（四川大学后勤管理处，四川省 成都市 610065）
摘要：单位自管公有住房（以下简称“自管公房”）较一般住房有较大特殊性，尤其是因市政需要或产权单位进行土地整理而进行拆迁时，则会产生诸多争议及法律问题，甚至引发社会矛盾。本文主要从政府有关公有住房拆迁政策及民事法理角度出发，结合单位公有住房拆迁实例，对前述有关法律问题进行基本分析。
关键词：自管公有住房；拆迁
引言
目前国家对于公有住房拆迁主要依靠《城市房屋拆迁管理条例》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规，但该条例对于自管公有住房的拆迁，却显得不足，会导致搬迁安置对象、安置方式等诸多法律问题。
一、自管公房拆迁安置基本方式
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。拆迁应当对被拆迁人进行补偿，对公有住房承租人视同对被拆迁人进行补偿。也就是说，理论上所有公房同住人都有权取得拆迁所获得的补偿，包括补偿款或者另行安置的住房。
二、自管公房拆迁安置难点分析
由于单位自管公有住房是机关、企业或者事业单位享有产权并由其自身进行管理的房屋产，单位与其工作人员分别作为该公房的实际产权人、使用人，表面上扮演着广义出租人与承租人角色，但公房承租关系并非现在《合同法》第十三章规定的《租赁合同》里的承租关系那样主体、权利义务清晰，且公房租赁期限往往超过20年，且未签有任何正式租赁协议。可见，承租人对公房的使用权已经超出租赁关系单纯的债权属性，实际产权人根本无权就承租人、出租期限，租金等事项进行协商处理，名为住房租赁，实为福利住房分配。因而界定实际的租赁关系并非易事。
同时，实践中，公有住房的实际居住情况较为复杂，除了取得使用权的那个租赁人外，还有包括配偶、父母、子女等同住人，尤其是前述租赁人及其配偶去世后有多个子女且同住的情况，甚至出现大量再婚、再婚后又离婚且每个婚姻期间又有子女等，几乎成为所有公房管理单位最难操作的地方，多数单位自管公房拆迁安置过程中形成的所谓“钉子户”多属于此。同时，还存在享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。
更为为难的是，目前此类公有住房拆迁纠纷纠纷，法院一般不予受理，依据是《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。这导致这类拆迁纠纷，往往由自管房单位通过非正常方式解决，并进而引发部分社会矛盾。
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三、解决自管公房搬迁安置的思考
（一）搬迁时是否可以终止承租权
承租人何时就不具备承租条件或者说何时将房屋退还给其所在单位，不仅《城市房地产管理法》等法律上没有规定，且单位也没有合同约定。但是我们除了书面租赁合同，还可以通过是否正常缴纳租金等事实租赁关系综合判断。单位在需要拆迁该住房时，一般先看是否符合继续租住条件，多数自管公房单位有自己的《公有住房管理办法》，且规定了在一定情况下退出公有住房的条件，比如夫或妻任何一方已按国家住房福利政策购买房改房、经济适用房、集资建房等房屋；辞职、自动离职、调离单位或除名的；累计6个月未缴纳房租的多种情况。
应该说在2000年前商品房市场还刚刚发展初期，房价不是很高且承租人法律意识不高，大部分人都按此将公有住房退出，从而比较顺利完成拆迁。但是，也存在部分虽符合退房条件而拒绝退出的。而对于其他没有出现退房条件的人，我们认为租赁关系应一直延续。
（二）拆迁时安置主体身份的确定
对公有房屋的承租权利是居住权利的体现，是可以转化为财产权利的，因而享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定的份额。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。这里明确了拆迁公有租赁房屋的，拆迁人是和房屋的承租人签订补偿安置协议，而该房屋内的其他居住人，如果符合公有住房租赁条件的，虽享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但仍然无权和拆迁人签订补偿安置协议。
但是公房承租人死亡后，因这个不是《继承法》上的遗产，不能直接发生继承的法律后果，则问题衍生：首先是公有住房的产权单位是否应收回该住房？我们认为，只有同居住的其他子女符合公有租赁条件的，产权单位不宜收回。其次，其他居住人谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议？《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。也就是说公有居住房屋的承租权具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。
（三）妥善处理第一次使用权人的同住人权益
在公有住房拆迁过程中，同住人的有关纠纷往往最多。同住人一般是指在该公有住房内有户口且居住一年以上，在他处无住房的成年共同居住人。配偶一旦结婚，不受居住一年以上的限制。同住人的权利 (1)居住使用权；(2)用益权的共有事实上的公有住房承租权 。同住人虽然在形式上未与国家签订公有住房租赁合同，但其在事实上与名义承租人享有同等的公有住房承租权。与其它同住人，承租人对用益权共有 。实践中同住人赠别非常困难，即要考虑与第一次使用权人的家庭关系，比如配偶身份，子女身份以及其他亲属关系；还要考虑是否具需要进一步安置，如果同住人已经不具备公有住房使用的前提条件，则在拆迁时可由公有住房管理单位劝其退房而不予安置补偿，如同住人具有继续使用的条件，则应对其进行另行安置（这种方式其实没有彻底解决问），包括给以货币安置或一次性进行货币终结。
作者简介：罗华（1977.08-），四川泸州人，硕士研究生，四川大学后勤管理处，研究方向：公有住房改革与管理。
论文作者:罗华
论文发表刊物:《知识-力量》2019年3月下
论文发表时间:2019/1/22
标签：承租人论文; 公有住房论文; 公房论文; 房屋论文; 单位论文; 住人论文; 拆迁人论文; 《知识-力量》2019年3月下论文;