WTO与中国土地市场的发展，本文主要内容关键词为：中国论文,土地市场论文,WTO论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
文章编号：1003—6636（2000）05— 0008 —05中国分类号：F120.4，F061.6 文献标识码：A
1999年11月15日，中美双方就中国加入WTO问题达成了双边协议， 中国加入WTO的步伐明显加快。加入WTO，无论是对于促进世界经济的发展，还是对于促进我国经济的改革和发展，都具有现实和历史的意义。就土地市场而言，加入WTO无疑会对我国土地市场产生深远的影响， 那么，加入WTO究竟会给我国土地带来怎样的后果？有何利弊？ 我国土地市场又该如何把握机遇并采取什么样的应对战略？对此，需要我们进行深入的研究和探讨。
一、加入WTO对我国土地市场的利与弊
经济全球化进程加快，是当今世界经济的一个显著特点和必然趋势，WTO 作为各国与国际经济体系联系的纽带在推进经济全球化中扮演着举足轻重的角色。加入WTO后， 我国最大的实质性变化是进一步降低关税，进一步减少非关税壁垒，实施市场准入和提高透明度。同时，我国也享有WTO国家的最惠国待遇， 享有它们对我们的低关税与低的非关税壁垒的待遇。这一规则同样适用于土地市场。加入WTO， 对我国土地市场将产生积极的、重大的影响，对此，大部分人的认识都比较一致，但究竟是利大于弊还是弊大于利？则有不同的看法。
要认清WTO对我国土地市场的利弊，首先应对WTO这个国际性组织最基本的东西有所了解。这是分析利弊的重要前提。WTO 是世界贸易组织的英文简称，其前身是1947年成立的关贸总协定（简称GATT），这是一个由各个缔约政府签署的关于多边贸易问题的多边协议。WTO 作为世界上最大的多边贸易组织，现已有135个国家和地区参加。WTO的主要职能有三个方面：a、制定并监督执行国际经济贸易规则；b、组织各成员（即国家或地区）进行开放市场的谈判；c、 建立一种协调解决其成员之间经济贸易争端的机制。其次，要对我国加入WTO的原则立场及加入WTO后的权利与义务有所认识。我国是世界上最大的发展中国家，拥有世界总人口的1／4，经济总量已跃升世界第7位， 外贸进出口总值已分别名列世界第九位和第十一位。这表明，WTO没有中国参加是不完整的。 但我国加入是有条件的而不是无原则地溶入。加入WTO 的原则立场是以中国的发展中国家地位为前提，以乌拉圭回合协议为基础，承担与自己经济发展水平相适应的义务。本着上述原则，中国始终采取灵活务实的态度。坚持“入世”谈判三原则，即：①根据权利与义务平衡的原则，承担与自己经济发展水平相适应的义务；②中国愿意以乌拉圭回合协议为基础与有关WTO成员进行双边和多边谈判，公正合理地确定加入WTO条件；③中国是一个低收入的发展中国家，应享受发展中国家待遇。
按照中国加入WTO谈判的原则，加入WTO后，中国可以享受以下权利：多边的、无条件的和稳定的最惠国待遇；“普惠制”的待遇及其他给予发展中国家的特殊照顾；充分利用争端解决机制；在多边贸易体制中“参政议政”、制定多边贸易规则。此外，还可利用WTO 的基本原则，享有采取例外与保障措施的权利。同时也要承担如下义务：削减关税；逐步取消非关税措施；取消出口补贴；开放服务业市场；扩大知识产权的保护范围；放宽和完善外资政策，增加贸易政策的透明度。此外，还要缴纳WTO活动费用。
根据以上分析论述，可以得出这样一个结论：利和弊是一个很复杂的问题，具有相对性，总的来讲，加入WTO， 对于我国土地市场有利也有弊。从我国目前土地市场的发展现状与未来前景上看，加入WTO 对我国土地市场的改革与发展是利大于弊。 这是因为从国际经验看， 加入WTO对于任何一个国家实际上都是利大于弊的， 世界上没有哪个国家和地区，包括发展中国家，因为加入WTO而国民经济受到巨大的冲击， 相反，都是加入WTO而获得了发展。但应引起我们高度注意的是， 并非只要一加入WTO就自然而然地会获得利大于弊的效果。加入WTO的利与弊不是一成不变的，它是一个动态的概念，有时是利大于弊，有时是弊大于利，不要笼统地去评判加入WTO的利弊问题。要想利大于弊， 办法只有一个，那就是增强竞争实力，采取有效的战略措施，扬利抑弊，从而达到我们的目的。
二、加入WTO对我国土地市场的影响
