摘要：直管公房属于一种重要的国有资产，为了更好地开展直管公房管理工作就需要充分明确市场变化，深入改革力度，这样能够更好地维护国家利益。现阶段直管公房管理工作存在较多的不足，这样就需要增强研究力度，提升直管公房管理效率，进而使得社会更加稳定，城市化进程持续增快，社会得到更加和谐的发展。
关键词：直管公房；管理；问题；解决思路
1直管公房管理中的问题
1.1租金比较低，但是收缴比较困难
直管公房承租时，需要把工作时间、工作性质和家庭的实际情况进行联系，不过由于产生了房改房、房改上市、公积金制度以及自由购买商品房这样的经济措施，使得直管公房的主要承租人员变成了经济条件比较差，没有固定住房的人员，大多数都是低收入人群。所以很难及时的上交房租，虽然租金比较低，而且没有严格的收租标准，收租时会遇到较多的问题。并且因为长时间不在这个地区，出现拖欠的情况，由于存在一定的主管因素，故意不缴房租。由于政策没有准确落实，所以会产生拒绝缴租的情况。
1.2房屋结构简易，设施设备老化
直管公房由于建设年代相对较长，存在以下特点：一是房屋结构简易，当时的公房往往采用砖木或砖混结构，构造相对简易，建造标准相对较低；二是房屋配套设施不足，一些房屋的安保和消防设施普遍缺乏，基础设施更是缺乏；三是房屋内设施设备老化，大部分公房的房龄在二三十年以上，屋内设施设备已渐渐老化，存在一定的安全使用隐患；四是一部分毗连危旧公房无法维修或拆除，特别是具有100多年历史的房屋，承重构件风化严重，因与邻居房屋相连，无法实施维修。种种原因进一步增加了直管公房的管理难度。
1.3政策法规不完善，执行力度不够
对于直管公房的政策法规制度较多，但是未形成系统的制度，甚至有的政策法规之间匹配较差，从而造成管理过程混乱，导致一些不良现象：一是公房的经济效益下降，主要由于公房的无偿使用和闲置造成；二是导致直管公房私下转租现象不断发生，使政府为住房困难家庭提供的社会保障制度遭到不同程度的破坏；三是由于政策的僵化，公房的收费标准未跟上社会的发展，导致“租不养房”的局面变得严重化；四是部分租户长期欠租，导致收租工作难度极大；五是公房租赁期限较长，导致原承租人死亡后，房屋无法重新安置。
1.4存在违规转租的情况
因为直管公房租金比较少，并且大多数的人员都想租用，所以大多数的公房都会在老城区，还有一部分是学区房，这样就会增加人们的居住热情，产生了比较严重的违规转租情况合同法中，承租人得到出租人同意之后，能够把租赁物转租给其他人。转租时候需要获得承租人的同意，不过大多数的房管部门不知道实际情况，因此直管公房开始被谋取私立，这样也就和建设的初始目的发生冲突。
1.5工作老知青断层
直管公房管理工作时，大多数都是老员工，文化水平比较低，有关的观念和个人能力很难满足现阶段的实际要求。由于这些人员的工作积极性比较低，所以很难开展数字化管理。大多数掌握公房实际情况的老员工还没有把经验传授给下一代就选择退休，使得大多数的年轻职工不能充分认识到直管公房的实际情况，并且由于没有足够的热情，在管理直管公房的时候会遇到较多的问题。
2直管公房管理的问题解决思路
2.1建立三维直管公房管理数据库
现阶段计算机技术和三维空间技术得到了持续的发展以及广泛的使用，这样可以给现代管理工作提供一个更加可靠的数据管理方法以及可视化平台，对于地籍的管理会经历从普通平面形式转化成立体化空间形式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在对于直管公房进行调查研究的时候，需要充分明确现阶段住宅以及非住宅直管公房的统计数据，所调查的内容包括直管公房的分布情况、用地的情况、附近产业的发展情况、附近环境以及基础设施、房屋的建筑时间、房屋的高度以及层数；还有就是建筑形式结构、建筑质量以及建筑价值，随后需要对于这些内容开展遥感解释翻译，借助网络软件来分析数据以及解译数据；最后就是把这些数据进行整理记录，成立一个三维的直管公房数据库，这样能够给空间分析以及监督管理工作提供更加可靠的保障。
2.2直管公房整治潜力预测以及划分类型
直管公房整治潜力预测评价可以充分明确整理潜力，划定好整治类型区，正确安排直管公房整治工作。接着就是把社区当作参考，仔细研究直管受到社会经济发展的影响、未来发展的实际需求、生态环境的保护需求。由于存在这些约束因素，所以需要充分掌握直管公房整治和现阶段直管公房使用的潜力，还有就是预测公房的整治规模。直管公房整治潜力和规模潜力、生态潜力以及社会经济潜力存在一定的联系，并且存在两种测算方法：①概略测算。这项测算就是把整治范围中的直管公房整体当作目标，接着就是根据预测指标体系开展潜力测算工作，并且划分好潜力的等级，对于直管公房整治潜力进行总体的判断；②精细测算。这项测算工作就是把整治范围中的有关直管公房单元当作主要目标，使用先进金属开展数据库运算工作，借助情景分析的方式来明确直管公房的整治潜力。这两种测算方法能够进行互补，并且能够联系一起开展。
2.3直管公房整治标准和准则指引
对于现阶段直管公房整治和各种规划协调和衔接不足的情况，首先研究直管公房整治和土地指引总体规划、城乡规划、主体功能区的规划、生态保护规划、基础设施规划以及产业规划等各种规划的联系；其次，确定各种规划直接进行联系的直管公房整治技术标准和技术准则。对于区域直管公房需要开展潜力预测、划分好公房类型，联系整治定位的导向作用。按照城市化地区、城乡结合部地区以及农村地区存在发展的差异，研究直管公房整理形式和整治主体合作的形式。由于整治类型区和土地使用规划以及城乡规划存在一定的联系，所以需要提升整治力度，使得直管公房工作更加合理、更加有效。
2.4成立直管公房整治后效益评估制度以及监督管理制度
在进行直管公房整治工作之后可以得到更多的经济效益，社会效益以及环境效益。首先，直管公房整治工作可以促使城市完成产业转型升级工作，提升经济活力。直管公房整治工作充分使用所存在的土地资源、能够节约土地资源，而且提升土地使用效率；其次，社会效益，需要充分明确充分整治以及有机更新的重要程度，不仅需要充分使用现阶段所存在的基础设施，而且需要对于住宅直管工作开展微整治，完善居住环境，提升经济效益；最后，环境效益，直管公房整治工作不仅能够充分使用所存在的各种设施，而且可以充分完善城市功能空间，不仅能够提升城市形象，而且可以获得更多的经济效益。
2.5直管公房向保障性住房转型
确定直管公房的服务对象，向保障性住房转型。由于直管公房是由国家出资建造，面对目前房地产资源紧缺的情况，为了保障低收入家庭和特殊家庭有房可住，直管公房作为一种福利政策，通过降低租金，面向困难家庭。公益性、补贴性等特性和功能和保障性住房是共有的，直管公房可以向目前政府积极倡导的保障性住房进行转型。
结束语
公房指的就是国家在计划经济制度中所采取的，借助比较低的租金来获得居住权利的福利性住房。不过由于市场经济的持续进步，房产管理部门在使用直管公房管理职能的时候会遇到较多的问题。文章对于直管公房管理工作所存在的不足以及对策进行了详细的分析。
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论文作者:陈迪权
论文发表刊物:《基层建设》2018年第19期
论文发表时间:2018/8/9
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