住房价格快速上涨的原因分析及政策建议，本文主要内容关键词为：住房价格论文,原因论文,快速论文,建议论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年住房制度改革以来，我国房地产业发展迅速，对拉动国民经济增长，满足居民住房需求方面发挥了重要作用。但是，近几年住房价格呈持续快速上涨趋势，且上涨范围逐步从经济发达地区的大城市扩散到全国大多数城市，如不加以治理、任其发展，将最终影响经济安全和社会稳定。
一、我国住房市场发展和房价运行基本情况
（一）商品房供应和需求大幅增长
1998年我国开始全面推行住房制度改革，停止住房实物分配，推行住房消费商品化和社会化，实行住房分配货币化，实施积极的住房建设和消费信贷等鼓励政策，以住房为主体的房地产投资和需求持续旺盛，需求增长速度大于供给增长速度，持续呈卖方市场特征。1998年至2006年，房地产投资年均增长21.1％，远远超过同期国内生产总值9.2％的增长速度，也高于固定资产投资18.2％的增速。2006年房地产完成投资1.9万亿元，其中住房投资占房地产投资的比重为70.2％，住房投资成为房地产投资的主体。2000年以来，商品房销售面积增速持续高于竣工面积增速，2005、2006年甚至出现商品房销售面积高于竣工面积的局面，房地产市场需求持续旺盛（详见表1）。
（二）住房价格上涨较快，上涨范围逐步扩大
住房销售价格涨幅持续偏高。2003年，我国新建商品住房销售价格开始出现较大幅度的上涨。2000年至2006年新建商品住房销售价格年同比涨幅分别为1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％和6.4％。2003—2006年，新建住房销售价格年均上涨6.8％，而同期居民消费价格总水平年均仅上升1.5％，房价涨幅持续偏高。2006年北京、广东、深圳等城市涨幅持续保持在10％以上。
房价过快上涨的区域逐渐扩大。房价开始快速上升初期，房价涨幅较高的区域主要集中在上海、杭州、南京、青岛、大连等沿海经济发展较快的中心城市，涨幅持续在10％以上。在中心城市房价领涨的带动下，一些中小城市房价涨幅也呈明显上涨趋势。2006年下半年，纳入房价统计的70个城市中，35个大中城市和其他城市月环比平均涨幅分别为0.46％和0.62％；2007年一季度分别为0.74％和0.83％，其他城市房价涨幅超过35个大中城市。
房屋租赁价格基本平稳。2000—2006年，房屋租赁价格年同比涨幅分别为2.4％、2.8％、0.8％、1.9％、1.4％、1.9％和1.7％，远低于房屋销售价格上涨幅度。
二、住房价格上涨过快的原因分析
（一）流动性过剩是导致房价上涨的直接原因
在外贸顺差持续过大、实际利率长期偏低等因素作用下，我国流动性过剩问题逐渐显现。2006年底，我国广义货币占国内生产总值的比重（M[，2]/GDP）为1.65，是1990年的2倍，年均增长6％，货币供应规模大幅度超过经济规模。从其他国家经验数据看，我国M[，2]占GDP的比重不仅绝对值偏高，而且增速过快（详见表2）。如美国这一比率长期保持在0.65左右（详见表3），日本、印度同期年均增长分别为1.5％和3.5％。流动性过剩使得房地产等资产性需求持续攀升。
受供过于求的市场格局约束，消费品价格难以上涨。由于居民工资水平偏低且收入差距逐渐拉大、社会保障机制不健全以及就业压力大等原因，居民消费意愿受到抑制，与其他国家相比我国的消费率明显偏低。据世行统计，2002年世界平均消费率为80.1％，其中低收入国家的平均消费率为80.7％，中等收入国家为74.3％，高收入国家为81.0％①，而我国2002年的消费率仅为58.2％，2005年又进一步下降为52.1％，比世界平均水平低20个百分点以上。受消费需求不足等因素的影响，我国大多数消费品都处于供过于求的状态。据商务部2006年6月调查显示，600种主要消费品中，供过于求的有428种，占71.3％；供求基本平衡的有172种，占28.7％；没有供不应求的商品。在这种情况下，消费品价格很难通过成本扩张大幅度上涨，流动性过剩带来的价格上行压力只能通过资本品价格和股市、债币价格的上涨加以释放。
