论住房价格回归合理水平的内涵、目标与对策，本文主要内容关键词为：对策论文,住房价格论文,内涵论文,水平论文,目标论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：0257-0246(2012)06-0053-10
由于住房是“个头很大”、价值贵重的特殊物品，其生产要素杂多、赖以立身的土地稀缺垄断以及住房融投资、建运管理过程复杂，行为主体多元，住房价格回归合理水平的艰巨复杂远超出其他范畴的宏观调控。田野式的价格调查和权威报道显示，①2011年总体呈下降趋势，但调控中阻力仍大，突出表现在：其一，对住房价格合理回归的各种认识误区。如一些人认为住房价格回归合理水平不符合市场规律而无法实现，或认为其打压富人，是政府一时冲动。其二，调控中部分关联主体、阶层的利益受损，②衍生调控阻力，部分地方政府对住房价格回归持懈怠心理即为典例。
要克服上述突出问题，形成住房价格合理回归的长效机制，首需对其内涵、意义、目标等给予科学回答，以廓清各种认识偏误；在此基础上，采取有利于群体利益改进和消弭心理抵触情绪的对策，最小化调控阻力，从而将回归目标真正落到实处。下面，依此理路对该命题做系统解读。
一、住房价格回归合理水平的内涵
稳定住房价格的调控思路由来已久，而演进到“住房价格回归合理水平”的调控模式则在2009年始露端倪，近来该表述又频繁地出现在媒体报道③和国家房调文件中，④学界和业界进行了初探，然而尚未深究并系统阐明，⑤系统阐明住房价格合理回归命题首需清晰界定其内涵，从而为准确考察该命题的意义、目标乃至选择应对策略奠定基础。住房价格回归合理水平的内涵由住房价格、合理水平两部分组成。
1.住房价格的内涵
(1)科学区分住房价格、房地产价格、房价
无论是广义地将房地产划分为住房地产、非住房地产和其他类别的房地产的三板块理论，⑥还是一般层面将房地产划分为住宅房地产和非住宅房地产的两板块理论，⑦房地产外延均大于住房地产。反映在价格层面，房地产价格也就大于住房地产价格。
住房地产价格简称住房价格，故房地产价格的外延大于住房价格。任何住房都置于一定区位的土地之上，与赖以立身的土地构成不可分割的物理单元，因而，住房价格实际上也就是狭义的住宅和土地所构成的住房地产价格的简称。故将房地产价格调控与住房价格调控混同的做法需要扭转。在房地产体系中还存在一个农工商等生产性用房的非住房地产板块，其价格调控机理异于住房地产，故严格地讲，房价的外延也大于住房价格，二者同样需合理区分。
通常语境下住房价格与房价互为指代。在日常生活和诸多政策语境中，房地产价格就是住房地产价格、房价就是住房价格，但由于住房调控问题相当复杂，房屋调控和房地产调控更为艰巨，所以需严格区分它们之间的关系并科学使用，否则会给理论的科学发展和政策的有效实施带来不应有的障碍。虑及已有习惯和行文便利，这里约定：如无交代，文中的房价即指住房价格，与其相关的概念之间的逻辑关系亦然，如商品房(价)即指商品性住房(价格)。
(2)系统把握住房价格的两级体系
住房包括保障房和商品房，相应地住房价格也包括保障房价和商品房价两大类，此为住房价格的一级体系。推展开来，国内的保障房价格又细分为公租房⑧价格和经适房价格等亚类，而商品房价格同样还可细分为普通商品房价格、中高档商品房价格和高档商品房价格，此为住房价格的二级体系。由于两大类住房及其亚类的属性和功能有较大差别，故在讨论住房价格及其干预问题时往往需从两级价格体系出发，分别观照直接干预或间接干预的对象和适用条件。
2.住房价格合理水平的内涵
(1)住房价格回归合理水平的方式与适用条件
仍需按照住房价格的两级体系认识其回归合理水平的方式与适用条件。性质上，促进房价合理回归的方式既可以通过直接的价格干预，也可以通过财税、土地利用、住房空间布局、资源节约集约利用等间接的干预加以实现。其适用条件是：在金融稳定的常规情境，直接的价格干预对象主要是以公租房、经适房等亚类为主的保障房，间接的干预对象是商品房；在金融不稳定背景下，则都可对两类住房果断地实施直接的价格干预。
目前国内宏观经济基本面仍然向好，只是部分城市房价畸高而孕育潜在的金融风险，如何选择适当的干预方式以促进整体房价合理回归呢？此阶段与常规情境相比，保障房的干预方式不变，表现为直接的价格干预，而商品房板块的干预方式差别主要体现在普通商品房层面。推展开来，普通商品房价格回归调控契合中国人均资源约束强化的国情，也可弥补中国式保障房因信用体系瓶颈而造成的住房困难问题解决的不足，还利于壮大中产阶层、形塑稳定的社会结构，故可纳入房价回归的直接干预领域。不过，当前商品房价格总体高扬，蕴涵金融不稳定的潜在风险，故需对中高档以上商品房价格实施大力度间接干预，间接抑制房价过快上涨、挤压过度的房价泡沫以防范金融不稳定、经济不稳定。
