段庆年
深圳广田装饰集团股份有限公司 广东深圳 518003
摘要：住宅装修工程项目前期商务管理中成本测算的方法优化、细致分析投标文件的条款、中标后纸质版合同条款的复查及签订三部分常见问题及处理方法以及对该部分工作的建议。
关键词：住宅装修工程；前期商务管理；成本测算方法优化；细致分析合同条款；纸质版；复查；建议
前言
住宅装修工程一般采用如下的承揽方式：
地产商一次性对装饰企业的资质、施工能力及相关的技术标进行审查，审核通过后双方签署战略合作备忘录。在住宅工程投标时地产商只给装饰企业发送招标文件、工程量清单及甲方认定的分项单价表供其审核，确认后双方签订相关的施工合同。
该方式减少了繁琐的招投标过程及技术标、资信标的编制，节约了成本。在许多装饰公司该种业务的比例已占到总业务量的15%-25%。
三年来我一直从事该类工程前期的商务管理，现就在此期间遇到一些实际问题浅谈一下对该类工程前期商务管理的要点。
一、成本测算方法的优化
一般正常的招投标工程都具有单一性，我们在投标过程中会对材料、人工做详细的调查及分析，对工程的成本作出初步分析后开始投标。工程的单一性决定了对当地的人工费变化及材料价格的变化的调查范围较小，该工作能及时、准确完成，投标工作能够有序进行。第二种方式承揽的住宅装修工程，房地产商一般会以自己企业所在地的人工费、材料价格等核定分项单价，好少能够考虑到不同地区材料价格及人工费等的差异及变化。
发给我方的清单及分项单价表一般要求在3-5天之内我方就必须对其工程作出是否承接的回复。要详细的作出每个分项的详细成本分析无论时间上还是人力安排上都不太可能。但是不作一定信息调查及分析，盲目的答复会又损害双方利益。针对这种情况，我们采用了如下的方式处理：
1、将甲供材中的价款扣除后计算出乙供材、人工费的总价；
2、按照工艺做法整体提取出乙供材中所占比例较大的项目如：水泥、黄沙、石膏线、大理石、腻子粉等；
3、对工程所在地的上述材料及人工费作出市场调查汇总，按照工艺做法的消耗量定额计算每个项目的实际成本；
4、调查当地实际的天气变化，对材料单价及人工单价进行调整，修正分项成本。
5、将分项成本及甲方所发清单做详细比较后决定是否承接该工程。
下表为同期湖南和黑龙江两地的销售综合楼材料人工调查对比表：
湖南实际的施工现场在20**年7月即可进场施工，但是黑龙江工地按照现场调查实际在9月底才能进场施工，而且从9月初开始黑龙江的人工费每15天上涨10%左右，到10月15日在未供暖情况下泥工及油工已无法施工。经过对材料、人工的调整分析，黑龙江的项目预估成本比湖南项目高出30%，黑龙江项目的分项单价严重低于实际工程成本。基于以上分析我们承接了湖南的工程。
二、细致分析投标文件的条款
合同条款的表述应该清晰、严谨、准确。条款文字表述的不清晰将会为合同实际履行留下隐患。在我们工作中最常见到的表述不严谨的条款有：
1、“施工现场及条件以现场踏勘为准；临时设施搭建在红线外，场地承包单位自行解决；工程发包单位提供电源、水源驳接点；除现有道路外，其余施工便道承包单位自行解决；施工人员住宿由承包单位在红线外自行解决。进场材料需堆放在发包单位指定区域”。该条款中表述不明的第一是”工程发包单位提供电源、水源驳接点“第二是“指定区域”。在黑龙江**项目投标时我们对现场进行了实地勘察，在所施工区域有足够的堆放场地，水电驳接点的位置也在合理范围之内。当时与现场甲方人员做好口头沟通，对方对于我方提出的场地使用面积、位置及水电驳接点的位置都已经同意，在签订合同后即可按照现场所定方案实施。投标时我方即根据实际现场勘查情况及双方沟通好的方案做出了合理报价。但是在进场后甲方更改了前期材料堆放场地的位置并减少我方要求的场地使用面积的70%。水电驳接点的位置比原定位置延长350M。这项更改导致材料采购计划重新调整。根据现场库房面积及周转库存要求减少单次采购数量、增加采购批次。该项更改导致材料采购费、二次倒运费及临时水电铺装费一共增加25万元。但是由于合同中该条款的存在，现场勘查时未与甲方办理书面情况确认书，甲方未同意给予我方签证，导致工程利润严重降低。针对该问题在后期的招投标中我方提出建议对该条款的修改为“施工现场及条件以现场踏勘为准；临时设施搭建在红线外，场地承包单位自行解决；工程发包单位提供电源、水源驳接点，提供的驳接点应在施工现场外墙30M以内。所提供的电源、水源能够保证乙方正常的施工使用；进场材料需堆放在发包单位指定区域，材料堆放场地必须在施工现场外墙50M以内，同时场地面积基本达到乙方方投标文件中所要求的面积”。
2、“清单项目、材料的具体规格型号由投标单位负责核实，如与图纸有出入，以图纸要求为准。发包单位有权根据需要将清单中部分非发包单位供子目的主材改为甲供.....承包单位投标报价时已考虑此因素，不会藉此提出额外索赔要求”。该条款说明甲方可以随时将原清单乙供材料改为甲供材，但是未对改动的时间作出准确描述，同时对改为甲供材后对工期、造价的调整都未做出说明。改为甲供的材料一般为工程的主要材料。为了保证工程进度一般在签订合同后乙方就会及时安排材料的采购及加工，同时支付材料合同定金。**工程工期只有60天，不同规格荔枝面金麻黄板材一共有8200M2。在签订合同后第三天我方就和材料商签订了合同，同时支付定金80万元。在合同签订后第8天甲方通知该材料改为甲供材，我方及时与对方就该材料已定货事宜进行沟通，对方以该条款为由不同意我方索赔诉求。
