关于我国房地产市场周期的实证分析及政策建议，本文主要内容关键词为：实证论文,房地产市场论文,周期论文,建议论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F107文献标识码：A文章编号：1007 —1075（2000）03—0031—05
一、引言
在我国转轨时期市场化进程中，房地产业从无到有，异军突起，已成为对国民经济及产业变迁起关键性作用的支柱产业，其作为社会经济增长推动器的地位也日益显现。但我国正处于计划经济向市场经济的转型期，房地产市场严重失衡，双轨制的住房制度、不规范的市场开发、房地产金融的过度滞后等因素严重制约了房地产市场的健康发展。因此，研究房地产市场的运行轨迹及其特殊的周期已成为当务之急。
在本文中，我们将借助计量软件对我国的房地产市场周期进行实证分析，并在此基础上对政府、金融机构及房地产开发商提出建议。
二、我国房地产市场周期的计量分析
由于我们着重研究的是全国房地产业整体的市场周期规律，而且商品住宅在我国房地产业中占有举足轻重的地位，因此，在忽略区域性差别以及不同物业类型差别的条件下，我们选择商品住宅的年销售量作为考察对象来研究我国房地产市场的周期性规律。
应用加法模型，商品住宅的年销售量可以分解为：
─
At＝At+IAt+u（1）
─
其中，At表示年销售总量的增长趋势，IAt 表示年销售总量的内在
波动，u表示外部环境变化造成的随机扰动。 由于我们考虑的是年销售
量，所以上式中，我们略去了季节性的波动因素。
因为国民经济的增长是稳定的，技术进步与经济增长处于量变过程，并不发生质的飞跃，所以我们可以假设商品住宅年有效需求量沿着一条平滑的指数曲线增长，其增长率取决于我国职工收入水准、住房自有化进程、国家城市改造计划等因素。实际年销售量是稳定增长趋势与内在波动的叠加。
表1 商品住宅的年销售量及相关数据
年份年销售
年销售量
年销售量波 年销售量波动率
量At指数拟合At
动At-At(At-At)/At
1987 2 697.24 2 256.142 07441.097 93
0.195 510
1988 2 927.33 2 612.590 76314.739 24
0.120 470
1989 2 855.36 3 025.354 89
-169.994 89 -0.056 190
1990 2 871.54 3 503.331 78
-631.791 78 -0.180 340
1991 3 025.46 4 056.824 40 -1 031.364 40 -0.254 229
1992 4 288.86 4 697.763 52
-408.903 52 -0.087 042
1993 6 687.91 5 439.964 84 1 247.945 16
0.229 403
1994 7 230.35 6 299.426 81930.923 19
0.147 779
1995 7 905.94 7 294.675 48611.264 52
0.083 796
1996 7 900.41 8 447.163 83
-546.753 83 -0.064 726
1997 9 010.17 9 781.734 23
-771.564 23 -0.078 878
1998 12 185.33 11 327.153 87858.176 13
0.075 763
注：数据来源于1999年的《中国统计年鉴》
因此，根据表1我们将实际年销售量作指数拟合，如图1。
图1 实际年销售量的指数拟合曲线
由于我们以拟合方程代表内在增长趋势，所以实际值与拟合值的差
─异，我们认为是内在波动的结果。从（1）式可以得出IAt＝At－At －u，我们定义房地产业周期性波动率指数为：
──
─
CR＝IAt／At＝（At－At－u）／At
──
≈（At－At）／At
式中CR表示销售量年波动率。通过计算，可得到表 1中的有关数据7，发现其周期性十分明显，因此，我们将CR作图，如图2。
图2 年销售量波动率周期曲线
从上述数据和图形我们可以看出：
1.我国房地产业的自然增长趋势是13.94%。
2.我国的房地产市场也存在明显的周期性波动，平均一个周期持续6年。
3.房地产建设周期较长，周期性波动明显，在某些阶段，销售量的增长，并不代表房地产周期的上升。
三、我国房地产市场周期的因素分析
从上述计量分析中，我们可以清晰地看出我国房地产市场的自然增长率和周期性波动规律，这为我们进一步研究房地产市场的影响因素提供了实证数据。
中国房地产市场的演进过程也就是中国房地产市场变化的过程，而这一过程与中国房地产经济体制改革尤其是城镇住宅制度改革过程是同步的。我们对这一过程进行分析，从中就可以清楚地看出我国房地产市场的周期是如何形成的。我们将此过程分为五个阶段：