(2)合理水平的考察维度与度量问题
关于合理水平的考察维度。住房的主功能在于居住，对住房价格回归调控的战略意愿正基于此，因而住房价格回归合理水平的主维度是居住，而不是投资、投机。
关于合理水平的度量问题。在总标准上以住房体系健康发展，即以解决住房困难和商品房产业化健康发展为标准。在具体标准上可参照住房价格收入比(下简称为PIR)来认识保障房和普通商品房的价格是否合理，当然，面对PIR操作难度大的问题需创新契合国情的量化评价工具，后文将对此详述。对中高档以上商品房价格的指标控制主要体现在有利于防范和化解金融不稳定，其量化指标控制既复杂也没有普遍的必要性。
3.住房价格回归合理水平的内涵
综上，当前住房价格回归合理水平重在让普通商品房和保障房价格回到合理水平，让国内消费这两板块的大多数居民能接受，总体方式上直接干预特征浓厚。对中高档以上商品房价可进行间接干预，以防范金融不稳定。
二、住房价格回归合理水平的意义
当前住房价格合理回归中存在的一些群体性心理阻力充分表明意义阐释的极端重要性和迫切性。
1.商品房价格合理回归的意义
当前商品房板块的价格回归调控重在针对普通商品房价的直接干预，而对中高档以上商品房价格实施大力度间接干预，以促进整体房价回归合理水平。基于这一认识，下面重点解读普通商品房价格合理回归对整体住房价格合理回归的意义。
(1)普通商品房价格回归调控契合国情，调控刻不容缓
就商品房板块而言，“加快普通商品房建设，扩大有效供给”⑨既是商品房体系健康发展的关键，也契合中国人均土地资源以及整体资源环境约束强化的国情，这使得其成为整个商品房价格调控的重点领域。自2003年中国城市化进入加速期以来，城市商品房价总体高扬，使普通商品房异化为中高档以上商品房，导致买不起普通商品房的居民数量不断扩张，从而使商品房整体呈现供需严重失调下消费不足、巨量空置的扭曲性增长，影响住房产业健康发展，也孕育金融风险，因而加强普通商品房价格调控刻不容缓。
(2)普通商品房价格合理回归可弥补保障房解决住房困难问题的不足
尽管从理论上来考察，可通过保障房来解决中低收入群体住房困难，从而推动人人住有所居、安居乐业工程的实现，但由于国内社会信用体系发展滞后、实名制信息建设不足等制约因素，导致保障房受惠对象、准入退出管理的难度甚大，因而需积极发展普通商品房并合理调节其价格来弥补保障房的不足。这也是宏观调控当局明知普通商品房价格回归合理水平似乎有干预市场机制之嫌却仍然为之的另一要因。
(3)普通商品房价格合理回归有利于壮大中产阶层，形塑稳定的社会结构
因买不起普通商品房，催生出庞大的实际上只能处于衣食温饱水平的中产阶层，也即本来应存在的中产阶层被较高的普通商品房价“贫困化”了；另一方面，中高档以上商品房价格畸高并过快上涨也使得部分本来属于中高收入阶层的成员被“贫困化”了。因而，如促进普通商品房价格合理回归，有利于培育并壮大中产阶层群体，形塑有利于社会安定、政治稳定的橄榄形社会结构。
以上分析表明，当前对不合理的普通商品房价格进行调控具有三方面意义，从宏观当局的直接调控工具来看，住房限购令、限房价竞地价⑩等政策可归为此类。
通过间接调控以促进中高档以上商品房价格回归的意义，已在前文住房价格回归合理水平的内涵解读中给予说明，即通过间接挤压其过快膨胀的价格泡沫以防范金融不稳定、经济不稳定。从宏观当局的间接调控工具来看，加强住房保有环节的征税以减少过度的住房需求并抑制投机性住房需求、将房价维稳纳入对地方政府问责的考核机制，都可归为此类。
2.保障房价格合理回归的重要意义
(1)保障房价格回归有利于提高住房困难群体住房支付力
保障房针对中低收入群体，而住房困难问题的实质归结为中低收入群体的收入相对于房价而言常常显得较低，故此，一般情况下应通过保障房价格水平的合理调控来提高住房困难群体的相对收入和住房支付能力。各国解决住房困难问题的这一普遍经验和大思路，中国概莫能外。
(2)部分城市保障房价格偏高，需要下调
目前各地在确定公租房的租金时，高低不平衡现象显著，部分城市公租房租金仅略低于市场租价，导致低收入群体租房能力出现危机；经适房亚类层面，自1998年到2009年，诸多经适房套型偏大、价格偏高而实际上沦为中高档商品房，在很大程度上影响住房困难问题的解决。因而，需要对公租房、经适房等为主导的保障房价格实行回归调控，快速解决中低收入群体的居住贫困问题。
(3)经适房有扩内需、促消费的组合功效
