摘要：经济适用房是我国政府现阶段解决中低收入群体住有所居的一种房地产类型。经济适用房作为保障性质的政策性住房，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。要做到低成本、高质量、最大限度地体现经济适用房的特性，则需要摸清经济适用房造价构成，然后有针对性地实施成本控制策略，促进居住房房价合理回归，可以最大限度地降低底层民众生活成本，提高生活质量，加快我国高水平小康社会的全面构建。本文就对经济适用房控制成本进行了深入研究。
关键词：企业经济适用房；建设项目；成本控制
1 经济适用房成本概况
1.1经济适用房的成本构成
建设部、发改委、国土资源部联合发布《关于大力发展经济适用房的若干问题》对经济适用房有指导意义成本构成：
（1）建设用地的拆迁补偿费、安置费；
（2）勘察设计费；
（3）施工费；
（4）小区施工费；
（5）物业费；
（6）贷款利息；
（7）扣税。
1.2经济适用房建设工程项目的流程分析
经济适用房和商品房不同，但是也有一些共性，这种项目分立项阶段、设计项目阶段、项目建设阶段、项目竣工阶段。
2 单位经济适用房成本跟踪全过程
2.1立项决策阶段跟踪控制
立项阶段是经济适用房控制成本的关键阶段，虽然表面看这个阶段没什么成本，实时它却关系到整个工程的成本管理和控制，直接影响项目的进展。
投资估算主要由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金组成。投资估算的编制可采用生产能力指数法、系数估算法、比例估算法、混合法、指标估算法等方法。充分考虑本项目的实际情况，对投资估算的每项费用均做充分的了解，配合业主做好投资估算。投资估算编制应内容全面、费用构成完整、计算合理，深度应满足建设项目决策的不同阶段对其进行经济评价的要求。
2.2设计阶段跟踪控制
2.2.1采用招标方式确定设计单位，采用设计方案及经济方案相结合的招标方式，运用综合评分的方式，择优选择设计单位。
2.2.2设计阶段的成本控制在整个工程中很重要，在设计中一定要进行方案的比选，采用限额设计，对钢筋及砼等的含量进行限制。合理的选择户型，结构布置一定要合理，在正式施工图出来之前，应召集设计、销售、工程、造价等各部门，对设计方案进行优化建议，本项目我们通过优化柱及剪力墙的位置及柱的间距，增多了地下室停车位的相应数量，提高了地下室空间的利用率。
2.2.3做好设计概算，充分把控设计概算不超投资估算。
设计方案的优劣，决定了建安成本的高低以及房屋的使用功能。
2.3招标阶段跟踪控制
2.3.1招标阶段首先应根据单位工程的实施时间及位置等对标段进行合理的划分，避免后期施工时不同单位之间的相互干扰。
2.3.2招标控制价的编制应保证编制依据的合法性、有效性和成果文件的完整性、准确性、全面性；应充分考虑施工现场实际情况、材料的市场价格等因素，并结合合理的施工组织设计进行编制。
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2.3.3不论是设备、材料、施工、以及与项目相关的服务项目，采用公开招标来选择实施单位。在招标投标过程中，通过投标单位之间的相互竞争，有助于业主单位选择施工质量好、信誉好、报价低的公司进行合作。
2.3.4做好招标文件，参与合同条款的拟定。对于合同中关于影响造价方面的内容均应在招标文件中作详细阐述，尽量避免在后期实施阶段出现合同约定不明而发生不必要的摩擦。
2.3.4招标工作完成后，及时开展项目的清标工作。对清标中发现的问题积极与业主沟通，并在合同的谈判及签订中予以约定。本项目在景观设计中采用的部分乔木需到外地购买并且规格及数量较大，投标单位在投标时对此部分乔木采用了不平衡报价。我方在清标时，及时发现了此种情况，在签订合同前与甲方及中标单位进行沟通，在合同中对不平衡报价做了特别的约定，致使后期在实施时由设计更换了乔木品种及规格，但并未对该项目的造价产生任何影响。
2.4项目施工阶段跟踪控制
施工阶段是成本支出最大的时候。由于建筑项目工期长、变化因数多、因设计变更等不确定因素，都会影响造价成本。在施工阶段有效控制成本要做到以下几点：
2.4.1 加强造价管理，熟悉施工合同。签署了施工项目合同以后，为了保证分包合同和总包合同顺利实施，需对进驻项目的人员进行合同交底，对于合同中的内容，组织相关人员进行学习，对合同中的重要规定进行反复研究，对于在合同的实施中可能会出现的问题提前做好预防，讲明白承包工程的范围，承包方法、计价方式、合同的附加条件、工程的总造价、等细节的注意事项。
2.4.2要加强现场监督和管理，要做好现场记录和资料证据的收集。对进场的材料、现场的隐蔽资料、收方过程、施工的工序、措施项目等凡与造价有关的情况均做好影像资料及纸质资料的收集整理。
2.4.3编制资金计划，做好项目动态管理。项目资金使用计划应根据发承包合同约定及项目实施计划进行编制。做好每月的进度审核，对每月施工单位报送的合格的建筑工程根据合同的约定进行实事求是的审核，并做好每月应该支付、实际支付、累计支付的台账，避免项目资金超付；对签证、工程索赔、变跟单等现场发生的关于造价变动的经济资料，做到一单一结，随时掌控工程造价的变动情况，及时对目标成本与实际成本进行对比分析，对施工过程中出现的异常情况，及时汇报业主，并与相关单位进行沟通协调，对问题的处理提出自己的意见或建议，避免索赔事件的发生；做好资料的收发台账，便于资料的整理归档。
2.4.4收集整理材料的市场价格。定期组织相关人员，对合同中约定的材料市场价格进行寻访调查，掌握材料价格的波动情况，并做好市场价格调查表。
2.5验收交付结算阶段跟踪控制
工程项目竣工后进行验收，在决算阶段加强成本控制基本属于最后的一道环节：
（1）在成本核算环节将实际成本和预算进行比较，算出其中的差异，得到节约和增多的成本数值。分析超标的原因，定出来责任归属，并且对参与成本管理的人员进行绩效奖励或者罚款。
（2）工程结算和财务决算要严格管理，这一步骤直接出数字是对前期所有努力的证明，数字要求必须准确。并总结经验教训，让下一个工程不在走弯路。
在这个经济适用房的建设中，通过严格正规的成本控制管理，对建设项目进行了有效的成本控制，有效的保障党和人民的经济利益和社会效益。
结语
本文对经济适用房建设每个阶段的成本控制的研究，参照一个在建项目比较精细化的进行了分析和研究，重点论述了各阶段的成本控制，并给出了解决方法，对经济适用房的成本控制有一定现实意义。
参考文献
[1]赵宁江.探析当下经济适用房项目的成本控制[J].建筑界，2013，（2）．
[2]刘斌.论经济适用房项目的成本控制[J].建筑经济，2006，（7）.
[3]马学军.论房地产项目设计阶段成本控制.国外建材科技，2006,06.
论文作者:赖晓东
论文发表刊物:《基层建设》2019年第17期
论文发表时间:2019/9/8
标签：经济适用房论文; 阶段论文; 项目论文; 成本论文; 成本控制论文; 合同论文; 单位论文; 《基层建设》2019年第17期论文;