资本市场发展较慢，流动性过剩难以向资本市场转移。2005年我国企业通过股票市场筹集资金1882亿元，仅占当年M[，2]的0.6％；2006年，股票市场融资大幅增长，达到了5594亿元，也仅占当年M[，2]的1.6％，股票市场吸纳流动性的容量有限。债券市场方面，2006年我国新发行企业债3938亿元，只占M[，2]的1.1％。从国际经验看，直接融资（股票和债券融资）占企业融资比重一般在50左右，而2006年我国非金融机构的直接融资比重只有18％，比2005年还降低1.8个百分点（详见表4）。
大量资金进入房地产市场推动了住房价格的快速上升。住房需求大幅增长为流动性进入住房市场创造了条件，房地产业成为受流动性过剩影响较大的市场。一是住房金融发展迅速。1999年底，我国房地产贷款余额仅为3556亿元，其中开发贷款余额2172亿元，购房贷款余额1260亿元，占商业银行总贷款余额的6％。截至2006年底，全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元，比1999年增长了934.9％。其中房地产开发贷款余额1.41万亿元，增长549.2％；购房贷款余额2.27万亿元，增长了17倍。房地产贷款余额占金融机构人民币贷款余额的比重为16.3％，提高了10.3个百分点。二是房价与房租的比值逐步走高。住房投资需求迅速上升且集中于中心城市，导致我国房价迅速上涨。但住房租赁价格却保持基本平稳，售价房租比不断提高，房价与房租出现偏离趋势，部分城市的售价房租比已经接近甚至超过300∶1的警戒线。这意味着房地产投资价值相对变小，房价脱离了住房市场的基本供需作用，房地产市场泡沫正在形成。
（二）土地供应紧张和地价攀升是房价上涨的重要原因
严格保护耕地将限制建设供地规模增长。我国耕地资源稀缺，在不到世界10％的耕地上，承载着22％的人口。耕地后备资源严重不足，耕地资源稀缺的矛盾越来越突出。我国耕地面积已由1998年的19.45亿亩下降到2006年10月底的18.27亿亩。为保证我国粮食安全，必须实施最严格的土地管理制度，确保实现“十一五”规划确定的18亿亩耕地保护目标。在目前住房建设和消费模式下，有限的新增建设用地难以满足住房市场发展对土地的需求。
严把土地闸门和土地市场清理整顿使土地供应有所减少。2004年严格土地管理和清理整顿开发区以来，房地产开发用地供应下降。2004和2005年，全国通过招拍挂出让的房地产开发用地面积分别比上年减少了3.8％和20.2％。据调查，广州市居住用地2001年至2006年分别为950、800、2200、500、50、170公顷。深圳市未来可用建设用地不足2万公顷，目前每年新增居住用地100公顷，而市场需求为300公顷。建设用地供应不足与土地需求日益增长的矛盾将更加突出。
土地市场化进程的逐步推进使地价持续攀升。2002年，我国开始推行经营性用地招标拍卖和挂牌出让制度。2003年8月后所有房地产开发用地一律不得协议供地，必须通过市场化方式出让。与之相应的，居住用地价格从2002年开始涨幅明显加大。2000至2006年居民住用地价格年同比涨幅分别为1％、2.2％、7.7％、12.4％、11.6％、10.3％和6.0％。同时，近期积极推进征地制度改革，土地补偿安置费、新增建设用地有偿使用费、提高耕地占用税和城镇土地使用税等标准政策，也将进一步推动土地价格的上升。
（三）住房制度不健全加大了住房价格调控压力
在住房制度改革的逐步推进过程中，1998年我国明确建立以经济适用住房为主体的多层次住房供应体系。2003年，明确建立以普通商品住房为主体的住房供应体系。2006年，明确将廉租住房保障范围由最低收入家庭扩展为低收入家庭，经济适用住房供应对象由中低收入家庭改为低收入家庭。但具体实施过程中，相关政策远未落实到位，住房供应结构矛盾突出，住房保障建设严重滞后，供应和消费模式亟待引导和调整。
