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摘要：在房地产的开发建设中，项目管理是一个动态的管理体系，也是一个紧密联系的整体，它包括质量、进度、成本等多方面的工作。为此，只有做好建设工程项目的管理，才能减少失误，保证决策正确；才能增强企业的竞争力，有效地整合房地产项目资源。
关键词：房地产开发；建设；项目管理
引言：
随着房地产市场化的快速发展，房地产已经成为我国经济发展的一个重要的支柱性产业，房地产行业涉及面广，通过在房地产开发中建设工程项目管理，能够有效的解决房地产开发中出现的问题，对保证房地产开发项目的质量，控制成本，以及提高房地产开发公司的声誉都具有非常重要的作用。为此，文章主要探讨房地产开发中建设工程项目管理的相关问题。
1、房地产开发项目管理的概念及其重要性
房地产开发建设项目管理是工程项目管理的一个分类，对房地产开发项目的全过程进行全方位的综合管理，使各参与方实现房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品，实现企业利润。
实施房地产项目管理的目的是建筑产品、市场需求、资金三者有机结合，从而实现投资者收益预期。其本质是以建筑产品为依托，实现“资金一建筑产品一资金”的过程。实施建筑工程项目管理是房地产企业项目管理中的一个环节。建筑产品功能的成功实现是房地产企业实现利润的基本前提，所以对于承包商、监理单位、供应商、设计单位等与工程施工联系紧密的参与方，房地产企业应通过项目管理顺利实现质量、工期、成本要求。
通过项目管理可以更好的体现工作的能见度和结果；对不同的工作任务可持续改进协调和控制；项目成员有较高的工作热情和较明确的任务方向；广泛的项目职责能够加速管理人员的成长；能够缩短产品开发时间；能够减少总计划费用、提高利润率；项目的安全、质量能得到较好的控制。
2、房地产开发中建设工程项目管理的要素
2.1质量
质量是房地产企业良好品牌的基础，行业内品牌优质的企业近四分之一的客户就是老客户，并且十分看重质量和相对应服务的保证。
2.2进度
产品交付是商品流通的一个重要环节，房地产产品生命周期很长，更多的进度问题在工程中起着非常重要的作用。
2.3成本
一般来说房地产企业的成本主要来自于建设成本和土地成本，在建设成本和土地成本相对均衡的今天，土地市场和整个房地产市场的标准操作，利润差距则主要来自于管理效率的高低。
2.4安全
从房地产本身的安全问题考虑，住房的消防等基础设施是否符合安全要求是一个重要的标准。
3、加强我国房地产开发中建设工程项目管理的要点
3.1质量管理
质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。建设工程项目项目质量控制工作主要包括以下几项：
3.1.1优化工程设计方案
设计的错误或者是变更会给工程的实施带来很大的影响，因此，设计人员要严格的按照开发企业的要求和对产品的定位进行设计，在建设之初，对图纸进行仔细的审核，看是否存在错误，在设计执行时，做好设计的检查和优化工作，确保设计的科学、合理、可行。
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3.1.2对原材料的检验
为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。
3.1.3对施工机械和设备的管理
施工机械和设备是施工进度的重要保证，性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成，因此，在工程的项目管理中，要对机械和设备进行质量的控制。
3.1.4确立施工中控制质量的具体措施
严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
3.1.5建立有关质量文件的档案制度
现场工程师对工程质量应进行经常性的检查，做好中间过程的质量验收工作，对检查或验收的结果形成文字记录，归类存档。
3.2进度管理
影响房地产建设工程项目进度的因素主要有人为因素、技术因素、材料、设备与构配件的因素、机具因素、水文、地质与气象因素以及其他难以预料的因素。对这些因素要积极应对，做好预防并早做准备。比如尽早安排材料、设备的考察和招标工作；制定合理的施工方案；采取高效的生产设备来提高生产率等。
3.2.1制定进度计划
在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。
3.2.2建设工程施工前的进度管理
施工前要求施工单位上报符合合同工期要求的详细的施工进度计划，建设单位组织经验丰富的专家对进度计划的可实施性、满足性、合理性等进行分析，对计划的不明之处进行问询，对不合理的地方提出合理化建议，要求施工单位修改后重新上报，待施工进度计划审批通过后按计划执行。
3.2.2建设工程施工中的进度管理
施工中经常将实际进度与计划进度进行对比，若发现存在偏差要及时进行调整、修改进度计划，使之满足总体进度的要求。
对施工中处于关键线路上的工作要重点进行监控，出现比较大的偏差后，施工单位必须采取有效的措施，比如增加劳动力和材料、周转材料及设备的投入量；使用更加先进的生产设备来提高生产率；采取一定的激励措施或限定工期的内部承包方式，都可大大提高劳动生产率。
3.3成本管理
成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。
从建设工程决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本。
工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。
对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。
结束语：
总之，项目管理是工程项目中常用的管理手段，在房地产开发项目中作用非常重要，它对工程项目的整体效益和竞争力起着推动促进。因此，我们需要不断的加强和完善管理制度，实现企业经济利益的最大化，为我国的房地产行业的发展保驾护航。
参考文献：
[1]陈裕民.现场施工管理在房地产开发工程管理中的应用[J].江西建材，2013.
[2]潘蜀健.房地产项目控制［M］.北京，中国建筑工业出版社.
[3]张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理[J].建材发展导向，2012.
论文作者:骆良
论文发表刊物:《基层建设》2017年第22期
论文发表时间:2017/11/14
标签：质量论文; 房地产开发论文; 进度论文; 成本论文; 项目管理论文; 工程论文; 房地产论文; 《基层建设》2017年第22期论文;