美国次级抵押贷款危机对中国房贷市场的启示，本文主要内容关键词为：次级论文,美国论文,房贷论文,中国论文,抵押贷款论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、中国与美国房贷市场的比较
对于中国房贷市场是否会出现美国次级抵押贷款市场类似的危机，目前业界众说纷纭，观点不一。其中，有些文章认为中国不会出现类似的房贷危机，其理由总结如下：
1.贷款门槛高。在国内，房贷首付比例普遍要求30％以上，要求申请者提供可靠的收入证明；而次级抵押贷款无需申请者提供信用证明，甚至可以“零首付，零文件”，在降低融资门槛的同时，也给炒房者提供了低成本的融资金融工具。
2.不良贷款率较低。由于个人住房抵押贷款业务在国内开展时间不长，贷款违约情况不明显，不良贷款率较低，被视作银行的优良资产。尽管监管部门披露出来的“假按揭”违法行为所涉及的金额巨大，已经给房贷市场带来不确定风险，但不良贷款率仍低于安全警戒线。
3.尚未全面推行抵押贷款证券化业务，只是处于试点阶段。我国住房抵押贷款的规模不大，但增长势头较猛，银行资产中该类资产的比例将越来越大。为了防范风险，改善流动性，银行纷纷试点抵押贷款证券化，但规模较小并只在银行间债券市场发行，因此抵押贷款的违约风险被控制在很小的范围，而不会波及资本市场。而在美国次级抵押贷款市场上，资产证券化产品众多，信用创造链条较长，而且是在公开市场上发行，所以其影响面较大。
4.中国房地产市场需求旺盛，房价仍有上升空间。由于我国住房商品化、市场化的时间不长，加上城市化水平的提高，住房供给远不能满足住房需求，因此房地产市场有强大的需求支持，房价长期来看涨。而美国房地产市场上的真实需求不足，其繁荣主要是因利率下降、融资标准放低引起的，这必然导致市场投机成分过高，房价存在较大泡沫。
5.目前利率不断调高，但真实利率水平仍不高，资金成本的上升不及房价的增幅。自从2006年以来，央行已连续5次加息，贷款买房者的利息压力愈来愈重。但同时，全国各地的房价在这几年里均有较大涨幅，甚至房价的增幅大大高于利息的增幅，还款压力也有所减缓。而美国次贷危机是发生在房价下跌、利率上升的双重压力下。
上述理由均有合理成分，但都有些静态、表面化地看问题。以下我们将美国次级抵押贷款与中国一般的住房按揭贷款进行比较，深入分析其异同点。
通过对贷款构成要素的比较可知，在贷款对象和利率、首付比率方面有差异，毕竟中国的抵押贷款是针对收入稳定、具备正常还款能力的申请人。而在贷款期限和再融资性方面，两者相差不大。另外，在还款方式上国内银行也逐渐与国际接轨，提供了许多灵活的还款方式。但在实际业务操作中，银行在审核住房按揭贷款申请时，存在一些类似于美国次级抵押贷款的问题。
要素
美国次级房屋抵押贷款
中国住房按揭贷款(一般)
信用分数低于620分、收入证明缺失、 有合法的身份，有稳定的经济收入，信用良
贷款对象及条件
负债较重的申请人
好，有偿还贷款本息的能力的申请人。
最高为所购住房全部价款或评估价值(以低
贷款额度与首付 低首付，甚至零首付，全额贷款
者为准)的70或80%，首付比例至少三成
比例 或两成
贷款期限
一般最长不超过30年 一般最长不超过30年
浮动性利率，比普通房贷利率高出 按中国人民银行规定，最低按相应档次基准
2％～3%的利息，存在利率顶的限制。 利率0.85倍的下浮利率执行。
抵押再融资 可以房产增值部分再贷款 可以房产增值部分再贷款
还款方式
还款方式可自由选择 以等额还本法为主
第一，目前银行在审核贷款申请时，对申请者收入状况的审查手段主要是通过申请者单位出具收入证明来完成。但这种提供收入证明的方式易存在弄虚作假的可能。公司单位一般为让员工能较易获得住房抵押贷款，都会为申请人开具虚假的收入证明，以便其通过银行贷款的审核。而这样将导致银行错误判断申请人的还款能力，为以后贷款发生违约情况埋下隐患。这就类似于美国次级贷款发放给信用等级不高的人，只不过在中国有点隐蔽性而已。
第二，个人信用调查过程存在缺陷。目前，我国个人征信制度还未建立起来，对申请人的信用状况调查主要是根据申请人在银行系统内部的信用记录。但对申请人的负债状况调查却没有相应配套制度，只有那些先前在银行发生过贷款行为的申请者才能查到其负债状况或还贷的记录。所以，对于那些在银行没有信用记录以及负债情况的申请者来说，贷款银行不易调查到其真实的信用记录以及负债情况，这必然对审核环节带来阻碍。此外，对于购买第二套住房的人，由于目前各银行之间信息未共享，若其在其他银行有未偿还的贷款也不会被发现，致使银行仍按第一套住房的首付比例和优惠利率发放贷款。特别是对投资住房的投资者或投机者而言，有利于降低其贷款的资金成本，从而刺激住房市场的需求。虽然这比零首付的美国次级抵押贷款的融资门槛要高，但同样都为那些炒房者们提供了较低资金成本的金融杠杆工具。
第三，当前宏观经济处于持续加息的阶段，加大了贷款买房者的资金成本。尽管房贷市场已出现了固定利率住房抵押贷款产品，但大部分住房抵押贷款产品仍是利率变动型，贷款利率随央行贷款基准利率的调整不断变动。当前，我国经济处于宏观调控阶段，投资规模和速度持续升温，为抑制过度投资和通货膨胀，在近几年已多次加息，而且有持续加息的迹象。因此，很可能出现类似于美国次级抵押贷款市场中由于利率大幅攀升而造成借款人无力还款，出现贷款风险的局面。