经适房是具有一定商品性的保障房，由于适用对象面大量广，在当前其价格回归到合理水平有利于扩大内需，促进消费增长，因而兼具民生工程和经济发展工程特征。
综合分析表明，加强以普通商品房价格回归为主要内容的商品房价格回归调控契合国情，具有必要性、合理性；(11)加强以公租房为主导、经适房为重点的保障房价格调控具有民生、经济调节等多重意义，更具必要性、紧迫性。因而，要“坚定不移地使房价回归合理水平”(12)，并抓紧进行房价调控的顶层设计，在重点难点和薄弱环节实现新突破。
三、住房价格回归合理水平的目标分析
在界定了住房价格回归合理水平的内涵并考察其重要意义后，社会各阶层和关联主体势必会对房价调控给予更多的理解和支持，但是如何支持房价调控？这必然引出住房价格回归的合理价位问题。
1.对收入阶层和住房类别的界定
(1)PIR在划分高中低收入阶层时存在难以操作的问题
PIR是一国或城市居民平均年收入和年上市住房平均售价之比，由于该指标是在广泛实践的基础上、经过高度概括而制定出来的，被诸多国家和地区用来衡量居民购房承受能力，(13)故此，已有一些研究者提出用其划分高中低收入阶层作为住房价格的调控目标。(14)然而，该思路在理论层面科学合理，而操作起来困难甚大。(15)因而各地试错性地选择PIR区间值以作为住房价格衡量工具的有益经验要借鉴，但需创新中国式可操作工具以提高价格回归的效能。
(2)用标准化住房代替PIR划分房价回归调控中的收入阶层
这里主要用套房面积来反映保障房、普通商品房、中高档以上商品房的类别，进而划分房价回归调控中的各收入阶层。
标准化住房的类别界定。成套的公租房面积标准定位在国办发[2011]45号文件《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》第二条第一款规定的40平米左右。在国发[2007]24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难问题的若干意见》第三条第十款中，明确了经适房的成套面积标准控制在60平米左右。根据国办发[2006]37号文件，国标普通商品房套型建筑面积确定为90平米左右。可以认为超过100平米的商品房属于中高档以上商品房。
依标准化住房理路划分高中低收入阶层。确定了住房类别后，可以约定：拥有自主产权房总面积超过100平米的为中高以上收入群体；拥有自主产权房总面积在60平米-100平米之间的为中产阶层收入群体；其余居民，居住面积在60平米左右以下但大于40平米的为中偏低收入群体，居住标准更低的为低收入群体，两类群体有时又合并为广义上的低收入阶层。(16)可能会有反对的声音：认为仅强调住房面积而忽视建材规格、居住环境差别，不能全面反映居住标准，这种看法有一定道理，但任何评价工具都不可能尽善尽美，建材质量和居住环境难以量化考核，故正常条件下居住面积无疑是居住条件的最关键衡量指标，用其划分高中低收入阶层的操作思路需坚持。
在国内住房信息体系和信用体系建设不足的背景下，用标准化住房替代PIR来划分房价调控中的高中低收入阶层，为合理确定保障房和普通商品房的价位回归问题提供了有效的工具，从而打破此前PIR计算复杂、操作难度大而给调控当局带来的政策困境。
2.保障房合理价位问题
尽管标准化住房为划分房价调控中的收入阶层以精准确定房价回归程度提供了有力工具，但住房价格调控指标难以量化的总特质依然存在。这就要求仍应重视抽象的目标分析。
(1)总体目标。让中低收入群体拥有基本的居住条件而尽快摆脱住房困难，无疑是各方共识的保障房价格合理回归的总体目标。脱离住房困难的基本居住条件是什么？这就关涉到保障房价格调控的具体目标了。
(2)具体目标。保障房价格回归的具体目标是让中低收入阶层拥有国标保障房。2011年，中央和地方政府创新融资平台并通过公共财政支出建设了大量以公租房为主的保障房，急需合理定价，以与宏观当局“优化投资结构，提高居民消费能力，并把增投资与扩消费更好地结合起来”的战略意愿相匹配。(17)参照前述，以保障房中的公租房、经适房为例，如果实现中偏低收入群体拥有40平米-60平米左右的经适房、低收入群体拥有40平米左右的公租房，那么此时的保障房价格回归就基本合理。
(3)价格合理回归调控应重视受益群体的覆盖面和时间向度：对中低收入阶层逐步达到年年应保尽保的政策，应成为衡量保障房年度价格合理回归的基本检验工具。
3.商品房板块的合理价位问题
前已交代当前商品房价格调控的重点是普通商品房，现对其价格定位问题重点阐述：
