摘要：在物业管理的实际操作中，物业管理费用不仅是业主们关注的重点，也是物业管理工作的重难点。物业管理收费难是一直困扰物业管理发展的重要因素，使物业管理失去了重要的经济保障。本文对物业管理收费难问题进行深入的分析，探讨出物业管理收费难出现的原因及对策，以便能调节业主与物业管理人员的关系，缓解物业管理收费难问题。
关键词：物业管理；收费难；博弈分析；对策；研究
随着我国市场经济的发展，房地产的开发以及商品住宅的发展和生产水平不断提升，房地产开发行业已成为我国经济发展的主力军。而与高品质住宅相匹配的就是高品质、人性化、科学现代化的物业管理服务，二者相互配合能够激发更大的经济效益和社会效益。因此，物业管理作为有偿服务，收取服务费用是合理的，但在实际的服务过程中，许多公司都没有收取到足够的服务费用，从而限制了自身的发展，影响到了正常的运行甚至出现亏损。因此物业管理收费难的问题已成为社会新闻热点，也是物业管理发展的重要瓶颈，所以一定要对物业管理收费难的问题进行深入的分析。
一、影响物业管理收费难的因素
（一）业主的物业管理意识不明确
我国住房一直是以福利为主，所以业主很难理解花钱买房还要花钱让别人管房的理念，经常认为花钱买房后就应自带购房的售后服务。希望得到免费的物业服务，如果要是花钱让物业来进行管理，莫不如不需要物业服务，大多数的业主都报着这样的心理，而且会对不同小区之间的物业价格进行比较，对于价格的差入过大就会存在诸多不满
（二）物业费收取标准不明确
我国在1996年就颁布关于物业管理费用收取的相关文件，但大多数的物业公司并没有严格按照国家颁布的文件执行收费，许多收费标准都不够明确，主要表现在以下几个方面：一是物业管理粗矿化，服务水平差。许多业主的上班时间和出行时间都与物业公司的一致，导致许多业主上班时物业公司还没上班，下班到家时物业公司却关了门，没有合适的时间进行物业费的缴纳，可以体现出物业公司服务的不人性化。二是对于物业费的使用不合理，服务不到位，物业管理的范围是多方面的，如对公共区域水电管理、公共设施的提供和维护、小区内绿化维护等，这些都需要投入大量的资金成本，但许多物业公司没有责任感对于物业费用的使用不合理不恰当，欺瞒业主物业费用的去向，许多物业费都没有得到合理有效的应用[1]。例如对于绿化的维护可能需要1000块，但却和业主说用了3000块，不专业的业主也感觉不出受到了欺骗。三是收费项目不明确，造成重复收费。对于收费项目的标准物业公司给出的是一套，但是实际操作的又是另外一套，许多费用业主都不明确，造成物业公司说什么是什么，许多项已经进行了二次收费。
（三）物业公司与业主间的地位不明确
住宅小区大都是集中起来进行物业管理的，政府日益集权化的管理制度为物业费的收取带来了更大的阻力。在集权化管理制度下，物业公司的权利义务与业主间的权利义务关系是不对等的，物业公司对于小区物业的管理是垄断性的，而小区居民对物业管理范围没有明确的概念，再加上居委会的协调力度不大，导致许多监督落实不到位，对于物业是否按照政策进行管理和服务，业主并不能清楚的了解[2]。因而物业公司在一定程度上掌握着主动权，这也是导致乱收费、高价收费等现象滋生的主要原因。
（四）开发商与物业公司缺乏协调机制
目前我国大多数的物业公司都是由开发商提供或开发商自行组建的，为了取得更好的经济效益，开发商对于物业费用都是本着最低标准来吸引顾客购买。这样，开发商会给物业公司亏损补贴，但一旦补贴不到位，物业公司就很难继续下去。而业主普遍认为开发商就是物业，物业就是开发商，所以当物业费与购房时的标准有较大差入时，业主就会与物业公司进行理论，并不会与开发商进行沟通。
另外，不断上涨的房价提升了购房者对住房的期望值，当物业管理达不到期望时，业主就会拖延物业费。
二、物业管理收费难的解决对策分析
首先，要明确业主对物业管理服务的消费认识，提高物业自身的服务水平和质量。物业公司应加大宣传力度，让业主真正的理解到小区管理是业主的责任和义务，并不是国家法律强行增加的负担。在花钱请物业公司进行管理时，业主也得到了受益，要让业主们明确物业管理公司只是为其提供服务，这是一种市场经营行为，并不是购房的售后服务，所以理应缴纳物业费用。
同时，物业公司要明确自身的服务理念，满足业主的需求，解除业主的担忧，充当好小区管家的角色。物业员工在工作时要以人性化理念为本，时刻为业主着想，充分的尊重业主的意愿和要求。并且建立公开透明的物业费用制度，让业主清晰的了解到收费的内容、标准和项目，定期的将物业费的使用情况进行公示，并接受业主和相关部门的监督[3]。设立专门的监督投诉电话，让业主们能够及时的反馈问题，并定期的对反馈业主进行回访，不断完善和提升物业管理工作的水平。
其次，完善物业管理收费的相关法律法规，提倡按质收费的管理模式。国务院已经出台了相关物业管理条例，对于开发商、物业公司、业主三者之间的关系和三者的权利义务进行了明确的规定，条例精细到对于水、电费等收取的标准都做出了规定[4]。因此，政府可以根据时代的发展，出台更多物业管理的法律法规，使物业费的合理使用标准真正做到有法可依。
同时，物业公司可以根据小区内不同业主的消费水平，制定不同的服务标准，使物业费能够满足不同阶层业主的承受能力，这样业主根据层次进行选择，有利于物业费的收取。
最后，物业公司要建立完善的管理制度。例如，某物业公司对公司内部结构做出了明确的划分（如图1），清楚的让业主了解公司的管理制度及人员构成。这样不仅为自身的工作带来便利，明确自身的优势和劣势；还有利于业主对物业服务进行监督，业主能够更好的为物业服务提出建议，从而共同营造和谐舒适的居住氛围。
图1
结束语
总之，要想有效的缓解物业管理收费难的问题，需要物业公司和业主之间的双重努力，再通过多方合作不断提高物业管理专业化水平，让业主享受到优质的服务，这样物业管理费用的收取就不再是一个难题，从而也促进了社会的稳定、团结、和谐发展。
参考文献：
[1]郑雪松，程君.浅析住宅小区物业管理收费难的原因与对策[J].城市建设理论研究（电子版），2014，14（31）：680-681.
[2]范以加.物业管理收费难原因及对策分析[J].城市建设理论研究（电子版），2015，25（4）：1568-1569.
[3]康秀梅.住宅小区物业管理收费难的原因与对策[J].中国管理信息化，2014，12（6）：46-47，48.
[4]闫敏.住宅小区物业管理收费难的原因及对策[J].城市建设理论研究（电子版），2013，30（15）：468-469.
论文作者:郭友兴
论文发表刊物:《基层建设》2017年第22期
论文发表时间:2017/11/20
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