（上海银泰建设工程管理有限公司 上海 200042）
【摘 要】本文主要对建设项目实施前期投资估算存在的问题进行了分析，并对决策阶段、设计阶段、招投标阶段的成本控制管理进行了论述，以期合理地、最大限度地提高企业投资。
【关键词】本文主要对建设项目实施前期投资估算存在的问题进行了分析，并对决策阶段、设计阶段、招投标阶段的成本控制管理进行了论述，以期合理地、最大限度地提高企业投资。
Estimation of Investment and Cost Control Measures in Construction Project
Kong Ling-xi
【Abstract】In this paper, the problems of investment estimation in the early stage of construction project are analyzed, and the cost control management in the stage of decision-making, design and bidding are discussed.
【Keywords】Construction project; Preliminary stage; Investment estimation; Cost control
【中图分类号】TU723.3 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2016）24-0157-02
1.工程投资估算的重要性
从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，即“这个工程项目要花多少钱？”，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：（1）是项目前期决策的重要依据；（2）进行项目经济评价的基础；（3）控制工程造价的最高限额；（4）项目资金筹措和制订贷款计划的依据。
2.工程投资估算阶段存在的问题
2.1 工程项目信息资料少
在规划阶段、项目建议书阶段、初步可行性研究阶段、可行性研究阶段，一般没有设计方案，投资者对所要建造的工程项目大体上会有个设想，如建设地点、拟建规模、建设条件、使用功能、总体建筑结构等，这就是作投资估算的依据所在。但现实情况往往也会是这样：投资者有了设想、意向，就想知道工程建设投资，而且时间很急，而这时关于工程项目的信息资料可谓少之又少。
2.2 估算指标局限性
投资估算编制方法较多，采用投资估算指标、单项工程造价指标、分部工程造价指标，其所引用的估算、造价指标多以独立的建设项目、单项工程或单位工程为对象，以平方米建筑面积的主要材料消耗量，或平方米单项工程造价指标表示，宏观性、概括性较强。
但工程项目的复杂性、唯一性、不可复制性，决定了没有完全一样的建筑工程，同时估算、造价指标来源于历史资料数据，不能反映当下的价格水平，这些都决定了估算、造价指标不可生搬硬套，拿来就用。
例基础部分，可分为条形基础、独立基础、满堂基础、桩基础；结构可分为砖混、框架、框剪、钢结构；钢筋混凝土结构又可分多层、高层，钢结构又可分为轻、中、重型等，多种因素作用于一个指标，我们应用的时候，也要尽量援引类似工程的造价指标，同时加以调整及换算。
采用上述投资估算方法，简便、快速，但要有一定数量工程项目数据资料的掌握与积累，援引的时候也要考虑类似工程的数据资料。因此很难说有针对性、符合性强的指标对应待建工程。
2.3 建设项目招标程序不规范
造成后期建设项目指标不符合标准，从而提高建设项目成本。建设项目招标程序不合理是由于项目招标未经相关部门核准，一些招标公告未能及时公开，造成合格竞标建设单位的缺失。其次是相关建设项目的领导插手建设项目的招标工作，造成竞标单位之间的恶性竞争，从而使建设项目的领导获得非法经济利益，这种恶性竞标的现象会给建设项目带来极其严重的危害。
2.4 估算部门之间的沟通不顺畅
投资估算是业主与设计单位互动的过程，由于投资估算需要不同岗位的人员进行编制，这样就会形成因为岗位隔阂因素而导致投资预算编制内容不完善现象的出现。
3.做好建设项目前期投资估算工作
3.1 做好估算基础资料统计工作
因时间、地点、费用的不同，不同的建设项目具有不同的估算基础资料，这些基础资料是做好建设项目前期投资估算工作的前提。一般而言，估算基础资料的影响因子包括以下几个方面；一是建设项目所在地的政策，建设项目所在地的政策会影响建设项目的审批、核准的程序等方面的工作。
3.2 加强与项目相关各方之间的沟通协调
在投资估算的过程中，如果只是机械地按照方案设计进行费用估算，容易造成投资偏差。因此应在估算过程中，积极加强与建设单位、设计单位等项目各方的沟通，及时掌握更加完整准确的信息，使投资估算更加贴近事实。
3.3 合理优化评估方案
建设项目前期投资估算工作要根据评估方案来执行，而评估方案也是与建设项目其他方案评选结果的融合。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一是与建设项目招标方案的评选，建设单位在设计招标方案时不仅要招标方案的使用功能和效果，还应注意招标方案的成本，把投资评估作为方案的重要参考指标；二是做好方案的选型工作，方案的选型工作应该以建设项目的合理运营为基础，并通过考察、分析和论证来实现建设项目的合理优化。只有在方案选型阶段做好工作，才不会造成建设项目空间和时间的浪费。