(1)普通商品房价合理回归的总目标是中产阶层享受有尊严的居住条件。作为社会发展的中坚力量，一个庞大的中产阶层有利于社会可持续稳定和繁荣，保证其有尊严的居住条件无疑是必需的。但这里同样存在着“有尊严的居住条件”的量化标准问题。
(2)普通商品房价合理回归的总量化目标是让中产阶层拥有国标标准居住条件。普通一词即有中等、平常之意，普通商品住房也即中低价位、中小套型的普通商品房，故此可认为，中产阶层能够消费得起套型建筑面积90平米左右的国标普通商品房(18)是普通商品房价格合理回归的量化目标。
(3)“应保尽保”也是普通商品房年度价格是否合理回归的基本检验工具。享有合适的居住条件而有尊严地生活是中产阶层的基本生存权，正如保障房价格合理的基本检验工具是让中低收入群体应保尽保，普通商品房年度价格合理回归的调控也应达到对中产阶层的“应保尽保”，保证房价回归调控目标不脱靶，需在该调控范畴加以贯彻。
要全面科学地理解上述住房价格回归的合理价位问题，无疑还需强调：第一，由于区域经济发展水平、民族习俗的差异，各城市标准化住房面积可有一定差别，但应参照全国基准值而微动；第二，这里是从住房价格如何合理回归的政策向度对住房档次类别、收入阶层进行中国式划分，在面积数量、阶层级别上可能会与其他政策维度和实际状况有些差别。
四、住房价格回归调控的既有政策分析
采取哪些政策可以实现有效调控目标，这是调控命题中最关键的环节之一。
1.已形成的通识性应对政策的积极效应
目前，针对房价回归的通识性政策主要有：通过财权事权对称化改革和政绩考核指标去GDP主义，促进地方政府真心实意地摆脱土地财政模式，与中央政府上下同欲地平抑高地价以合理回归房价；结构化供给住房用地，如保障房土地行政划拨，普通商品房土地“限房价，竞地价”(19)；颁布住房限购政策和加强住房保有环节的征税以减少过度的住房需求、抑制投资性与投机性住房需求；将房价维稳纳入公共服务框架，建立约谈、巡查和问责的考核机制。这些政策或推动住房供给曲线右移，或推动其需求曲线左移，双重平抑了住房价格，因而住房价格合理回归取得一些积极效果，如大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下行。(20)但不足显存。
2.通识性政策工具的不足
已采取的通识性政策工具的不足体现在：一些既有政策只利于一部分主体而不利于另一部分主体，导致调控主体之间相互掣肘甚至激烈博弈；从高中低收入阶层来观照，一些通识性政策工具也引发了阶层利益冲突和规模化的心理抵触情绪，特别是中高收入阶层承认这些工具对住房价格合理回归产生效力，但认为自身在价格回归调控中利益受损，所衍生的群体性心理冲突致使住房价格合理回归的社会基础还不够宽广坚固。
现有研究还缺乏弥补上述不足的对策分析。之所以如此，除了房价调控本身异常艰巨复杂外，也与政策创新的视角还不够精准以及对政策是否有效的检验原则不足有关。下面将先概述政策创新是否有效的基本检验原则。
3.新政策有效性的三基点检验原则
应从如下三基点检验将制定的住房价格调控政策的有效性：
其一是避开共性难题，契合国情且操作性强。主要应考虑到中国特色市场经济体制、政府管理体制、法律执行力不足、人均建材资源禀赋、社会信用体系不发达等政策环境约束问题。如房价收入比的计算与应用带有世界共性难题特征，信用体系比较完善的国家尚可通过房管人员大量的入户调查而勉强为之，于国内而言几乎难以操作。前文用标准化住房替代PIR以划分收入阶层、确定中国住房价格回归度的方法实际上体现了该原则。
其二是注重运用行为主体的政策分析模式。像任何社会活动一样，住房价格合理回归的行为主体是人或由人组成的机构，从调控政策行为主体出发观照调控过程而给出相应的政策措施，指出央地政府、住房建运部门、消费者、投资者应该做什么，比其他政策分析向度更清晰而易于把握。
其三是行为主体的利益损失最小化特质。“思想一旦离开利益，一定会使自己出丑。”(21)同样，在住房价格回归政策难以实现某些行为主体利益改进的情境下，如不能最小化其利益损失，则该项政策势必难以有效实施，甚至导致失利。
上述三基点联系紧密且逐级递进，前两个基点是政策框架最初搭建的方式方法和第三个基点充分展开的必要准备，第三个基点则是前两个基点展开的价值导向和检验政策是否科学有效的根本工具，统筹符合三基点的政策有利于摆脱“政策花瓶”的尴尬，真正将住房价格合理回归引入健康之轨并落到实处。
五、基于行为主体利益协调的政策框架
观照上述三基点的逻辑进路可知，要有效克服住房价格回归调控中由利益增减调整而产生的群体性心理阻力，政策创新需围绕行为主体利益协调的主轴展开，当然，在住房价格回归调控中积极引导行为主体形成科学的利益观以调适不当的心理情绪，这本身也是一种有效对策，而这正是已往政策分析所严重缺乏的。
