力地促进和支持了我国的经济增长，而我国经济的持续增长也带动了我国房地产市场的繁荣。
房地产市场的发展，带动建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门的发展。房地产市场提供的各种物业是人们生产、生活所必需的物质条件。房地产业的产值在国民生产总值中占极大比重，形成大量的固定资产，为政府提供大量的财政收入。房地产市场的发展带动一系列相关产业的发展为社会提供大量的就业机会。在全球经济不景气的情况下，房地产市场的发展有力支持了我国的经济增长。同时，我们也看到随着我国经济持续强劲增长，房地产消费成为居民消费主要亮点，各地的房地产市场成为各地市场中最具繁荣、最具活力的市场之一。
(2)正确处理房地产市场发展中潜在的风险问题，需要科学认识房地产市场发展、房地产风险与经济增长之间的关系。
正如引言中所提到的，尽管近些年来，学术界和实务界对房地产市场的健康发展提出诸多质疑，认为房地产市场的风险可能会影响金融体系甚至国民经济的安全。为此央行在2003年6月制定121号文件来强化房地产市场的监管。但在2003年8月，国务院18号文件又对房地产作为中国国民经济的重要支柱产业做了肯定。前后两三个月的政策调整，反映了决策者对房地产市场发展、风险、经济增长等多项目标关系间的权衡。本文的研究结果为决策者的政策制定提供了有力的科学依据。
(3)在经济增长的大目标约束下，我国房地产市场的问题的解决需要制度创新来加以解决。
显然，经济增长是社会发展主要目标，房地产市场的风险要服从这一目标。如果房地产市场的发展与经济增长不存在Granger双向因果关系，则决策者可以从房地产市场风险的目标出发，约束和监管房地产市场发展。如果房地产市场的发展与经济增长存在Granger双向因果关系，则决策者对房地产市场风险的管理需要从制度创新的角度进行机制设计来化解房地产市场发展问题，从而又不损害经济增长。
(4)房地产市场发展与经济增长的Granger因果关系，为我国宏观经济风险的调控提供了重要的工具变量。
从我国上世纪90年代初的房地产市场的紧缩到90年代末房地产市场的启动，清晰看到房地产市场的调控可以成为我国宏观经济风险调控的重要工具。20世纪90年代初，在经济过热的情况下，国家通过整顿房地产市场，有效控制过高的通货膨胀，成功实现经济的软着陆。在20世纪90年代末，在东南亚金融危机的危及下，全球经济走向低靡，国家通过启动汽车与房产消费两大市场，成功地在国际经济不景气的情况下保持中国经济的持续健康增长。
收稿日期：2004-02-25