摘要：在我国社会经济迅速发展的推动下，商业地产项目已经逐渐的成为了国民经济发展的关键产业。为了确保整个行业的长期可持续发展，地产企业在发展的过程中，不仅要制定科学合理的发展策略，同时还应切实做好风险控制措施的研究与创新。文章主要是就商业地产项目的定位与区位选择进行了分析与探讨。
关键词：商业地产；项目定位；区位选择
1、商业地产的项目定位
1.1消费者定位
商业地产产品所针对的消费者是一个特定的群体，所以必须深入的研究消费全体的特点和需求，制定出符合商业地产发展要求的市场发展策略。首先，针对成熟商业圈中的新型商业项目来说，其目标消费者的总数与结构是经过长期的积累和发展逐渐形成的。正是因为这种消费群体的形成速度较慢，所以，商业地产开发企业必须先做好商圈消费者数量的取样、统计、消费者总数、客流时间分布等相关的工作，然后深入的分析和研究消费者的结构特点，并以此为基础进行消费者的分类。其次，通过对目标消费者支出结构的分析和研究，判断消费者的消费偏好，为商业地产中商业计划和规划的制定提供准确的依据。最后，习近平总书记在十九大会以指出，我国当前坚持政策是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”这一定位，具有极强的现实针对性和指导性，我国坚持落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。
1.2商家定位
开发商必须以消费者调查数据，准确的进行商家的定位，才能将不同商家的经营特点以及品牌效应充分发挥出来，确保市场消费的平衡性，提高商家的市场竞争力。开发商在商家定位时必须对以下几方面的问题予以充分的重视：（1）严格按照市场调查数据的结果定位商家，满足消费市场的需求。（2）确保项目经营的特点。根据不同商家的经营特点，制定不同的投资方案。（3）按照市场消费发展的趋势确定商家的定位。通过对西方发达国家商业地产发展的现状分析后发现，商业地产的商家定位与传统的住宅地产项目相比较而言，不仅复杂程度高，而且必须先与潜在商家进行深入的沟通和交流，了解商家的需求，然后按照消费市场调查的数据完成商家的定位工作，才能在确保商业地产繁荣发展的同时，为消费者提供最优质的服务。
1.3投资者定位
地产企业在开发商业地产项目时，必须按照先考虑消费者、再考虑商家、最后考虑投资者的顺序，才能确保商业地产项目达到预期的盈利目标。这就要求商业地产开发商在定位投资者时，必须深入的分析投资者投资购买商业地产的原因。由于投资者在购买商业地产是注重的是商业地产的投资回报率以及项目的可持续发展，所以，开发商必须以投资者的投资需求为基础开发商业地产的项目。因为，开发商在进行投资者的定位时，还应该切实做好潜在投资者的调查分析工作，按照相关调查数据合理的进行投资者的分类，然后针对不同投资者的投资需求，明确商业地产项目中各个商铺的性质、产品类型以及发展前景，为商业地产项目可持续发展目标的实现提供真实可靠的数据支持。
2、商业地产的区位选择
2.1城市地段价值影响区位选择
如果以传统的地租理论为基础，可以将城市分为中心区域、边缘区域以及影响区域，各个区域的地租按照其与城市中心区域距离的远近决定。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于城市中心区域的租金价格最高，因此，只要是对该地区土地有需要求的投资者其都有着支付较高租金的能力。如果按照土地竞租理论分析的话，商业用地的需求者往往是有支付高昂土地租金的商业体，住宅用地次之，工业用地的地租价格则最低。商业地产不仅是商业项目发展的载体，更是商业用地的重要组成部分之一。所以商业地产的开发商能够提供的土地的租金也相对更高。虽然城市中心区域大多是由形式不同的商业项目整合而成的，但是，地产开发商因为自身柜门、资金以及企业发展定位个的不同，其实际支付土地资金的意愿程度也存在着较大的差异。也就是说，虽然城市中心区域人流量大，个体消费能力高，但与此同时投资者运输的成本也会随之增加，即便是同一种商品从城市外部运往城市中心区域和城市边缘区域的成本也存在着很大的差异。再加上随着城市建设步伐的不断加快，消费者因为受到住宅向城市边缘区域迁移导致的出行成本的增加，对消费者的消费区域选择也产生了一定程度的影响。