1.引导各阶层全面客观地认识住房价格回归中的利益调整
住房价格回归引起高中低收入阶层利益增减的总状况呈现为中高收入群体感觉吃亏、中低收入群体受惠以及中产阶层利益变化不大。与利益增减调整相伴随的必然是心理冲突，由于住房价格形成中心理因素占相当分量甚至超过实际变量，需要引导各阶层科学认识住房价格变换所带来的利益调整，减少对房价回归的心理抵触，就对中高收入群体的引导而言，政策阐释的重点在于：
第一，住房价格合理回归是大势所趋。住房价格合理回归是宏观当局从住房体系健康发展和民生保障的大局出发而采取的必然行动，任何一个负责任的现代政府都不可能对扭曲的高房价和绝大部分居民降房价的普遍呼声漠然视之，(22)也不可能对庞大的中低收入群体的房困坐视不管。
第二，住房价格合理回归对资产的积极保护。保障房和普通商品房价格的合理回归在一定程度上可能让中高档商品房价值缩水，但当前住房价格太高，有引发楼市泡沫过度膨胀而衍生金融不稳定的趋向，及时果断地从经济社会协调发展大局出发调控住房价格，在某种程度上可避免金融不稳定下楼市价值急剧缩水甚至一落千丈，因而是对中高收入阶层的住房资产价值所进行的积极保护。
第三，回归调控的重点对象不是中高档商品房。前文已指出，当前一段时期住房价格合理回归调控的重点是普通商品房和保障房，只要不在金融规模化不稳定时期，宏观部门不会对中高档商品房进行直接价格调控而由市场机制决定其供需价格，故不直接损伤中高收入群体的中高档商品房资产。
第四，做住房市场战略投资者以规避损失。中高档商品房是使用期更长、规格更高、价值更大的耐用物品，随着城市化中人口迁移所带来的刚性住房需求和中低收入群体收入的改善，从长远来看，中高档商品房因稀缺而有相当的升值空间，中高收入群体可以做楼市上的战略投资者而规避调控所带来的短期损失。
2.积极引导地方政府客观对待住房价格回归调控中的利益冲突
虽然住房价格回归的实施者是央地政府的共同体，但住房是位置难移的区域性物品，各地情况又有差别，(23)所以地方政府对住房范畴的管调功能显要，在相当程度上甚至影响房价回归的成败。要形成上下同欲的房价回归合力机制，无疑需地方政府常态化落实中央政府的调控意愿。从供需出发，目前几个杀手锏政策工具(24)已取得成效，但这是在中央政府三令五申以及像“不换思维就换人”的组织措施下才勉强奏效的，实际情况是现行体制环境下，一些房价调控政策可能造成部分地方政府财力缩减并衍生央地之间的利益冲突，从而有可能滞缓调控。为此需对准几个范畴分类牵引以减少甚至消弭阻力：
(1)正确对待扩大保障房和普通商品房供给量以降房价惠民生的政策。该政策表面上弱化了地方政府从房价、地价上的吸金能力，但居住民生不解决、社会不稳定反过来必然影响地方经济发展环境，而且不降房价酿成金融不稳定，会引起房地产泡沫破裂下地方经济的更大损失；另外，房价适当降低有利于薄利多销地启动庞大的居民购买适宜住房而促内需，对地方政府而言还可实现最优房价下的最优税收；政府理论指出，提供位置不能移动的区域性公共产品如保障房是地方政府的分内职责，因此，地方政府应积极贯彻落实“扩大保障房和普通住房供给量，以降房价改善居住民生”的政策。
(2)体察住房限购的国情特征和战略意义。住房限购是从降低住房需求水平、左推需求曲线的视角出发促进房价下降的政策，既有利于实现房价合理回归，也可引导居民适度消费住房，减少其对资源的压力，从而契合国情资源禀赋和人口资源环境协调发展的国策。地方政府应从战略高度自觉理解并执行该政策。
(3)引导地方政府认识到后续改革将弥补结构化供地中的财力损失。虽然住房价格包括地价、建安成本、交易成本和必要的加成利润，但地价在其中举足轻重，降房价首先降地价的思路不但正确而且尤为关键。为此，住房价格合理回归的杀手锏之一便是结构化供地，(25)与先前的土地财政相比，这在某种层面上确实动了地方政府的奶酪，从而形成土地经营收入减少后公共服务财力不足的压力。但“十二五”规划纲要已提出赋予地方政府适当的税政能力、促进财权事权对称化改革的要求，这将弥补结构化土地供给中的财力损失，进而保证地方政府在住房价格合理回归中保有必要的履行公共服务的财力。“十二五”规划纲要还提出优化政绩考核指标，不倡导GDP主义政绩观，故地方政府领导也不必担心土地财政转型后财力缩减而简单地影响其升迁。
(4)引导地方政府科学对待房地产税收改革的得失。减少建设环节、增加持有环节房地产税收的征收试点，为在全国推广房地产征税改革积累了经验，有利于引导居民养成适度健康的住房消费模式，抑制住房领域的过度投资和过度投机，其资源节约型维度的效应类似于限购令。但是，似乎应对房地产税收的收入分享比例予以合理优化：即地方政府应分享该项税收收入，以增强其履行居住民生改善的财力。
