一、影响我国旅游地产发展的因素
1.1 旅游地的资源影响旅游地产的发展
旅游地产产品的特殊性决定其对旅游资源和地理位置、气候的依赖性较强，甚至成为企业在核心竞争资源。相关资源具有不可转移，不可复制，产品位置的固定性及很难通过资金的投入而快速提高资源供给的特点，导致这些初级生产要素极大地影响了旅游地产业竞争优势的产生。作为一个资源依托型产业，在发展初期，旅游资源影响着旅游业的分布。我国旅游业依托的自然资源非常丰富，在国际竞争中处于优势，在中国进入 WTO 后虽然彻底地开放饭店业，但是对景区景点的保护仍然存在，这增加了外资进入的难度，给中国的旅游地产业争取到了宝贵的开展空间。旅游业的发展和旅游维度的增加，使新型都市旅游资源逐渐出现，这减少了对传统旅游资源的依赖，使得很多不具备自然旅游资源优势的地区通过旅游的服务和模式新也具备了发展旅游地产的市场机会。
1.2 开发商的决策和同质化服务影响旅游地产发展
旅游地产首先自身拥有丰富的旅游资源优势，随着社会投资和消费需求的不断递增，为旅游地产行业注入强劲的发展动力，同时也导致了供大于求的突出矛盾，一方面，开发商对消费趋势错误判断是导致“供大于求”问题出现的直接原因；另一方面，对旅游地产消费人群定位过高，失去了中低端客户也是导致这一问题出现的原因。另外，同质化严重、竞争加剧也影响我国的旅地产发展。目前我国旅游地产投资项目主要集中于局部地区，局部投资过高并且消费人群以高端服务为主，流失中低端客户，这种现象的存在势必会导致旅游地产整体商业结构失衡，阻碍旅游地产更好发展。
1.3 国家的政策的支持影响旅游地产的发展
为了促进产业升级，深化改革，近期国家和各级政府都出台一系列政策，以刺激和拉动旅游及其相关产业发展。这为我国的旅游地产业的发展带来了机遇。国民旅游休闲纲要 (2013-2020年 ) 指出到 2020 年职工带薪年休假的制度将得到基本落实；将加大政策扶持的力度，逐步增加在旅游休闲方面公共服务设施基础建设的资金投入；并鼓励社会力量投资并建设旅游休闲设施，积极开发特色旅游休闲线路和优质的旅游休闲产品。这一系列政是旅游地产快速发展的保障，为旅游地产的发展带来了前所未有的机会。旅游地产开发最大的风险来自于客源的稳定，作为一敏感度极高的产业，可能因为一天灾或者人祸的发生就瞬间跌入谷底，休闲消费并不是生活必需品，当国民经济出现衰退，就会首先抑制休闲需求，同时旅游经济还有很强的季节性，会带来的客源的起伏。
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二、推进我国旅游地产发展的有效策略
2.1 尊重和把握历史文脉，打造旅游产地特色
像海南、三亚那些地方，由于旅游发展起步早，都已经形成非常完善的产业链，其中以海口和三亚为两个端点，海南的旅游行程基本分为三条线，一条是东海岸的海滨旅游风景线，一条是中线的黎苗少数民族风景线，另一条是西海岸的原始丛林风景线。其中，三亚是海南旅游中的精华所在。另外，海南岛作为中国唯一热带滨海资源，拥有着无法比拟的自然环境，在发展旅游业过程中，要尊重和把握历史文脉，打造特色。历史文化是一个民族的基本血脉。我国社会提倡高度重视文化体系的发展，以此提升民素质，加强公民道德建设。现在大量旅游地产的建设依附于自然景观和建筑景观，在旅游特色基础上，尊重当地文化背景，把握历史文脉，打造出具有独特历史文化特色的旅游地产新路线。。当然，要想品牌之魂持久常新，我们还需要不断挖掘自身特色，并进行提炼和提升，才能延着品牌的方向，基业常青。
2.2 开发商要合理规划旅游资源，创新营销策略，避免同质化
首先，针对目前我国旅游地产存在的资源使用不均衡情况，开发商应该根据旅游地的实际情况，做好规划，整合资源，争取把旅游资源的用处发挥到最大化。杜绝开发商打着“旅游地产”的名号变相圈地的情况出现，建立基本监督机制，完善旅游地产建设过程中设计、选址、建设材料购买与运输的责任落实以及加强施工人员的安全保障措施。其次，开发商可以采用多样有效的营销策略，缩短旅游地产的开发周期，避免同质化竞争。结合旅游地产自身独特的优势，其销售模式不同于传统房地产，可以采用租售并举的销售模式，根据旅游地风土民情，打造企业宣传招牌，设计不同的建筑风格，吸引消费者的眼球。开发商结合自身项目的特点，开创新的营销方式如分权分时度假，缩短旅游地产的开发周期，在短时间内，完善旅游地产相关服务配套设施，尽快将旅游地产投入使用，并且还要不断改正旅游地产在投入使用后出现的问题，为消费者带去愉快的体验。
2.3 发挥政府的职能作用，出台相关法律政策支持其发展
首先 , 政府职能部门要协调。由于旅游业的相关部门较多 ,在一个城市 , 又涉及到中央和地方的各层利益 , 因此更多地应加强职能部门的协调和总体的宏观协调能力 , 在旅游政策 、旅游划、旅游项目开发等方面具有协调性、操作性、连续性和透明度,为城市旅游发展营造一个公平、透明的经营环境。其次 , 要充分发挥城市政府的促销和宣传功能。积极开拓国内、国际两个市场。我国近几年的中央和地方的促销费约相当于国际水准的 0.2, 因此 , 还应加大投入力度 , 并尽可能利用国际组织的优惠贷款和招商引资, 改善基础环境, 克服相关产业的“ 瓶颈”问题, 如交通、环保、城市旅游基础建设、文物保护等制约因素。第三 , 加强城市旅游法规体系的建设，打破国内城市间的地区保护 , 维护消费者的权益 , 规范旅游业的市场。
三、结束语
总而言之，随着旅游业的蓬勃开展，为了推进旅游产地的发展，作为旅游产地的开发商要合理规划旅游资源，创新营销策略，打造竞争优势。作为政府单位，应该出台政策支持旅游产地发展，才能真正的推动旅游产业的发展。
参考文献：
[1] 李恩成 . 旅游地产发展影响因素及竞争力提升战略 [J].环球市场信息导报 , 2017(42)
[2] 韦力 . 旅游产业发展趋势与竞争力提升策略 [J]. 旅游纵览 ( 下半月 ),2012(6)
[3]宋家富.北京市旅游房地产发展研究[D].广西师范大学,2015.
论文作者:张巍
论文发表刊物:《红地产》2017年9月
论文发表时间:2018/9/3
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