第一阶段：理论突破与探索阶段（1978～1986）。传统的住房制度与土地使用制度存在许多弊端，如租不养房，住房短缺，分配不公，土地浪费严重，国有土地收益流失等，已严重制约了经济发展，从而导致了在理论和实践方面的改革。邓小平同志早在1978年、1979年先后提出可以允许私人建房，城市居民可以自购自建，要联系房价调整房租等观点，理论界也相应地提出了住房商品化、土地产权等理论。在住房制度改革方面，1982年，国务院在4个城市进行“三三制”售房试点， 即售房款由政府、企业、个人三者分担。1984年10月，国务院批准扩大城市公房补贴出售的试点范围，到1985年底，全国有160个城市和300个县镇实行了补贴出售公房。
在土地使用制度方面，1980年10月，国务院同意征收城镇土地使用费。在房地产开发方面，1980年9月， 北京市住宅统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1984年，国家计委城乡建设环境保护部发布了《城市建设综合开发暂行办法》，大量带有政府职能的开发公司开始向企业转轨，开发投资资金来源开始出现多元化。
这一系列的理论探索和改革措施都为我国房地产市场的建立奠定了基础。
第二阶段：市场化的起步阶段（1987～1991）。从1986年开始，根据理论界提出的二次分配理论，进行了以提高房租，增加工资，变暗补为明补，变实物分配为货币分配为指导思想的公房租金改革，在几所城市先后进行了试点，并分别成立了住房储蓄银行和专业银行下设立的房地产信贷部。各地开发企业进入了发展高峰期，为适应房地产交易发展的需要，各市县开始建立房地产交易机构与常设的房地产交易市场。房地产交易日趋活跃，各种房地产交易形式亦不断涌现。我国房地产市场化进程正式拉开了序幕。
1988年4月12日， 七届人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》，规定“土地的使用权可依照法律的规定转让”，从而确认了城市土地有偿流转的法律依据。同时，一系列关于土地出让转让的法律、法规、条例先后颁布，以政府垄断出让为特征的一级市场和以土地使用权转让 、出租、抵押等交易形式为特征的次级市场， 构成了中国城市土地市场的基本框架。
但是，这种情况没有持续太久就遇到了全国性的通货膨胀，加上改革中遇到了许多困难，使房地产市场缺乏新的理论指导和实践，改革的方向难以确定，因此，无论政府、金融机构，还是房地产开发商，都对房地产市场持收缩和谨慎观望态度。房地产市场出现了第一次低谷。
第三阶段：市场化的激进阶段（1991～1993）。1988年底，从推进房改治理通货膨胀的需要出发，在小城镇推行“不发补贴，优惠售房”的方案，而在大城市，则采取新房新制度，先卖后租，鼓励个人建房、租房。1990年，上海房改方案的出台，标志着房改出现了“全方位，多方面，综合配套改革”的局面，尤其是住房公积金制度的建立，为筹集住房建设资金提供了一条切实可行的渠道。
1991年，我国房地产市场建设全面起步。从1991年开始，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推行。
1992年，房改全面启动，房改机构开始逐步健全。企业房改率先推进，主要方案包括以优惠价出售公房，大幅提租，房地产经营管理向企业化、社会化、专业化方向转变。住房公积金制度全面推行。1993年，房改的主要内容是建立三级住房基金和发行住房债券筹集住房建设资金。1993年底，政府提出了“安居工程”计划，从此，面向中低收入居民的经济适用住房建设得以迅速发展。
1992年后，房地产开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发投资高速增长，并持续至1993年上半年。1992年，房地产投资总额比上一年增长117%，达731亿元，1993年又增长了115%。到1993年7月底，仅国有房地产开发经营机构就达29 625个。在地方利益的驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划批地，且多以划拨及协议方式出让，导致不少投资资本流入房地产业，炒卖房地产，使房地产价格猛涨。如在深圳，1991年初的平均价格为3000元／M[2]，年底涨至4000元／M[2]。1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100%，珠江三角洲地区上涨了60%以上，其他城市上涨了40%。在高利润的诱惑下，银行、企业和个人的大量资金涌向房地产市场，又导致了投资结构失衡，普通住宅供给不足，而高档商品住宅、别墅和写字楼的建设大大超过了需求，房地产业出现了过热与泡沫化倾向。