政府住房保障责任缺失。目前，尽管多数城市已经建立了廉租住房制度，但仍处于起步阶段，住房保障覆盖面小、保障程度低等问题突出，保障范围和保障标准不明确，享受低保的住房困难家庭尚未做到应保尽保。经济适用住房投资呈下降态势。2002年至2006年，经济适用住房投资占房地产开发投资总额的比重分别为7.5％、6.1％、4.6％、3.6％和3.6％，逐年下降。同时，由于监管不到位，经济适用住房建设户型偏大，销售对象控制不严格，部分经济适用房被高收入群体购买，加剧了低收入群体购房的难度。政府在住房保障方面的缺位，使大量中低收入者的住房需求不得不通过商品房市场来实现。
住房供应和消费结构不合理。在市场导向和利益驱动下，开发商更愿意建设大户型的高档商品房，住房消费中也存在过度追求大户型、低密度的倾向。2006年末40个重点城市月末累计可售套均建筑面积为117.7平方米，2007年2月末为118.3平方米，中低价位、中小户型住房供应明显不足。在人多地少、严格耕地保护制度的情况下，大户型的住房建设和消费模式不仅加剧住房供需矛盾，也难以持续。
住房梯次消费观念尚未形成。拥有产权的大户型住房成为普遍的消费理念。我国住宅自有率远高于发达国家。目前我国城镇住宅自有率为81.6％，而美国为69％，加拿大为67％，欧洲国家的平均水平仅为40％。住房二级市场特别是住房租赁市场发展滞后于一级市场，导致住房一级市场需求迅速增加。
三、相关政策建议
当前，我国住房价格的过快上涨加大了经济运行的风险。要抑制住房价格过快上涨，必须追本溯源，抓住推动住房价格过快上涨的主要矛盾，采取牵“牛鼻子”和釜底抽薪的办法。不能就房价论房价，囿于具体细节，忽略宏观层面与整个经济发展趋势中存在的主要问题。我们研究认为，抑制住房价格过快上涨应从治理流动性过剩入手；健全低收入家庭的住房保障制度，形成多层次的住房供应和梯次消费体系；建立合理的住房建设和消费模式，促进住房市场的持续健康发展。
（一）采取措施减缓流动性对住房价格的冲击
受美国利率水平较低以及人民币汇率升值压力的影响，我国利率水平很难大幅提高。存款准备金率已提高到11％，接近13％的历史最高水早，继续上调的空间不大。央行发行票据回收流动性也只是推迟了货币投放时间。缓解流动性过剩的货币政策空间受到限制。当前要控制流动性继续增加，最根本的是缓解外贸顺差大幅增长的势头；同时开放更多的投资渠道，避免流动性过分集中于房地产市场。
1、完善价格形成机制，缓解人民币升值压力。首先，要加快推进资源环境价格改革。使价格充分反映资源的稀缺程度，反映资源枯竭后的退出成本和环境治理成本。落实污染者付费原则，并适当提高收费标准，使环境收费能够合理弥补治理成本。其次，适当提高劳动者收入水平，鼓励消费需求。逐步提高最低工资标准，扩大最低生活保障、离退休基本养老保险、失业保险、医疗保险的覆盖面，将国民收入向普通劳动者倾斜，缓解收入差距扩大的矛盾，推动国内消费需求增长，降低外贸依存度。第三，加快发展服务业。深化服务业运行机制改革，逐步放开交通、通信、金融等现代服务业的进入管制，缓解社会资源过度集中于出口导向部门的现象。
2、完善利率政策，鼓励金融工具创新。加强贷款利率政策与国家宏观调控政策、产业政策的配合，对国家重点支持产业、优质客户适当扩大贷款利率下浮幅度，对过热行业、产能过剩产业适当提高贷款利率。认真落实支持中小企业、非公有制企业发展的各项金融政策，缓解其贷款难的矛盾。创新金融工具，开辟多种投资渠道，加大直接融资在融资总额中的比重。完善证券、期货等资本市场，为资本市场发展提供良好的制度环境，在各领域合理配置流动性。
3、清理不适应的优惠政策，转变外贸增长方式。全面清理加工贸易、“两高一资”出口等领域的优惠政策，清理对外资企业的超国民待遇，制止“输出资源、留下污染”的行为。从我国实际出发，完善汇率形成机制，尽可能降低投机资本对人民币升值的预期，避免类似“日元升值”、东南亚金融危机事件在我国重演。
4、适时调整住房金融政策，抑制不合理的住房需求。将90平方米以上住房按揭贷款首付款比例提高到不低于50％的水平。尽快取消利息税，并适时提高银行存贷款利率，积极推进利率市场化进程，逐步缩小商业银行存贷款利差，提高商业银行风险防范意识，抑制住房需求的集中释放。