4.建设项目工程前期成本控制措施
4.1 决策阶段成本控制措施
4.1.1 做好项目可行性研究
建设项目可行性研究的目的主要是解决四个问题：（1）研究开发项目产品的可行性；（2）研究开发项目的市场定位和技术方案的可行性；（3）研究开发项目的建设条件；（4）进行财务、经济技术分析和评价，解决项目建设的经济合理性。
为了解决上述问题，可行性研究报告应从以下方面研究：（1）市场研究与需求分析；（2）产品定位和客户群体分析；（3）产品方案与建设规模；（4）项目选址和市场环境条件分析；（5）产品的建筑方案设计与分析；（6）项目实施进度安排；（7）投资估算与资金筹措；（8）财务效益和社会效益评估。
4.1.2 做好建设项目投资估算
根据项目的不同特点，投资估算采用的方法也不尽相同。应根据所需精度和获取的技术经济资料选取适宜的估算方法。投资估算的主要方法包括：资金周转率法、生产能力指数估算法、朗格系数法、指标估算法。
对于建设项目来说，经常采用指标估算法来编制投资估算，以建设项目为例，目前编制的各种指标大部分是以建筑面积为单位，指标内容包括工程特征、主要工程量指标、主要材料及人工实物消耗量指标及造价指标。指标估算法又大都以单项工程编制为主，同时也采用类似工程概预算编制、近似工程量估算法、市场询价加系数法以及快速投资估算法。
4.2 设计阶段的成本控制措施
4.2.1 设计采用招投标制
进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”即概算超估算，预算超概算，结算超预算，具有重要的实际意义。
4.2.2 设计要树立“以人为本”的思想
适应市场需求随着计划经济向市场经济的转化，房地产企业已由过去被动地接受设计转变为能动地根据市场引导设计，主要表现在设计前对房地产市场的调研，一切从消费者需求出发，实现“以人为本”的营销理念，根据前期市场调查结果，细分市场，确定目标客户群，进而确定适销对路的户型和满足不同功能的产品，然后进行反馈。这样，不仅避免了设计的盲目性，减少了设计变更，又控制了工程成本，同时对房地产开发企业来讲，又增加了卖点，从而有效地发挥了投资效益。
4.2.3 优化设计是控制工程造价的关键
总体规划一经确定，如何搞好优化设计便是房地产开发企业控制造价的关键。例如层高的控制，在满足规范的情况下，层高如果每降低0.1m，就可节约成本1.1%；适当的采用大进深户型，可以达到提高容积率，增加建筑面积的效果。同时，针对地形、地貌起伏较大的情况，要做到因地制宜、合理利用。
4.3 招投标阶段成本控制措施
4.3.1 招标工程标底价格
标底是指项目招标人根据招标项目的具体情况，编制的完成招标项目所需的全部费用，是依据国家规定的计价依据和计价办法计算出来的工程造价，是招标人对建设工程的期望价格。在标底价格中包含了项目的成本、合理利润及税金等，以总概算的项目投资限额为目标，一般会限制标底价格在投资限额以内。
4.3.2 招标标底价格审查
在招投标过程中，房地产开发企业对项目投资和成本控制主要是通过审查标底来进行的。
4.3.3 招投标过程管理
事实证明，建设项目引入市场机制，实行招投标制度，是降低工程成本、缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。建设项目招投标阶段应着手从以下几方面进行重点控制：
（1）招标文件应经专家审核
建立专家审核制度，在项目资格预审文件和招标文件报送监管部门备案前，由相关专家对项目招标文件条款进行审核，对招标文件中拟招标的工程项目的评标办法的合理性进行分析。
（2）防止投标单位串标
投标单位私下商议串标对项目的成本控制极为不利，应防止这种行为的发生。投标单位组织串标的主要原因是，投标单位报价在综合评标办法中经济标的标底的评定占了较大比重，投标单位通过串通来大致决定评标标底价格。
（3）防止中标价低于企业个别成本
低价中标情况往往出现在采用综合评标法时没有设置标底的招标工作中，应慎重采用无标底综合评标办法。
5.结语
目前我国许多房地产公司只重视事中成本控制，不重视前期成本控制，使得成本控制的效果不理想，经过实践证明，在建设项目中做好前期成本控制是项目成功的关键。
参考文献
[1]李艳云.建筑工程项目前期投资估算的重要性研究[J].山西建筑,2014（21）.
[2]王姣,于立君.浅论商业地产开发项目前期的成本控制[J].商场现代化,2015(26).
[3]韩振勇.建设项目前期投资估算与成本控制[J].城市建筑,2013（10）.
[4]赵宏博，谢军.建筑工程前期阶段造价管理及控制方法探析[J].建筑知识,2016(01).
论文作者:孔令喜
论文发表刊物:《建筑知识》2016年24期
论文发表时间:2017/6/12
标签：建设项目论文; 指标论文; 标底论文; 阶段论文; 成本控制论文; 项目论文; 方案论文; 《建筑知识》2016年24期论文;