中建八局二公司 250014
摘要：本文分析了住宅小区智能化建设存在着物业管理不善，从业队伍不够专业盲目追求智能化，片面追求低成本，缺乏节能意识的问题，这些因素大大制约了智能化住宅小区的发展。通过加强专业化人才建设和内部管理，加强智能化住宅小区关键技术建设，注重智能化住宅小区的可持续发展，进一步健全组织机构，促使住宅小区智能化建设朝着健康、节能、绿色的方向发展。
关键词：住宅小区；智能化；问题；对策
随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。舒适、安全、卫生、方便，处处体现智能化的小区逐渐被人们所接受。住宅小区的智能化主要体现在采用现代信息网络技术，建立一个宽带信息业务接入平台，对各种信息实现全面、实时、有效的接收、传递，采集和监控，更有利于住户和管理者的沟通，以达到保证安全、规范管理、节约资源的目的。但是，由于智能化的小区建设尚处于开始阶段，住宅小区的智能化建设还存在一定的问题。下面本文将具体探讨这些问题，并提出了相应的措施，促使住宅小区智能化建设朝着节能、绿色的方向发展。
1 住宅小区智能化建设存在的问题
1.1 物业管理不善
目前国内的物业管理公司还没有完全形成体系，专业化、集约化的经营方式需要进一步提高。由于物业管理公司不成规模，其技术与管理的层次与能力必然低下，而物业管理人员专业技术能力不强，维持智能化系统的运行则是困难的。如有些管理人员根本不懂得计算机操作和现代信息管理，无法对智能化系统进行操作和管理，碰到报警不会接收和消除，碰到电脑死机也不知如何处置，智能化系统根本就没有发挥其应有的功能。由于产品不成熟导致系统运行不稳定，最终无法发挥其功能而废弃。还有的因为设备的损坏而不去修善，或想修缮没有足够的费用等原因，造成有些住宅小区索性将智能化系统弃之不用。
1.2 从业队伍不够专业
设计部门对智能化产品的了解不够全面，对智能设计的技术方法和经验还不够成熟，尤其在系统集成方面较弱，还需要产品厂家和系统集成商的支持和通力合作。开发商缺乏对总体集成和系统更新与扩展的考虑，往往仓促上马，甚至边招标、边设计、边施工、边修改，造成了返工，浪费严重。施工组织与管理不够健全，导致指挥、协调不灵，工程监督不力。施工队伍素质较差，缺乏经过正规训练、经验丰富的施工人员，造成施工效率低、安装质量不过关。
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1.3 盲目追求智能化，片面追求低成本
有些开发商贪多求全，在建筑智能化的设计和建设过程中，盲目追求智能化系统的高档次、全覆盖，过分强调了智能化系统的作用，忽视了中国的现实、文化背景和人们的实际生活水平，超出了业主的功能需求。相反，有些开发商将智能化系统建设看作额外开支，片面追求建设低成本，甚至提出“最低价中标”的要求，造成某些系统先天不足，成了摆设。另一种情况是开发商想借智能化系统向购房者展示小区的“亮点”“卖点”，各种智能化系统尽管都很齐全，但都是浅尝辄止，未能真正达到满足实际的应用效果。结果造成系统完成后不能够充分利用或置之无可用，导致投资的浪费。
1.4 缺乏节能意识
由于国家对建筑节能的要求越来越严格，不节能的建设项目一律不予审批，故此开发商在对住宅小区智能化建设不完全了解的情况下，生搬硬套节能方案，导致住宅小区智能化进展缓慢；同时，因所谓的节能而导致的资金增加又被强加给业主，业主对节能建筑乃至智能化建筑产生疑问，多花了很多钱，却没有收到立竿见影的效果；另外，小区的物业管理人员对智能化小区的设备使用不是很了解，有的基本是不会用，有的甚至被损毁，更多的是没有物尽其用。
2 推动住宅小区智能化建设的对策
2.1 加强专业化人才建设和内部管理
培养一支智能人才队伍，一方面要在高等院校建立或开设派样智能物业管理专业人才的专业，并按不同人才层次进行有重点的培养来提高实际应用能力和操作水平；另一方面，通过实施“继续教育”，加强员工内部业务培训。同时，还要加强内部管理能力。重视员工素质、凝聚力、团队合作的效率，人均投入产出指标、单位面积投入产出指标、客户满意提升指标。通过激发员工热情，提升能力，创造超一流服务。跨行业学习优秀企业、组织的管理经验，加以整合利用。
2.2 加强智能化住宅小区关键技术建设
这是保证智能化住宅小区物业系统长期正常运行的基本条件。管理智能化小区的关键技术包括：综合布线技术、自动控制技术、现代通信技术、计算机网络技术、信息管理技术、多媒体技术、系统集成技术。应当优先发展多媒体技术和通信技术。多媒体技术是信息技术的基础，信息技术是多媒体技术的最深入应用，也可以将信息技术看成超级多媒体。信息系统的使用，将使物业管理的许多日常工作实现自动化，用多媒体光盘存储大量信息资料，从纸文化到电子文化，通过联机服务传递信息资料和进行数据交换。这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。
2.3 注重智能化住宅小区的可持续发展
智能化住宅小区建设初期，房地产开发商注重智能化系统功能配置的水平与相应的投资，十分重视这些智能化系统功能对于楼盘销售的直接影响，而对住宅小区智能化系统运行与维护的费用以及相应的管理模式则很少考虑。智能化住宅小区是房产开发商的一个建设目标，而物业管理却是以服务取得收益的薄利行业。目前多数住宅小区的物业管理公司是以应聘方式进入小区的物业管理，因此智能化住宅小区只是为他们的工作提供了一定的技术装备，而不是物业管理公司工作的目标。因此，对于智能化的发展物业管理公司需要解决的问题是管理人员的技术能力、运行与维护费用、智能化系统技术的提升与更新。
2.4 进一步健全组织机构
住宅小区智能化建设是一项跨行业、跨部门的系统工程，涉及诸多管理和配套部门，要充分发挥市智能办的作用，加强与相关管理及配套单位的联系，理顺管理职能和分工，加强合作，共同推进。要充分发挥市、区房地局的行政管理职能，以每个项目为管理对象，加强建设过程管理。同时，要发挥行业协会的主观能动性，建立行业的诚信承诺机制，规范行业行为、提高行业形象、促进行业发展。
3 结语
现如今，人们对住宅条件的关注不仅仅局限在面积、环境、位置等方面，同时还对此提出了更高的要求。目前，我国已经进入了知识经济与网络经济共同发展的时期，住宅正在朝着智能化的方向发展，这是新时期人们生活的一种全新改变。当前，我国的智能化住宅产业还处于起步阶段，各地的发展也很不均衡，与国外相比较，在智能化成套设施和智能化技术方面还存在着很大的发展空间。随着物质条件的发展、人们生活观念的改变以及现代化物业管理的需求，政府将会通过有效的政策引导与支持，促进智能化社区的发展。
参考文献
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论文作者:岳存,王中平,叶敦元
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第28期
论文发表时间:2019/1/3
标签：住宅小区论文; 系统论文; 物业管理论文; 节能论文; 小区论文; 技术论文; 开发商论文; 《建筑学研究前沿》2018年第28期论文;