3.引导和帮助商品房开发企业积极应对调控以“去危出机”
商品房开发企业是住房价格回归调控中的关联主体方，需引导并帮助商品房开发企业客观正视调控中的利益得失并积极采取应对措施，在最小化利益损失中“去危出机”。
(1)合理确定房价调控范围，减少商品房开发企业的抵触情绪。科学精准地确定住房价格回归调控的对象是对商品房开发企业的一种政策支持。在住房价格回归调控对象笼统模糊的情境下，商品房开发企业可能误认为房价调控针对商品房整体，因而质疑住房价格合理调控的合法性并持一定的抵制情绪，这有一定的合理性。因为不在金融危机的特殊阶段，政府不能直接调控商品房价。但在了解了普通商品房价格调控的中国式意义和中高档商品房间接调控的必要性后，客观上会减少商品房开发企业的心理抵制。
(2)引导商品房开发企业进军普通商品房和经适房领域。不少商品房开发企业仅看到此次住房价格回归调控的不利一面，大有“狼来了”的危机心境。实际上，只要全面客观地认识住房价格回归调控，完全可以在最小化利益损失中“去危出机”。理由是，普通商品房和经适房的需求面大量广，所以在政府给予一定优惠政策下，商品房开发企业仍可能获得可观的业绩，还可能因为进军该领域累积良好的社会声誉而利于长久性经营品牌；另外，既然住房价格回归调控是大势所趋，当前，与其开发价格高的商品房难以售出，不如与政府携手进军普通商品房和经适房，在薄利多销中进入“一鸟在手，胜过十鸟在林”的经营境界。如此看来，只要商品房开发企业应对策略得当，“去危出机”乃至名利双收的可能性很大。
(3)住房价格合理回归是对商品房企业利益的一种积极保护。理由是：理论和经验都表明，当前房价很高远远脱离基本面确为共识。(26)房价再持续飙升，极有可能导致泡沫破裂后商品房开发企业更加惨重的损失。房地产过热引发的金融危机史表明，危机期间虚高的楼市价值顷刻间灰飞烟灭，保护其利益的最好方式是住房体系的理性繁荣。因而当前住房价格合理回归的调控既是宏观当局的理性行为，也是对商品房开发企业的积极性保护。
住房价格回归调控中金融企业的心理调适和引导，其机理类似于商品房开发企业。恕不赘述。
4.中央政府加强房价回归政策的顶层设计，增强地方政府的执行力
除了积极引导关联行为主体、社会各阶层科学客观地对待住房价格回归调控中的利益调整外，也需采取必要的配套政策以弥补政策调控中确实存在的群体利益损失，使其最小化直至消弭以增强行为主体对住房价格合理回归的支持力。就央地关系而言，在“维护中央权威、发挥地方政府积极性”的权力运行总则、“省级负总责、市县抓落实”和中央总体引导宏观统筹的职责分担框架下，中央政府可在下列方面进行顶层设计，以增强地方政府落实房价合理回归的执行力。
(1)深化财权事权的对称化改革和政绩考核指标优化。一些研究已对这两方面的政策意义有所阐述，但仍需切中肯綮地予以强调。如前述，一些调控政策确实使地方政府产生了一些利益损失，对部分地方政府而言甚至影响其公共服务财力。为此需进行财权事权对称化改革，赋予地方政府必要的履行公共服务的财力，激励其可持续地执行中央政府的调控政策。政绩考核是引导地方政府行为的一个指挥棒，如前所述，“十二五”规划纲要确实提出要优化政绩考核指标，但是去GDP主义并强调居住民生指标的官员政绩考核新机制似乎还没真正落到实处，这使得财权事权对称化改革后，包括城市政府在内的地方政府在保有充裕财力后仍可能出现过热投资“铁公基”或三位错乱下直接从事与民争利的经济扭曲行为。为此急需捆绑性推动财权事权对称化改革与去GDP主义政绩考核，在对冲地方政府住房价格合理回归中的利益净损失的基础上，促其真心实意地全力支持住房价格合理回归。
(2)机构和人员队伍建设。各地住房保障和价格调控的机构力量需要加强，专业人员需要充实，业务知识需要培训，以更多更扎实的田野式住户调查建立居民收入、住房消费水平和各地住房价格合理回归情况，为宏观调控决策提供优好信息；也需组建“住房政策研究的国家队”，以先进理论指导住房调控和住房健康发展。而启动此项工作的引擎无疑在中央政府。
(3)奖惩兼备和加强舆论引导。国发[2010]10号文件第一条从问责向度对省市政府稳定住房价格的工作落实情况提出了约束，(27)国办发[2011]1号文件第七条甚至要求省级人民政府及有关部门要对辖区内城市稳定房价工作也进行约谈问责。现在看来，在强化问责监督的同时，奖励政策要跟进。国办发[2011]1号文件精神启示：(28)要发挥媒体的舆论优势，对房价回归调控工作突出的城市加大宣传表扬力度；在政府责任体系和执行力维度，也要重视对房价回归调控工作突出的城市政府进行集体奖励和选拔任用上的激励，这是发挥政绩考核指挥棒效应的另一个重要逻辑。