（二）建立适合我国国情的住房供应体系
在土地供应紧缺的约束条件下，必须着力调整供应结构，建立适合我国国情的住房供应体系。住房保障体系依次为廉租住房、经济适用住房、双限商品房。对低收入家庭以廉租住房供应为主，辅之以经济适用住房；对中等偏下收入家庭以双限商品住房供应为主；对中等以上收入家庭住房立足于由市场解决②。
1、加快廉租住房制度建设。一是合理确定廉租住房保障范围。明确界定低收入群体的范围，合理确定保障对象和保障水平。对低收入群体住房状况进行调查，并综合考虑目前的实际保障能力，保障范围控制在当地人口总量的10％左右。二是明确廉租住房资金来源渠道。廉租住房所需资金应坚持以财政为主，对不发达地区，应考虑建立中央和省级财政转移支付制度。三是廉租住房应坚持实物配租和租金补贴并举。对享受低保的最低收入家庭以实物配租方式为主，应保尽保。其他低收入家庭以租金补贴为主，逐步扩大保障范围和提高保障标准。四是建立严格的廉租住房资格审查制度和退出机制。
2、完善经济适用住房制度。一是明确经济适用住房供应比例。经济适用住房年度建设面积控制在住房总量的10％左右。二是严格限定销售对象和套型结构，经济适用住房套型建筑面积应全部控制在80平方米之内，严格限定销售对象和审核程序。三是明确新建经济适用住房不得进入住房二级市场，并实行政府回购制度。四是研究建立经济适用住房租赁制度，逐步实现经济适用住房与廉租住房的并轨。
3、明确双限商品房制度。一是明确“限套型、限价格”的双限商品房的性质。双限商品房为享受政府优惠政策的商品住房。二是限定双限商品房供应对象和套型结构。双限商品房供应对象为中等偏下收入的当地家庭，套型结构全部控制在90平方米之内，确保政府的土地及相关优惠政策落实到位。三是规定双限商品房供应比例。双限商品房年度建设面积应控制在住房总量的10％—15％左右。四是制定双限商品房的实施办法。双限商品房实行政府指导价并在项目开工前明确最高销售价格，通过招标等符合市场运行规则的方式来确定土地出让价格和选择开发建设单位，减半征收双限商品住房建设涉及的行政事业性收费。五是制定双限商品房上市规则，双限商品房5年内不得上市交易。
4、建立适合我国国情的公务员住房分配制度。一是建立独立于其他住房保障范围的公务员住房制度。二是公务员住房由政府集中建设，统一分配。三是公务员住房逐步推行租赁分配制度，公务员住房流动封闭运行，不得上市流通。
5、中等以上收入家庭住房供需完全通过市场解决。
（三）逐步引导建立合理的住房建设和消费模式
应通过规划、税收等经济和行政手段加以调节，有效遏制大户型、低密度的住房建设，继续停止别墅供地，提高建筑净密度和容积率，提高土地使用效率；确保年度新建住宅中90平方米以下住房建筑面积的比例不小于70％；运用税收等手段促进小户型住房建设和消费，开征住房保有环节税收，抑制大户型建设、消费和住房投资及投机行为，对普通的中小户型住房交易实行税收优惠，90平方米以下小户型商品住房初次交易免征营业税、契税等税收。要通过构建住房保障制度和多层次住房供应体系，逐步实现新建住房、二手房交易和租赁市场的联动，形成住房梯次消费，通过经济手段引导居民树立正确的住房消费观和消费模式。
要更新住房保障理念。一方面要正视政府住房保障责任的缺失，并承担起低收入群体的住房保障，维护社会公平。同时也要明确政府住房保障是有区别的适度保障，而不是无限责任。“居者有其屋”是保障其有房住，而不是拥有产权的住房，政府没有义务和能力保障所有的收入群体均能购买有产权住房。
注释：
①按照世界银行的划分标准，2002年人均国民总收入在735美元以下的为低收入国家，736至9075美元为中等收入国家，9076美元以上为高收入国家。
②按照国际通用家庭收入分组方法，所有家庭依人均收入由高到低排队，按20％、20％、20％、20％、20％的比例依次分成：低收入、中等偏下收入、中等收入、中等偏上收入、高收入五组。总体中最低10％的户为最低收入户。