第四阶段：市场化的调整阶段（1994～1996）。由于经济过热造成的房地产开发失衡，使房地产经济泡沫化，终于导致了经济的严重失调。为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调节房地产经营收益，调整房地产投资结构，规范房地产市场行业。
随着政府宏观政策的逐步生效，我国房地产市场逐步进入了一个低迷期。大量房地产和土地资源闲置，相对需求不足，使我国房地产市场面临着严重的危机。房地产过度的开发行为，大量投资涌入利润丰厚的高档住宅和写字楼，而与此同时，补贴房市场却出现短缺，居民通常必须满足一定的资格，才能排队等候购买价格补贴的住房。从而在结构上导致了大量高级住房的过剩与城市居民基本住房严重短缺的非均衡现象。受整个宏观经济的影响，加上1992年房地产市场的超常增长，我国的房地产业在此经历了一个很长的下滑阶段，并出现了房地产业的第二个低谷。
第五阶段：缓慢复苏阶段（1997～1998）。1997年，我国经济成功地实现了软着陆，整个国民经济全面复苏，相应地，随着市场有效需求的稳步增长和市场供给增长的有序化，我国房地产业迎来了一个新周期的缓慢复苏阶段。
为了使房地产业走出低谷，从1994年开始，房改开始向纵深发展，确定了城镇住房新制度的基本框架，完善了关于房改部分产权，公房出售价格衔接等问题的政策规定。1994年7 月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》标志着房地产市场进入规范化管理阶段。在政府的宏观调控下，房地产市场经过低迷、消化吸纳期后，由于巨额空置量的影响，又进入缓慢复苏阶段。与1992年的超常增长阶段不同，这一阶段的房地产市场发展更多地表现出在市场需求条件约束下的理性发展。具体表现为，普通住宅开始迅速发展，房地产市场体系开始健全（如物业管理市场与中介服务市场的兴起），房地产金融亦不断深化，购房抵押贷款亦逐步地推行。房地产价格构成逐渐理顺，职工工资中的住房消费含量亦逐步增加，住房的市场化正稳步推行。在国家政策的引导下，住房正成为新的消费热点和新的经济增长点。
以上对中国房地产市场化历程的回顾清晰表明，中国房地产市场的发育采取了政府主导下的渐进式路径，目的是在尽量保留原有利益的前提下向市场化的方向推进。政府的作用不仅在于通过住房改革及相关制度的施行培育市场主体，而且直接影响和调节着房地产市场的运作状态。十几年的改革历程使中国房地产业不论是在市场主体、供求关系和价格形成机制方面，还是法律法规体系和中介服务体系方面都取得了很大突破，并已进入市场化轨道，房地产业在规模上也得到了极大地发展。我国的房地产市场已渐渐进入理性的稳定的发展阶段。
四、若干政策建议
我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。
我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序， 确定降低民用商品房的成本和价格。2 ）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3 ）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。
现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，建立政策性融资、互助性融资和商业性融资相结合的多元化融资渠道方式；在融资对象上，构建以住房消费融资为重心的融资安排；在融资方式上，建立以住房抵押贷款为核心的借贷机制，取消对个人住房抵押贷款的规模限制，适当放宽贷款期限，扩大经济适用住房建设贷款规模，使不同的购买力面临不同档次的住房与不同的价格；在融资中介上，建立以专业住房金融机构为主，其他金融机构为辅的中介体系。
搞活房地产业从根本上讲必须强力启动市场，实行房地产的证券化是摆脱房地产市场萧条的一个有效途径。房地产的证券化解决了房地产投资的流动性差、交易成本高、难以分割和市场风险较大的弊端，使广大的中小投资机构和个人投资者参与房地产的资本市场，扩展了市场容量，增强了市场灵活性。
另外，由于追求超额利润，导致高档住宅和写字楼大量过剩而补贴房市场严重短缺的结构不均衡。因此，我们应该正确地引导房地产开发商进行合理的项目投资。
随着我国经济持续稳定的发展，房地产市场将会迎来一个更加持续、稳定的发展阶段。
收稿日期：2000—03—24