加入WTO对我国土地市场的影响将是历史性的和空前的， 它既是一次绝好的机遇，又是一次严峻的挑战。具体地讲，其影响主要体现在以下几个方面：
1、加入WTO会扩大中外客商对各项用地的需求。加入WTO后， 涉外经济活动将比现在更加趋于频繁，特别是大量的经贸交流、文化交流、体育交流等会纷纷涌现。这些新的经济现象必然会刺激交通运输业、文化旅游业、金融保险业及房地产业。随之而来的就是加大了对用地的需求，既包括城市土地，又包括农村土地、既涉及农用地，又涉及非农用地。这是加入WTO后我国土地市场的首要变化， 它将有助于激励和改善我国近几年“有场无市，有市无场”的被动局面。就房地产而言，随着境外人员的增多，首当其冲的是各大中城市的外销房、写字楼、宾馆酒店、市场等的需求会有十分明显的增长，与此相联系的土地需求，也必然地会随之而明显地增多，一些开放城市的地产业有可能再度繁荣。
2、加入WTO会进一步加剧国内土地开发企业的竞争压力。 加入WTO后，境外的土地开发企业、土地市场中介企业将会大批涌入国内，进一步加剧土地——房产开发市场的竞争。土地开发企业的竞争主要体现在土地资源、政策法律背景、投资主体多元化、技术管理差距及有形建筑市场等几个方面。单就土地资源而论，加入WTO之前， 土地资源偏爱的是国内企业，具有比较优势，显现出特殊的地域性。但加入WTO之后， 国内外企业站在同一起跑线上，在土地资源上享有同等的权利，对土地资源偏好的是国内外所有的企业，由此，国内企业的这一比较优势将不复存在。相对于比较落后的国内土地开发企业来说，竞争的利好无疑是只倾向于那些既能够提供好的产品和服务，又具有较低的价格的开发企业。
3、加入WTO后随着外商涉足住宅业，有利于降低建筑成本，从而拉动住宅消费，激活土地一、二级市场。加入WTO后， 外商可以到我国投资办厂，同时也可以从事居民住宅业的建设，外商凭借其经营规模、雄厚资金、管理技术、人才多样化等实力，必然会在“成品住宅”上胜过国内企业，特别是住宅设计师的大举进犯必将从总体上降低成本，加上建筑材料市场的逐步开放，也会直接导致住宅成本的大大降低，由此可拉动我国的住宅消费，增加对土地的有效需求，推动土地市场的有序流转。另一方面，加入WTO后，伴随着日常用品的成本和价格的降低， 相应地增大居民的实际收入，同时，由于整体经济水平的提高，也会相应地提高居民的工资收入水平。这些措施，有可能会刺激居民去购买住房，它为土地市场的发展提供了动力支持。
4、加入WTO有利土地资源的优化配置，可以促进土地的集约化经营。从土地管理的角度分析（陈美球，2000），加入WTO 主要有两方面的影响。第一个影响是，其一，通过对不同产业产生的冲击，促进产业结构的调整，从而导致土地利用结构的重新组合；其二，通过自由竞争，促使企业不断改进经营管理方式，降低生产成本，提高企业产品的市场竞争能力，从而导致土地管理机制、利用方式的改进，特别是土地利用的规模化和集约化将会不断提高。具体到土地市场而言，加入WTO 的第一个影响是有利于土地资源的优化配置。加入WTO后， 我国将相应地开放金融市场、证券市场、农产品市场、土地市场等各种市场。这些市场的开放，将推动我国产业结构的大调整，必然会推动土地资源的重新配置，从而提高土地利用效益，增强企业的生存能力。第二个影响是进一步促进土地集约化经营，降低企业的征地开发成本。当然，从我国目前土地市场管理的现状看，也会产生一些负面效应。
5、加入WTO有利于改革我国土地市场的不适应性，促进土地市场所涉行业的水平的进一步提高。我国土地市场管理体制是近10年来才建立起来的，还或多或少的带有计划经济的色彩。不论是管理内容、方式，还是管理的手段、技术等，基本上是在垄断的前提下去开展市场竞争的。单一的管理体制，造就的显然是独有的土地市场模式，而少有多元化的土地市场模式。特别是从目前我国土地市场的发展现状来说，城市土地市场管理体制很不健全，而农村土地市场几乎还是一片空白。不言而喻，这种土地管理体制是不能适应加入WTO 后我国市场一体化的需要的。加入WTO后，通过企业重组和市场竞争， 将会迫使政府不断改革土地市场的既存弊端，企业也会不断调整自己的经营策略，以从多个方面去适应WTO的有关规则。由于国外先进的经营管理经验和规划设计， 将会在加入WTO后进入我国土地市场领域， 这将会改变我国土地市场的粗放经营状态，促使土地开发商千方百计降低成本，努力提高产品质量，完善物业管理技术，加速企业升级换代步伐。从开发、经营、管理、销售等各个方面提高土地市场全行业的水平。