住房价格很难合理回归而经常波动源于市场机制和经济社会运行的复杂性，但并非不可为，此次调控已取得效果就印证了这一点。让住房价格回归合理水平可促进“保商”协调发展，(29)促进经济安全与社会居住和谐，从而获得多维度积极效应，宏观当局的思路和大方向正确，需坚持调控不动摇。在结束本文前还需补充三点：
其一，协调行为主体的利益冲突是调控当局的中心工作。是否有利于最小化利益冲突则是政策有效性的根本检验尺度。从加强心理调适的引导维度，文中给出了应对性阐释，今后随着住房价格合理回归调控的对象、方式和政策工具篮的变化，仍应围绕最小化行为主体利益冲突以消弭心理抵触的主轴继续给予及时的政策引导，凝聚支持调控的合力。作为住房调控中的“第二中央”，省级政府应在住房价格合理回归中的行为主体利益协调方面担当更大的责任，有更大的作为。
其二，中高档商品房自由发展的空间与住房体系包容性发展。住房价格合理回归的目标不是打压中高档商品房，相反，常规情境下应始终给予中高档商品房更多的自由发展空间，当然对其土地集约节约利用和区位分布要给予适当的间接引导。合理制定保障房价、适度引导普通商品房价以及通过市场机制自由促进中高档商品房稳健繁荣，才能实现住房体系包容性增长(30)和总房价不大起大落，进而有利于经济社会协调发展的长效机制的培固。
其三，引导居民对住房政策和住房投资的健康预期问题。对于住房价格合理回归是否应常态化以及如何常态化，还需深入探讨才有定论，但需要引导居民对住房范畴形成健康的预期。“享受了多年泡沫与暴利的楼市，将投资赌在房子上的人们，在本轮调控中更应该增加风险意识，那种只涨不跌的楼市‘博傻’时代已经过去了。”(31)
注释：
①新华社特约评论员：《把保障和改善民生放到更加突出位置》，http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-12/17/c_111252431.htm；李木子：《明年房产税试点扩大范围大局已定》，《证券日报本报》2011年12月15日。
②从调控机构出发，关联主体主要包括央地政府、商品房开发企业和金融企业；从居民的收入状况出发，存在高中低三大收入阶层。两者统称行为主体。
③参见温家宝：《房地产建设规模和房价需保持在合理水平》，http://www.china.com.cn/news/txt/2009-02/28/content_17349986.htm；《胡锦涛向全国人民拜年，温家宝称坚决调控房价》，http://www.chinadaily.com.cn/micro-reading/dzh/2011-02-02/content_1709192_2.html；新华社特约评论员：《把保障和改善民生放到更加突出位置》：http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-12/17/c_111252431.htm。
④参见国发[2010]10号文件第一条和国办发[2011]1号文件第七条。
⑤秦虹：《怎样理解促进房价回归到合理水平？》，http://house.ifeng.com/pinglun/detail_2011_12/16/11355509_0.shtml。易宪容：《房价合理回归意味着什么》，http://news.Sina.com.cn/pl/2011-12-14/091923630031shtml。
⑥曹振良：《曹振良经济理论选集》，天津：天津科学技术出版社，2009年，第3-5页。其他类别的房地产指与房屋建筑有关的基础设施与建筑地块的有机整合体及其所衍生的权利，如城市市政设施等。
⑦包宗华：《包宗华住宅与房地产论文选集》，北京：中国建筑工业出版社，2009年，第3-5页。
⑧已有政策文件似乎颠倒了廉租房与公租房的适用对象而需调整，为便于称谓和政策操作，也为了便于普通公民识别理解，可统括最低收入群体、低收入群体和部分中偏低收入群体为低收入群体，并将廉租房、公租房以及一些场合下出现的经租房等统称为公租房。参见马先标：《保障房体制核心概念初探》，《中国房地产》(学术版)2011年第6期。
⑨李克强：《坚持稳中求进，在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》，http://news.xinhuanet.com/politics/2011-12/15/c_111248055.htm。
