农村宅基地管理问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民群众的切身利益，也是加强村庄规划建设管理，建设社会主义新农村工作中的重要任务，因此积极探索加强新形势下的农村宅基地规范化管理工作势在必行。
一、农村宅基地用地现状
农高区位于莱芜市西部，西接泰安市岱岳区，北靠雪野旅游区，东临莱城主城区，南与莱城区牛泉镇相邻，辖方下镇、寨里镇、杨庄镇，管辖148行政村，156个自然村。辖区耕地总面积172700亩，总人口16万人，绝大部分为农村村民。此次调查涉及3个镇，105个村，村民40091户，人口114513人。居民住宅总面积4176572平方米，户均住宅面积104平方米，人均住宅面积38平方米，居住条件总体较好；从总量上看，105个村现有住宅43488处，现有村民40091户，即使为三代以上同堂的2610户分户解决宅基地，也能满足一户一处宅基地的要求。
二、农村宅基地管理中存在的问题。
（1）流转不规范，违法买卖宅基地现象严重。城乡结合部地区，非法买卖、出租房屋及炒卖地皮现象较为严重，绝大多数都是私下协议，未办理合法手续。部分农民抢占宅基地只是为了买卖。部分居民户口不在本村，显然不符合相关法律法规规定。主要存在3种情况：一是部分村委会直接对外买卖宅基地，即将批准使用的宅基地卖给非本村村民非法牟利；二是部分村委会利用集体土地，以建村民住宅楼的名义将所建楼房向非本村村民销售非法牟利；三是部分住户将多余的住房非法卖给非本村村民，造成事实上的宅基地非法转让。
（2）违法用地建房现象较严重。新土地管理法实施以后，在取消乡镇审批利用非耕地、村内空闲地建民房的情况下，前几年仍有个别乡镇依然以村内空闲地的名义审批宅基地；另外，由于村庄建设规划滞后，农村建房没有规划依据，乱占、乱建问题突出。
（3）可用于建设宅基地的土地资源比较少。由于前期农村土地资源相对充足，批准建设宅基地面积比较大，使得已建成的老宅基地大都以平房为主，占用了社区大量的建设用地。另外，现在可利用的土地绝大部分在土地二次延包中承包给居民，社区居委会很难从居民手中收回赖以生存的土地。即使收回宅基地进行调地，其回收成本加上建房费用已超过10万元，对于社区服务的无房户和特困户来说，负担不起。
（4）布局分散，浪费土地现象严重。农民建房基本上没有统一规划，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的道路两侧，形成大量路边店、独家院。
（5）一户多宅现象普遍。农民新建住房，旧房不拆除，形成“空心村”；部分基层干部利用手中权力，特权人群利用各种关系和经济优势，占用农村集体土地建房；造成一户多宅，乱占地、多占地建房的情况。同时，由于历史原因，一部分宅基地面积超过《山东省省实施<土地管理法>办法》规定的标准。
三、化解农村宅基地管理用地难题的对策建议。
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（1）先行解决一部分住房困难村民的宅基地问题。在目前绝大部分村庄没有规划、农转用手续停办的情况下，可具体采取以下几种操作方式： 利用存量或规划预留地和依法回收一户多占、非法买卖宅基地，排出先后顺序张榜公示，按照先后顺序最大限度地予以解决。‚对没有存量或规划预留地的村庄，可通过相邻村指标调整缓解该村庄的宅基地需求矛盾。ƒ符合规划条件，符合宅基地申请条件的村民，经村、街道两级同意，可在现有住宅的基础上进行翻建楼房，但不得超过3层。④在规划控制严格的村庄，确实无法解决宅基地的，可运用政策杠杆，鼓励租房或到其他村庄购买有合法手续的楼房，买楼时在规定面积内可享受该村村民待遇。⑤对于地理位置比较优越、村庄人口多、土地比较少、对宅基地需求量较多的村庄，如符合条件、土地、规划政策允许的给予安排楼房宅基地。
（2）加快编制报批村庄建设系列规划。按照控制总量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，科学地推进村庄系列规划的编制和报批工作，合理规划农村居民点，采取有效措施引导农村村民住宅按规划建设，明确要求农村居民住宅必须符合土地利用总体规划和村庄建设规划。划定村庄控制线，设立界桩，有计划、有步骤地进行实施。在解决一部分住房困难村民宅基地问题的情况下，不做好村庄规划的镇、村，做到一律不予审批宅基地。
（3）加强动态巡查，强化执法监察。政府相关执法部门不定期组织开展联合执法行动，严肃查处和坚决拆除违法建房。对不按规定建设平房的社区，坚决拆除违章房；对不按规定私建楼房的社区，依法下达停建通知书，并进行处罚。同时，要坚决刹住违法建筑的利益源头，通过查验、换发宅基地使用证等方式，坚决清理非法买卖、非法多占、非法建设宅基地问题，彻底堵住外来人口购房的源流，从根本上治理解决非法建筑问题。另外，要强化基层国土资源所和职能，充分发挥国土资源所在宅基地管理中作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为，要公开曝光，用典型案例教育群众。
（4）加大土地法律法规的宣传教育力度。充分利用报纸、电视、广播、网站等新闻媒体，通过发放公开信、开通咨询电话、开辟工作专栏、设置宣传横幅等形式，大力宣传普及有关法律法规、条例办法和政策规定。开展“人多地少、节约用地”国策、国情观念的教育，加大“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策的宣传，在全区形成“宅基地资源有限，必须依法合理使用”的舆论氛围。
（5）积极推进农村建设用地的整理，促进土地集约利用。 根据土地利用总体规划，结合实施小城镇战略，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用农村集体建设用地。‚加大盘活存量建设用地的力度。各镇、村因地制宜地组织开展闲置宅基地、空闲住宅、“一户多宅”的清理工作。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。对于“一户多宅”、空闲住宅，要制定激励措施，鼓励农村腾退多余宅基地。
通过对莱芜市农高区宅基地调研工作的开展，对目前宅基地存在的问题有了更清晰的认识。今后，农村宅基地规范化管理工作要按照控制总量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，从实际出发，采取各种行之有效的对策，保护好农村土地资源，提高宅基地质量和利用效率，为新农村建设做好保障。
论文作者:吴乃永
论文发表刊物:《低碳地产》2016年7月第14期
论文发表时间:2016/11/8
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