（北京市盈科（郑州）律师事务所，河南 郑州 450000）
摘要：近年来，随着经济的飞速发展，房屋价值越来越高，且房屋对每个家庭的影响越来越大，甚至每套房屋关系着两户家庭。房屋作为价值较大的不动产，法院在处理该类问题时，会遇到过户问题、税费问题、查封问题、担保问题等，笔者从实务操作过程中遇到的疑难问题出发，进行相应的研究、探析。
关键词：案外人；执行异议；排除执行
房屋因其巨大的商业价值及社会价值，影响着千家万户。但房屋买卖交易过程中，问题的多样性、复杂性、对家庭生活影响的巨大性，一旦处理不好将影响整个社会的稳定。对于这种传统型的争议型案件，我国现行的法律规定，已有相对比较完善的规定，但因其多样性、复杂性、变化性，仍需根据实务过程中出现的新问题，完善相应的立法、规范相应的程序，有助于解决实务问题，以更好的推动我国的法治建设。
一、房屋买卖合同案件的疑难问题概述
在我国现行法律框架体系下，对于房屋在交易过程中一方违约房屋差价是否应当赔付问题、赔付的标准确定问题，在房屋买卖合同签订后、仅支付了部分价款情形下、房屋被法院查封应怎么处理问题、房屋过户后发现产权为40年商业住宅而并非是70年住宅时，该怎么处理问题。就上述问题，笔者查了很多案例，全国各地的法院审判结果并不一致，使用的标准也并不一致。这些问题是在司法实务中实实在在出现的，但确实无法达成一致意见的问题。笔者在总结上述经验同时就上述问题进行分析研究。
二、关于房屋差价是否应该赔付问题
2016年5月起，全国大部分法院都有着数量较多的房屋买卖合同违约案件。产生该问题的背景是全国房价的暴涨，其中郑州地区房价暴涨将近一半，在这种情形下违约成为人之常情。
在这种背景下，笔者在代理这样的案件。案件基本情形是，2016年4月，买方与卖方和中介签订三方买卖协议，约定由买方以115万价格购买某小区房屋，且买方也按照合同约定支付了定金1万元。但因该房屋系经济适用房，需要办理补缴差价手续，在该差价手续补充完整后，同小区同户型的房屋价值已达140万左右。卖方以各种理由不继续履行合同，在这种情形下，买方向法院递交了诉状。要求解除合同、卖方承担违约责任、返还双倍定金、赔偿损失（房屋差价）、中介费用由卖方承担等。
在本案审理过程中，笔者以全国各地的支持房屋差价损失的案例、相关的法律规定等，向法院阐明支持房屋差价损失的合法性、合理性，也即买方主张预期利益系合法的。
但存在的问题是，对于合同解除后，违约方损害赔偿的范围究竟是否包括预期可得利益问题，我国现行合同法上并没有明确规定。按照损害赔偿理论，预期利益是指法律行为成立后，因违约方不履行已依法成立的合同，从而给守约方造成的损失，又称积极利益或积极的合同利益。
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根据我国现行《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”这里的损失是否包含预期利益，在理论上和司法实务中却是存在分歧的。主张为信赖利益损失的学者从合同解除溯及使合同消灭的观点出发, 认为以合同效力为依据的请求权,包括请求履行以及请求债务不履行 的损害赔偿的权利,都因为合同解除而丧失了规范的基础。因此,解除合同中的赔偿“损失”，应该指预期利益损失。而主张为履行利益损 的学者则或认为在损害赔偿领域合同解除溯及力应受限制,履行利益 损害赔偿在债务不履行时即客观产生；因此,解除合同中的赔偿“损失”，不包含预期利益损失。
在本案纠纷处理过程中，卖方主张买方的损失并不包含预期利益损失。认为买方仅仅是签订了一个合同，仅仅缴纳了一万的定金，并没有其他任何的付款行为。买方主张预期利益损失没有法律依据。
诚然，法律不仅仅追求法律结果，也追求社会效果。司法实务中各方的观点和理由其本身也在验证现行法律的可行性，同时也在推进现行法律的变革。承办法官在处理该案件过程中，充分考虑到了买方、卖方、中介三方的意见、也考虑了现行法律规定对本类案件的规定、同时也在考虑本案的社会效果，愿意为本案发生时间较早，一旦下判决，系在河南这边为数不多的判决，会有各种各样评判出来。
最终，承办法官采纳了笔者的意见，支持了房屋差价损失。但是在房屋差价的计算标准上，却并没有采纳笔者意见，仅仅采纳部分意见。对于房屋差价的计算方式，现行的做法有以下几种：评估、询问同行业同小区同户型房屋价位、前后两次交易的差价、市场上同地区同等月份的平均价值差价等。考虑到各方利益，法院最终以官方公布的市场上同地区同等月份的平均房屋价值差价作为裁判依据。支持了买方的部分房屋差价诉求。为的是房屋差价太大，若判令卖方承担这样大的违约责任，容易产生大的社会问题。
三、对上述问题的司法建议
但不得不说的是，因为法院就上述问题的类似的处置方法，甚至大部分法院是不支持房屋差价的，导致大批量的违约事件发生，这是客观的事实。故笔者认为，法律具有价值导向作用，在违约行为发生时，应将预期利益计算在内，能够预防违约事件的发生，也符合我国现行法律规定的诚实信用原则。这样才能更好地指引社会经济活动的健康发展。立法与司法相互作用，好的司法不仅能够达到好的社会效果，也能够推动立法。笔者认为，实务中存在的疑难问题的解决方法即是最好的切入点，毕竟社会在发展，法律也是在不断变化的。
参考文献
[1]《房屋差价损害赔偿问题研究》，王继红，俞里江，《 法律适用》，2009年02期。
[2]《房屋买卖中房价涨跌产生的损失赔偿问题研究——从一起房屋买卖居间合同纠纷案说起》，曾慧仪，《珠江教育论坛》，2016年03期。
[3]《宏观调控背景下房屋买卖纠纷若干法律问题辨析》，茆荣华;洪波，《法学》，2006年09期。
[4]《一房二卖的差价损失赔偿》，巫国平;李俊晔《人民司法》，2014年12期。
作者简介：
翟一铭（1975.3-），男，汉族，郑州市人，研究生学历，现任北京市盈科（郑州）律师事务所高级合伙人。
杨书途（1990.8-），男，汉族，河南省夏邑县人，研究生学历，任职于北京市盈科（郑州）律师事务所。
论文作者:翟一铭 杨书途
论文发表刊物:《信息技术时代》2018年2期
论文发表时间:2019/1/2
标签：房屋论文; 差价论文; 损失论文; 利益论文; 买方论文; 合同论文; 卖方论文; 《信息技术时代》2018年2期论文;