新形式下房地产行业发展对我国经济的正负影响分析
朱红匣
(中国社会科学院研究生院继续教育学院，北京 100102)
摘要： 自改革开放以来，我国的房地产行业迅速发展，逐步成为我国经济发展的三大支柱型产业之一，起着重要的领导性作用，推动我国经济蓬勃发展。房地产行业的发展不仅对各行各业经济增长都有着明显的拉动作用，还影响并带动了我国产业结构优化及调整。尽管房地产业对我国经济发展的影响作用显著，但是我们仍不能忽视其发展带来的副作用和风险，本文从正负两个方面分析房地产业的发展对我国经济的影响。
关键词： 房地产业；我国经济；影响；趋势
一、引言
近年来，房地产业作为我国经济支柱型产业，以其独有的优势得到了显著的发展及壮大，并带动我国经济迅猛发展，对国民经济以及城市的发展都产生了极大的影响。然而，因市场发展不健全，房价上涨幅度较大，较多一线城市房价存在泡沫现象，房地产业的发展并不健康，方方面面也给经济造成了不良影响。笔者翻阅众多研究文献，发现较多学者只看到了房地产对我国经济的积极推动作用，夸大房地产对经济的贡献，而忽略了其消极影响。本文主张研究房地产经济对我国经济正负两方面的影响，希望能够理性地看待房地产的发展，从而对房地产市场采取针对性地的优化措施，让房地产行业健康、稳定的发展。
二、房地产经济对我国经济的影响
1.房地产行业对经济增长存在正向拉动和负向挤出效应
在我国城市化进程中，房地产行业不断发展壮大，它带动了一个很长的供应产业链，吸引了大量投资人的关注和大量的资金注入。随着我国城镇化进程的不断推进，居民对住宅的需求与日俱增，而我国人口老龄化情况也日益严重，未来将会有越来越多的住房需求。由此，居民源于居住需求将储蓄投入房地产用来购置房产，投资者看中高回报的投资收益也将大量资金投入房地产市场，这更加保证了房地产经济的增长趋势，从而也吸引了更多投资项目的加入，更加有利于房地产市场经济持续有效的增长及我国经济的快速发展。
总之，对企业的薪酬管理体系进行一次全方位的更新优化，使高管人员自身得到激励的同时，也能够承担更多的职责，作出卓越显著的绩效，带领中国企业在这次涅槃中重生，并跻身世界一流企业。
从历年的统计来看，房地产开发投资的比重较大，且一直在稳步上升。依据统计，从1986年～1995年，我国社会固定资产投资的房地产投资比例从最早的3.2%上升到15.7%，发展速度非常快。直到1996年～2000年，因国家政策影响，房地产投资比例短时间内有所下降后很快回升。自2000年以来，全社会的固定资产投资的房地产投资比例一向保持在15%以上。尽管2000年～2013年之间房地产开发投资情况存在波动，但多年来投资比例都在10%以上，房地产对中国经济增长的拉动作用相当明显。
四种施工方式支护结构受力统计见表3，台阶法初支应力明显较大，其他方法在施加临时仰拱和中隔壁后等型钢后，减小了初支因弯矩产生的应力，型钢受力(见图13)在47.0 MPa～60.1 MPa。台阶法和临时仰拱台阶法，将锁脚锚管焊接于钢支撑上协调受力，能充分利用锚管锁脚作用，而CD法和CRD法的中隔壁分担了上部初支承受荷载，锁脚作用变弱。
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(3)房地产业的周相关作用，发生在涉及前向相关作用和后向相关作用的相关产业中，例如金融行业，既能为房地产提供融资，又能将房地产进行抵押贷款。
在房改初期，房地产行业通过投资拉动作用带动了经济的增长，通过产业链长、覆盖面广，较强的产业关联作用带动了许多行业的发展，对产业结构的升级起到了一定的促进作用。近些年来，我国经济房地产化日益明显，一方面，是社会很大一部分资金进入房地产行业；另一方面，是近期经济不景气，制造业面临的形势严峻，部分投资者看到了房地产业的高回报率和制造业未来发展的不确定性，转而投入大量资金，减少生产类投资和创新类投资，形成了资金的重新分配。因房地产投资回报率高，部分效率低、利润低的实体生产企业，逐渐转向房地产投资，留下效率高、利润高的企业在实体经济内，形成了过滤作用，在一定程度上能够促进产业结构的优化。同时，房价上升导致地区生活成本增大，相对低收入的产业和低收入的劳动者都会流向其他地区，留下了高收入行业和高收入的劳动者，并为他们提供了发展空间，从而促进地区产业结构优化升级。
房地产业对相关行业分别有着前向相关作用、后向相关作用、周相关作用和副相关作用，房地产通过这些作用影响着各行各业，从而影响着整个产业结构和国民经济。
2.房地产对我国产业结构的影响
房地产对相关产业的各种作用，影响着产业结构的发展。关联作用的链条越长，程度越深，对其他产业的作用就越明显，通过其推动或抑制作用从而影响着产业结构的调整，进而对国民经济的发展产生作用。
虽然房地产投资对中国经济的正向影响之大，范围之广，短期内正向影响以绝对的优势压过了负向影响，但我们仍不能只看到房地产行业的拉动作用从而高估其贡献度，却忽略其带来的负向影响。
从以上结论来看，有效控制房价，并持续提高居民的收入，让收入的增长速度超过房价，控制房价比在合理的范围内，才能保障房地产市场的稳定，保证房地产发展对我国经济的持久拉动作用。