三、我国土地市场应如何应对WTO
加入WTO是我国改革开放过程的一件大事。 江泽民指出：我们争取加入WTO，意味着我们要更加深入、更加全面地参与国际竞争。 对这个问题的重要性和深刻性，各级领导干部一定要有充分的估计。在21世纪开始之际，面对我国加入WTO进程加快的形势， 中国的土地市场应如何应对WTO呢？
1、努力学习和掌握国际经贸规则，并积极利用WTO和有关规则为我国统一有序的土地市场服务。中国加入WTO是积极、 主动地参与经济全球化进程的重大实际步骤，是坚持发展才是硬道理的必然选择。WTO 是一个多边性的国际经济贸易组织，其实现形式是通过WTO 协议去完成的。WTO协议是涵盖范围广泛的各项活动的法律文本，冗长而复杂， 但几个简单而根本的原则贯穿于所有这些文件，构成了多边贸易体制的基础。这些主要原则是：（1）非歧视的， 即一国不应在其贸易伙伴之间造成歧视，他们被平等地给予“最惠国待遇”；一国也不应在本国和外国的产品、服务或人员之间造成歧视，要给予他们“国民待遇”；（2 ）更自由的，通过谈判使贸易壁垒不断减少；（3）可预见的， 外国公司、投资者和政府应相信贸易壁垒（包括关税、非关税壁垒及其他措施）不会随意增加；在WTO中， 越来越多的关税税率和市场开放承诺得到“约束”；（4）更具竞争性，不鼓励“不公平的”做法， 如出口补贴和为获得市场份额而以低于成本的价格倾销产品；（5 ）更有利于欠发达国家，给予他们更多的时间进行调整、更多的灵活性和特殊权利。当然，WTO整个内容远远不止这些， 但以上这些则是我们在学习过程中必须首先予以掌握的最基本的内容。经济全球化趋势要求我们必须去学习和掌握国际贸易规则，这是土地市场管理的必然，更是深化经济体制改革的需要。学然后知不足，学才能适应新的土地市场管理模式。我们搞现代化，不可能什么知识都事先完全具备了再来干，很多方面是要边实践边学习，缺什么补什么，哪方面知识不够就加强哪方面。我们的本事只能从学习中来，从实践中来。加入WTO， 搞好我国的土地市场建设也不例外。
2、应抓紧研究和利用WTO规则，做好充分的政策、法律准备。为什么要加入WTO？一个简单的道理就是它对全球经济发展具有推动作用。 有人将WTO的作用归纳为三个方面：a、促进世界范围的贸易自由化和经济全球化；b、使传统的贸易政策措施得到改观；c、使世界市场的竞争方式与竞争对手改变。要运用好WTO的作用， 当务之急就是要紧紧抓住我国正在实施WTO规则前过渡期的宝贵时间，统一思想认识， 全面研究和利用WTO的各项规则，加强培养土地市场人才，制定土地市场法， 变“人世”压力为动力，争取将WTO 的规则变成土地开发企业的出口订单。否则，错失过渡期机遇，今天的利可能成为明天的弊。土地开发企业要及时调整发展战略，适应WTO的要求，同时， 政府及其主管部门要把我国的土地开发企业有条件、分步骤地推向市场，按国际惯例原则，创造平等竞争的机会，优胜劣汰，以利于提高国际竞争力。
3、要把我国的土地资源放在WTO的格局中全盘考虑，以制定统一的土地市场规则。我国现存的土地市场规则主要是以国内为主，对国外则是有条件地开放，而且至今开放的范围仍十分狭窄。加入WTO后， 我国土地市场规则的内涵将会发生深刻地改变。对此，我们应坚持以下几条原则：a、区别对待的原则；b、鼓励外商投资的原则；c、 坚持市场为导向，优化土地资源配置的原则；d、加强耕地保护， 强调粮食安全原则（李玲等，2000）在坚持以上原则的前提下结合WTO的相关规则， 制定统一的具有中国特色的土地市场规则。
4、加大土地市场开发企业的调整重组力度，规范政府行为， 实现土地市场的经济一体化。改革开放20年来，中国的房地产企业发展迅猛，但遍地开花，大而全的很多，真正具有竞争实力的则很少。而对加入WTO后的国外强大的房地产企业，不改革就是死路一条。要借鉴WTO成员的先进经验坚持抓大放小的原则，推进国有土地开发企业的战略性改组，并切实放开搞活中小企业；同时，要转变政府职能，规范政府行为，尽快与国际惯例接轨，创造公平、公开、公正的市场环境，促进我国房地产业的健康发展。