⑩参见国办发[2011]1号文件第五条：严格住房用地供应管理。
(11)显然，这种说法是与笼统地称“对商品房价格合理回归”相区别，如果说商品房价格直接调控具有部分合法性，则部分合法性主要源于普通商品房层面。
(12)温家宝：《坚定不移地使房价回归合理水平》，http://www.chinanews.com/estate/2011/05-03/3011368.shtml。
(13)包宗华：《包宗华住宅与房地产论文选集》，北京：中国建筑工业出版社，2009年，第275-279页。
(14)江西省发展和改革委员会、江西省价格理论研究所课题组：《住房价格合理回归目标的选择》，《价格月刊》2011年第7期。
(15)一方面由于在我国居民的明收入和隐形收入结构中，隐形收入统计资料还难以建立，且年上市住房平均售价之比在国内外统计难度大，故计算PIR实际相当困难；另一方面PIR应位于3-6还是4-8之间合适，由于专家研究视角、价值取向不同而相异，参照国际经验还会遇到汇率折算问题。
(16)从居住群体是单身还是家庭出发，这里约定：收入阶层的划分主要以三口之家的核心家庭为单元。至于三代甚至四代同堂的家庭住房面积标准，应乘以扩大系数，相应地界定其收入阶层。单身家庭的政策阐释参照三口之家的标准而适当调整。
(17)李克强：《坚持稳中求进，在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》，http://news.xinhuanet.com/politics/2011-12/15/c_111248055.htm。
(18)参见国办发[2006]37号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的第一条第二款。
(19)参见国办发[2011]1号文件第五条：严格住房用地供应管理。
(20)参见张承惠、陈道富：《中国有条件避免房地产市场硬着陆》，《人民日报》2012年1月4日。
(21)《马克思恩格斯全集》第2卷，北京：人民出版社，1965年，第103页。
(22)网友在给中央领导的万余条留言中，反映高房价的占七成，“降房价”成为许多网友的心声。参见《中央媒体开设给胡锦涛留言专区，房价问题受关注》，http://www.chinanews.com/cj/cj-gncj/news/2009/12-27/2040474.shtml。
(23)国发[1988]11号文件第三条：我们的国家很大，各地情况不一样，住房制度改革主要应由各省、自治区、直辖市来抓。可见，地方政府在住房领域的重要位置由来已久。
(24)包括扩大保障房和普通住房供给量、结构化供给土地、住房限购、房地产税收征收试点等。
(25)即保障房土地行政划拨为主导、普通商品房土地享受优惠税费政策和中高档商品房土地适度控制。
(26)《中央媒体开设给胡锦涛留言专区，房价问题受关注》，http://house.people.com.cn/GB/12703083.html；《温家宝回应网民反映房价涨得太快问题》，http://www.chinanews.com/cj/cj-gncj/news/2009/12-27/2040474.shtm。
(27)即强调住建部、监察部等部要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度；对稳定房价、推进保障房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
(28)第八条指出，“新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费”。
(29)参见马先标：《保障房体制核心概念初探》，《中国房地产》(学术版)2011年第6期。
(30)迄今为止国内外学术界尚未形成对包容性增长统一的正式定义。简言之就是各主体平等地参与发展过程并从中受益。可从三方面把握其内涵：以人为本和所有人群的发展，社会经济协调和可持续发展，机会均等避免严重的结果差异。扩展到住房领域可认为商品房与保障房乃至其亚类都应协调发展，这为住房体系健康发展提供新的价值标准。参见张建华：《包容性增长以创造公平机会和共享成果为导向》，《中国社会科学报》2010年10月19日；孙翎：《包容性增长与基本社会保障均等化》，《光明日报》2010年10月19日。
(31)王炜：《民生视线：房价真降了》，《人民日报》2011年11月24日。
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