(1)房地产的前向相关作用，指房地产对需求其产品的产业所产生的作用，其作用主要为推动作用。例如，家电业、装修业的需求就是受房地产业的发展推动。随着房地产的开发，不但推动建筑装饰行业发展，还直接带动建筑材料流通的繁荣，这方面的需求随着房地产行业的快速发展而大量递增。同时，随着服务业的完善和优化，由房地产带来的向前作用也会越来越多，如旅游业、房屋经纪等。
(4)房地产业的副相关作用，是对相关行业的另一种影响。房地产对社会就业、社会环境、基础设施建设等都产生比较重要的影响。
房地产对经济增长的影响作用实际上是双向的，分别为正面拉动作用和负面挤出作用。当房价水平较低时，房地产对经济增长的正拉动作用非常明显，很大程度上超过负向的挤出作用，在这种情况下，房地产的发展对我国经济的增长相当有利；相反，当房价水平较高时，房地产对经济增长的负面挤出作用将会非常明显，会超过对经济的正拉动作用，这种情况下，如房地产业继续快速发展，则对我国的经济增长非常不利。在两种作用之间会存在一个利弊平衡点，通过计算，房地产发展对经济增长正面拉动作用等于负面的挤出作用时，房价收入比平衡值是9，也就是说，当房价持续升高，且居民可支配收入增幅低于房价的增幅，则房价收入比会持续升高，房地产对经济的正面拉动作用将持续缩小，负面挤出效应将持续增加，房地产对经济增长的影响将会变得非常不利。根据2018年中国商品房平均售价计算，房价收入比已为9.3，跨过了平衡点9，这说明如果未来我国城市房价继续上涨，房地产的发展则不利于经济增长。
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(2)房地产业的后向相关作用，指为房地产业提供生产要素的产业的影响，其作用主要为需求拉动作用。房地产开发的过程，需组织及整合各项资源，因此对相关产业的向后关联作用非常明显，较为典型的产业为木材加工业、机械制造业等。
房地产业对经济影响的副作用，还表现在高房价下的民生问题。近些年来，房地产的发展过于繁华，在高房价的压力下，居民无力购置房产，或是购置房产后背负着几十年的房贷，影响社会稳定。房地产业本质是民生问题，居民只有安居了才能乐业。与此同时，房地产已过于繁荣，产生了经济泡沫，一旦监管不到位、房地产业不能有序发展，泡沫破裂，就会像上世纪90年代的日本一样，出现经济大衰退，从而不利于经济的可持续发展。
然而，随着经济房地产化的发展，房价越来越高，当房价高到一定程度时，在高房价的压力下，房地产行业对投资及消费的挤出作用也就越来越突出，从而不利于产业结构的升级。房地产过度投资已经取代了大量的非房地产投资，挤掉了过多消费，限制了一些新兴产业的发展，导致产业结构异形。根据替代作用及挤出消费的影响，房地产发展到一定程度后，就会压制产业结构优化升级，甚至影响各产业的发展，还会影响社会资源及财富的分配。因此，在城市发展初期，有房地产行业带动，城市发展会非常迅速。如果城市已经发展到一定程度，那么房地产市场对于经济影响过大，反而不利于经济发展。
三、房地产行业未来发展趋势
房地产经济与我国经济发展是相辅相成的、有着密不可分的关系，房地产经济的良性发展，将会使我国经济发展越来越稳固。随着我国城镇化进程的继续推进，房地产需求还会更多，同时房只住不炒的理念也会越来越深入，房地产在一定程度上还会继续快速发展。此外，中国的政策对房地产市场及预期有很强的控制力，甚至成为直接影响房地产走势的首要因素。因此，我国政府也一直在采取各种措施、各种政策对房地产行业进行调整，以保证房地产市场的稳定和国民经济的稳增长。
国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇提出，目前房地产市场运行相对平稳，房地产投资不会出现大起大落，下阶段房地产市场能做到稳地价、稳房价、稳预期。
在新的经济形势下，随着房地产政策的宏观调控和房只住不炒的理念不断推行，房地产行业的未来发展方向将会相应做出大的调整。稀缺的土地资源，也将是影响房地产经济走向的一项重要因素。房地产市场的竞争变得日益激烈，资金雄厚、实力强大的企业，在市场竞争中脱颖而出，站住脚跟，并保持着一定的盈利。中小型企业，要么在房地产行业寻找新的利润增长点，要么退出房地产行业转向其他行业，在房地产企业间形成筛选效应，促进房地产行业的优化升级。另外，房地产企业如果想一直保持较好的收益水平，就要不断探索和尝试新的商业模式，共同推动房地产经济良性发展。
人质即以人为质的制度产生于西周，这种现象最晚在春秋时已存在，如《国语·吴语》载句践嫡子赴吴，服侍夫差。至战国时发生了一些新特点，其中一点就是“国与国之间出质的主要对象是诸侯的公子”[3]，即质子。张守节《史记正义》的“国弱惧其侵伐，令子及贵臣往为质”[4]，点明出具质子一方的国家，主要是弱国。至于为何选取公子与贵臣，则主要是取其砝码贵重之义，因为他们可能是未来的国君。
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中图分类号： F299.23
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)26-0146-02
作者简介： 朱红匣,中国社会科学院研究生院继续教育学院硕士研究生；研究方向：产业经济学。
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