2.2商业地产区位选择
商业地产项目周边区域配套对于商业地产区位的选择有着决心的影响，同时不同商业业态的集聚所产生的规模经济效应也各不相同，所以为了最大限度的降低消费者寻找产品的成本，以及同类型商业业态的不必要竞争，商业地产开发商在区位选择时，必须做好以下几方面的工作。（1）同类型物业结构竞争形势的分析。商业区位论的提出者克里斯塔勒在其经典理论中曾经说过：在所有的商圈中，不同的商业项目都有着固定的销售半径，如果将不提供类型的商业项目聚集在一起的话，那么这些商业项目的销售半径就会出现相互重叠的现象所以就会造成众多同类型商业项目之间出现过度竞争的问题。（2）互补物业集聚的分析和研究。同一个商圈内可以出现很多同类型相互竞争的商业项目，同时也会出现很多具有互补性的商业项目，这就是我们所说的集聚效应.（3）项目布局合理性的分析。虽然数量众多的互补性商业项目为消费的消费选择提供了更多的选择余地，但是由于消费者在一定时间内，不管是精力，还是金钱等都会受到相应的限制。只有确保商业地产的供应量与物业项目的分布达到了相互均衡的状态，才能最大限度的满足消费者的日常消费需求。
2.3城市结构与空间形态演变影响区位选择
城市结构与空间形态的变化为商业地产项目的开发布局指明了方向。经过深入的调查研究发现，计划所有的城市辖区都有建设了自己的商业中心，甚至很多城市新区的中心比旧城区的CBD还要繁华。因此商业地产开发商在开发商业地产项目时，必须在深入分析城市结构与城市空间形态变化趋势的基础上，预测城市结构与空间形态变化的特点。首先，充分重视土地供需之间的关系。如果某地区的平均GDP出现不断增长的发展趋势的话，也就预示着这一地区很有可能会形成新的聚集体或者产业集聚区。也就是说，只有出现了土地需求大于供给现象时，才会出现地价上涨的现象，而在这一过程中，承担地价上涨的土地创造出的GDP 以及投资机会也就更多。（2）交通运输的便利性与快捷性为城市近郊的快速发展提供了强有力的支持。一般情况下，只要是开通了地铁的城市其商业中心的数量也就相对较多。（3）政府部门的规划设计。由于政府部门针对商业地产行业的布局以及城市边缘区域开发实施的鼓励政策，是影响城市人口与产业迁移的重要因素。因此，商业地产开发商在进行商业地产项目的开发前，必须对商业地产项目开发区域的GDP、产业结构、政府发展规划等进行全面的考察与分析，才能用最小的成本获取最大的利益。
结束语
总之，我国在进入经济转型的关键时期后，地产行业作为我国社会经济发展的支柱型产业，也必须紧跟市场经济发展的脚步积极的进行转型和升级，同时严格的按照城市发展要求、消费者消费水平、市政规划以及产业结构调整等各方面的因素，谨慎的投资，才能在确保地产市场健康稳定发展的同时，推动我国经济的持续发展，为广大居民的生活提供便利。
参考文献
[1]冯晔.商业地产开发中项目模式对建筑方案设计影响研究[D].合肥工业大学,2019.
[2]张卫.商业地产项目定位评价研究[D].山东大学,2019.
论文作者:陆浩
论文发表刊物:《基层建设》2019年第22期
论文发表时间:2019/11/8
标签：商业地产论文; 项目论文; 消费者论文; 城市论文; 商业论文; 区位论文; 区域论文; 《基层建设》2019年第22期论文;