第四，商品住房价格未来走势不明。当前住房市场供求失衡，住房保障体系建设滞后，造成房价不断上涨，已逐渐偏离城镇居民的支付能力。倘若住房市场上存在泡沫成分，而且未来住房供给量大于真实需求，房价会进入下跌的通道，使得住房市场整体的价格水平下降。这必然影响到贷款抵押房产的市场估值，一旦房价跌破其偿还贷款余额，银行将进入理性违约的高峰期。此时，住房抵押贷款将由原来的优质资产变为难以处置的不良资产，银行将蒙受巨大损失。
近来，中国银监会收紧个人住房按揭贷款、提高首付贷款比例。而上半年房价涨幅最高的深圳市已先行一步，部分银行将按揭贷款首付比例提高至四成，甚至有些已全面暂停办理二手房按揭贷款。大概是受到美国次级抵押贷款危机的警示，在房价持续攀升、按揭贷款规模不断扩大的形势下，监管层和银行都察觉到房资产品的风险性。
二、启示与对策
事实上，目前国内房地产市场的基本面情况，与次贷危机爆发前的美国房地产市场有一些相似特征，特别是房价快速上涨、进入加息周期、流动性过剩这三个宏观经济基本面情况极为相近。只不过，中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例。但是，不容忽视的事实是，随着中国房地产价格持续地上涨，住房抵押贷款的风险已经越来越大。在国家发展改革委刚刚发布的2007年二季度全国70个大中城市房屋销售统计数据中，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.3％，土地交易价格同比上涨13.5％。可以看出，今年以来的这一波房价上升已经在全国范围内铺开，这可能与流动性过剩有很大关系。在这样的情况下，目前北京、上海等地的房贷违约案也快速上升。据《上海证券报》报道，2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有1％左右，但到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经达到8.6％，上升了7倍多，个人住房贷款质量下滑趋势明显。而随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。
为了避免类似于美国次贷风波的危机在国内上演，笔者认为有必要在以下几个方面值得重视：
一是加强银行机构的审慎经营。美国次级债危机爆发的重要原因之一，就在于金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了住房贷款的第一还款来源。但实际上，房贷猛增将使得房地产市场和住房抵押贷款所聚集的风险越来越高，一旦出现群体性坏账，将可能引发巨大危机。所以，我们更要警惕，防止向美国次级抵押贷款那样，加强银行信贷审查和贷后管理。
二是确保中国房地产市场的稳定发展。目前，中国房地产处于上升周期，房价上涨较快，个人住房按揭贷款发展得非常快。从美国次级债风波的经验来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。银行一定要高度重视房地产市场发展中的各类金融风险。尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不到下跌的迹象，但是炒房者、尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售2006年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开来。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。因此，在市场过热时，及时的调控是非常必要的。
三是必须慎重考虑如何开展资产证券化。近年来，银监会一直提倡，资产证券化必须基于银行的优质资产。由于信息不对称等因素，市场并不能对所有的风险进行准确的识别和定价。在本次危机中，次级抵押贷款的风险被繁杂的信用创造方式所隐蔽，加上信用评级机构的较高评级，机构投资者由于信用披露不充分而严重低估了其潜在的风险。所以，在国内推行抵押贷款证券化时，不仅要强调基础资产的优质性，而且要特别注重其现金流变动的信息披露和信用评级工作，以稳健发展为基调。
四是注重金融监管的重要性。市场不是万能的，监管起着重要的作用。抵押贷款机构都是营利机构，逐利是其本性。在房地产市场繁荣时期，受抵押贷款利息收益较高且稳定的吸引，抵押贷款机构都有扩张该类贷款规模的冲动，而且会适当放松贷款申请人的资格标准。因此，银行监管部门很有必要在宏观层面对贷款机构的操作行为进行密切监察，不断警告其抵押贷款业务的风险程度。加强行业监管，注重风险的前期控制，对整个金融市场的稳定发展有利而无弊。
五是中低收入人群的住房问题通过政府保障制度来满足。美国次级贷款主要是为了解决低收入人群和少数族裔的住房问题，但其经济支付能力低又限制他们的还款能力，也易造成违约现象的大量出现。因此，在银行房贷收紧时，极可能导致部分中低收入者难圆“买房梦”。而8月13日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出了以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的思路，明确指出将低收入者也纳入了住房保障体系。只要低收入人群的住房问题有了保障，就有助于稳定房地产市场的价格波动，从而减少房贷市场由于外部冲击影响而带来的不稳定性。
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