5、加强土地市场管理的信息化建设， 提高对土地市场的分析能力。加入WTO后，我国的土地市场就自然而然地进入了高效率、 高竞争、高效益的经济全球化的格局之中。在这样的网络格局下，RS、GPS、GIS、LIS等4S技术将成为必不可少的管理手段， 它通过对土地变更登记、土地价格评估、土地买卖次数、土地供需状况、土地政策法律等土地交易活动进行信息化传输、选择与反馈，帮助管理者了解土地市场，增强分析市场的能力，以引导土地市场与指导土地市场朝着健康的既定的方向发展。要达到这一要求，就需要土地市场的信息化。
6、规范土地交易活动，制止炒买、炒卖土地的活动。 土地交易包括国有土地交易和集体土地交易两个方面。从目前的政策看，集体土地不允许上市交易，所以，当前的重点是国有土地交易活动：（1 ）商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。出让土地首次转让、出租、抵押，必须符合法律规定和出让合同约定的条件，不符合条件的不得转让、出租、抵押。划拨土地使用权转让、出租等，必须经有批准权的人民政府批准。（2 ）严禁利用建设项目规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地。对已批准立项的建设项目，其建设用地符合土地利用规划的，必须限期办理用地手续。（3）国有企业改组、改制等涉及土地使用权交易时， 不得低价售卖土地，要拟订土地资产处置方案，中央企业要选择减轻中央财政负担的方案，报国务院土地行政主管部门批准。（4 ）已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的，必须将其中的土地收益依法上缴国家。
7、结合本地实际，加快建立有形土地市场。 建立和完善有形市场，是当前培育和规范土地要素市场，深化土地管理改革的重要工作和关键环节。所谓建立有形市场，就是要通过设立固定场所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。有形土地市场应具备四个基本功能：（1）提供交易场所。 为土地交易、洽谈、招商、展销等交易活动和招标、拍卖会提供场地，为交易代理、地价评估、法律咨询等中介机构提供营业场所。（2 ）办理交易事务。为政府有关部门派出的办事机构提供服务“窗口”，方便交易各方办理政府管理的有关手续。（3）提供交易信息。 公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。（4 ）代理土地交易。接受委托，实施土地使用权招标、拍卖，或受托代理土地使用权交易活动。各级土地行政主管部门必须高度重视，积极创造条件，加快有形市场的建设步伐。有形市场内要率先实施土地交易规则，广泛采用招标、拍卖手段，实行挂牌公告方式交易，对所有交易信息、交易程序、收费标准等要公开，防止欺行霸市和强行推销中介服务。同时，各级土地行政主管部门要切实加强对有形市场的领导，在有形市场的机构性质、工作职能、人员编制和工作费用等方面与相关部门做好协调，落实好机构、人员和经费，搞好行政、事业、企业等单位在市场运营和管理中的工作衔接，推动有形市场的建立和完善，确保土地要素市场的正常运作和健康发展。
8、改革企业登记制度，取消房地产开发中的不合理税费， 盘活土地市场。在我国，对土地开发企业实行的是有门槛登记制度。这种制度，如初始资本限额、营业场地、创业者身份、企业性质等对众多的新开发商即创业者设置了一个巨大的障碍。因此，应改革这种不利于市场经济发展的企业制度，象发达国家那样，推行无门槛的企业登记制度。在进入WTO后，既要对外实施市场准入，亦应对内实施市场准入， 以降低创业门槛，让更多的创业者能够自由地去创业。来自国家建设部的消息说，去年我国空置商品房7000万平方米。按100平方米一套房计算， 就是70万套商品房。这么多的商品房卖不出去固然有很多原因，如房价太高、居民购买力不强，但一个重要原因则是不合理的税费在从中作祟。要改变目前这一现状必须从三个方面着手：a、降低税费， 使过高的房价降下来；b、取消不合理的税费，使不合理的房价趋向合理；c、实行费改税制度，使混乱的房价变得统一有序。另外，在对待中外土地开发企业时，应一视同仁，同等待遇，即凡是给予国内企业优惠的政策也给予外国企业，凡是给予外国企业的优惠政策也应给予国内企业。土地市场与房产市场密不可分，房产市场搞活了，土地市场也就随之活了。