在后期的工程投标中经过多次协商将该条款修改为“发包单位有权根据需要将清单中部分非发包单位供子目的主材改为甲供，该联系单必须在乙方未签订材料采购合同前下发给乙方，经乙方确认签字后生效。由于该材料供货方式的更改导致的一切后果由甲方负责”。
3、“开工日期：开工时间暂定为 年 月 日开工，具体开工日期以甲方现场管理代表签发的开工令确定的开工日期为准。节点工期要求：甲方可以根据现场的施工条件，合理安排本合同工程项目进行分段施工，乙方应按甲方现场管理代表下发的分段施工指令组织施工。总工期为180天”。××工程包括三栋楼，第一栋楼甲方现场管理代表签发的开工令确定的开工日期为4月10日。由于甲方资金不到位、现场交叉作业安排不合理等原因，第二栋楼到7月30日才勉强达到开工场地要求，第三栋楼到9月底才具备开工条件。整个施工过程中工人及管理人员调动频繁，不但造成施工质量的下降而且致使工程成本严重超标。
在工程结束后甲方却以我方实际总工期超出合同总工期为由对我方进行索赔。虽然该事件双方还在沟通协商之中，但是该条款的不严密性却为后期埋下很多隐患。建议更改为“开工日期：开工时间暂定为 年 月 日开工，具体开工日期以甲方现场管理代表签发的开工令确定的开工日期为准。节点工期要求：甲方可以根据现场的施工条件，合理安排本合同工程项目进行分段施工，乙方应按甲方现场管理代表下发的分段施工指令组织施工。总工期为180天。如采用分段施工，总工期不作为合同履行指标，以分段施工工期作为指标履行，分段施工每段工期为120天。”
4、“甲方只提供现有的垂直运输设备及脚手架；若装修单位在主体单位拆除垂直运输设备后进场，则由装修单位自行解决运输问题及脚手架，相关费用已包含在合同价格中；装修单位不准使用客梯进行运输，脚手架调整不予签证。”现有设备不代表是符合国家标准的设备。甲方给予总包方相应的配合费，脚手架及垂直运输设备一般为总包提供。土建所需要的脚手架未必适合装饰工程的施工要求，实际施工中原有脚手架必须做出调整，、加固。按照中华人民共和国安全生产法第29条的规定，甲方提供的垂直运输设备及脚手架，就必须对设备进行经常性维护、保养，并定期检测，保证正常运转。而不能以“现有”一词为由推卸自己的责任。
为维护双方的正当权益，减少施工过程中互相推诿，建议在接收垂直运输设备及脚手架时，申请当地安全质监部门对该部分设施进行检查、验收。在检查合格后再办理书面交接手续。建议该条款修改为：“甲方必须提供适合装修施工、符合国家法律及规范要求的的垂直运输设备及脚手架；所提供的垂直运输设备及脚手架必须经当地安全质监部门验收合格后甲乙双方办理相关交接手续，。。。”
三、中标后纸质版合同条款的复查及签订
为方便投标方修改，该方式的招投标中招标文件及清单报价书现在都是以电子文档形式（WPS或word格式）传递，但是最后双方的确认的合同及清单全部要求纸质版。在甲方通知中标后，所发的纸质版的合同及工程量清单，出于双方的信任并且重新审核花费时间较长，一般都不做再次的审核。但是该程序的省略也为后期合同执行留下隐患。例如：
在**工程的投标文件内合同部分的保修期条款原为：“室内装饰工程的保修期为2年，室外装饰工程的保修期为2年，防水工程的保修期为5年。。。”。但在最后的书面合同中改为：“室内装饰工程的保修期为2年，室外装饰工程的保修期为3年，防水工程的保修期为5年。。。”其结果是造成外装工程的保修款延期一年支付。
在电子版工程量清单总说明中第20条为：“石膏板品牌可选用“拉法基”、“可耐福”、“泰山”、“龙牌”、“拜尔”、“杰森”；龙骨品牌可选用“泰山”、“龙牌”、“杰森”、“东升雪花”，选用的龙骨强度与厚度须达到与使用的石膏板品牌所配套的龙骨的厚度及强度，并满足国家相关施工规范要求”。但是在纸质版中改为：“石膏板品牌选用“拉法基”、“可耐福”；龙骨选用与使用的石膏板品牌相同”。这个改动所造成的结果就是使我方纸面石膏板主材成本增加4.5元/㎡，轻钢龙骨成本增加6.72元/㎡。
对该类工程前期商务管理的建议
随着市场的变化及甲方的不同，商务管理工作的重点及管理模式也应作出相应调整。为了更好地把该类商务管理工作做好，减少工作中的失误，建议大家作好以下几点：
1、建立供货商、劳务公司电子档案，定期更新材料、人工费价格、随时掌握价格变动，保证工程成本的计算合理、准确；
2、及时整理、总结以往项目中的失误及关注重点，定期对商务人员进行针对性培训；
3、调整商务审核流程，细化工作分工，专人负责杜绝交叉审核漏洞；
4、加强对商务人员的法律知识及合同谈判技巧培训，提高人员专业技能；
5、加强对过程资料、来往函件的收集整理，强化项目部的执行力度，杜绝任何非书面通知及与合同矛盾的指令的执行。
论文作者:段庆年
论文发表刊物:《基层建设》2015年3期供稿
论文发表时间:2015/9/2
标签：甲方论文; 工程论文; 材料论文; 单位论文; 我方论文; 脚手架论文; 现场论文; 《基层建设》2015年3期供稿论文;