摘要：土地市场秩序混乱，建设用地增长过快，地价非理性上涨，商品房空置面积不断增加、空置率持续增长，这是当前我国房地产市场发展中存在的急待解决的突出问题。针对出现这些突出问题的原因，应采取国家适度宏观调控和房地产企业进行理性开发相结合的综合性措施来解决，只有这样，才能保证我国房地产市场和房地产持续健康发展。
关键词：房地产；市场；健康发展；对策；
引言
房地产市场的健康发展，是关系到我国国民经济发展的大事。从总体上看，我国房地产发展是健康的，但种种迹象表明，当前我国房地产市场还存在着局部过热问题。分析我国房地产市场发展中存在的突出问题及其过热原因，有针对性地采取有效措施加以解决，对促进我国房地产实现可持续发展具有极其重要的意义。
一、目前我国房地产市场发展中存在的问题
第一，由于财政体制不完善导致地方政府财政资金缺口严重。地方政府缺少财政资源、过分依赖土地财政来发展地方经济。在土地垄断供给的体制下，让“土地收人”作为弥补财政缺口、支持地方经济发展的重要资金来源，进而带动房价不断攀升，国家甚至把上地收入作为一项很重要的拉动GDP增长的工具，这样只能使地方政府放任纵容高房价的产生。
第二，由于金融体制不完善导致的投资渠道狭窄，民众的钱不知投向何处，使房地产逐步由消费品逐步转变成为“投资品”。进而导致房地产市场投机气氛浓重，也就是加重了投机性需求，价格非理性攀升、泡沫风脸严重。
第三，由于税收体制不完苦，导致房产消费税、物亚税、遗产税等税种缺失，使得房地产投资需求难以得到有效的约束。
第四，在城镇化和刚性需求仍然较为旺盛的背景下，强化了投资者对房地产价格将持续上涨的预期，而在强烈的‘持续看涨’的预期下，无论当前价位有多高，都有投资者继续敢于接盘、都有开发商敢于拿地，这就使房地产泡沐越吹越大。
因此，归纳起来，我国房地产市场泡沫严重的原因有两个方面，一是对离房价的强烈预期，二是体制改革滞后。纵观当前出台的治理房地产泡沫的主要调控政策，已经表现出调整预期的意图，然而我们要做的是稳定预期，而不是使预期发生急剧变化；是释放泡沫的压力，而不是简单地“刺破”泡沫。同时，当前的政策在体制改革方面推动的力度仍然不足.只有体制改革才能够真正实现预期稳定，进而使房地产市场“去投机化”。因此，针对当前我国房地产泡沫的问题，我们总的思路应该是：大力推动各项相关体制改革，立足于稳定房地产市场预期。围绕“供给面”和“需求面”实施调控逐步“释放‘房地产泡沫，引导房地产市场健康发展。
二、促进我国房地产市场健康发展的对策
（一）加强对土地市场的调控和管理
政府在供应建设用地时应该和人民群众的住房需求相衔接，适时适度调控土地供应量。普通商品住房和经济适用房供不应求、房价涨幅过快的地区，应相应地增加土地供应量。
建立健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划。要坚持土地集中统一供应和管理，不下放土地审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。对经营性用地应实行净地招标、拍卖和挂牌供给，提高土地供应效率。规范土地评标办法，推行综合评标。
（1）加强政府对土地的集中管理。按职权实行土地集中管理，这是执行土地利用总体规划、杜绝乱批地乱圈地的根本措施。应当依法由土地行政主管部门一家代表政府实施储备、供应、管理相统一的集中管理。当前最重要的是要强化土地储备制度，对批准征用的新建设用地、城市建成区内闲置和低效利用的土地及旧城改造用地等，都要纳入土地总量控制，坚决制止土地浪费现象的蔓延。
（2）依法规范土地市场秩序，运用经济手段防止恶意炒作地价的行为。国家国土资源部于2001 年7月颁布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》，对规范国有土地的土地使用制度具有重要作用。但是，现在各地执行的力度还很不够，致使土地市场交易不规范，招标、拍卖、挂牌不透明，炒作地价现象时有发生。解决这方面的问题，一是要坚决贯彻《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》，整顿土地市场秩序，严厉打击违法行为；二是要制定和完善政策，对短期内进行土地交易者，课以重税，将其土地的增值全部或
绝大部分收归国有，使炒作土地者无利可图。
（3）纠正领导认识上的偏差，及时收回低价供地。各级地方政府及其领导，要增强我国地少人多的国情意识，正确处理建设用地与经济建设之间的关系，纠正低价供地的错误做法，及时收回违规审批供给的建设用地。如2004 年下半年，浙江杭州余杭区对房地产用地进行了全面清理，收回了85宗经营性用地 4203.96 亩，在社会上产生了较好的反响。
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（二）加强行业监管，规范市场行为
（1）整顿规范房地产市场秩序
对于房地产市场上的合同欺诈、虚假广告、中介不实，以及商品房面积和质量方面等消费者投诉较为突出的问题，应该进行重点的整治。建立房地产行业信用体系的建设，强化社会信用监督。
在土地市场上，应完善各项制度的建设。如对已经办理出让手续的经营性房地产项目用地的开发利用情况进行监督检查。对开发商手中囤积的土地依照法律的规定，督促其限期开发，对无力开发及闲置的土地，超过法律规定的期限的，依法收回。严禁将以科技、教育等产业名义所取得的享受优惠政策的土地用于房地产开发。对于越权审批、利用集体土地变相搞房地产开发，以及房地产企业与集体经济私下协议圈占土地等违法违规行为，依法进行严厉的查处。
（2）完善市场监管制度
完善市场监管制度，最主要的是加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成具有雄厚实力、竞争力强的大型企业和企业集团。凡不具备房地产开发资质的企业和个人，不得参与房地产项目招投标和从事房地产开发经营。严格规范房地产项目转让的行为。
（3）严格审批商品房预售项目，建立健全预售款监管制度
商品房预售项目的审批，房产行政管理部门应该严格按照规定的条件。对未取得土地使用权证、建设工程规划许可证，以及土地使用权已经抵押、未达到规定的形象进度等不符合预售条件的项目不得批准预售。房地产开发企业以内部认购或其他非法方式进行预售的，应给予其严厉的行政处罚。建立商品房预售款监管制度，加强对预售款使用方向的监督管理，防止挪作他用，并加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目，在核发预售证时，应在土地使用权证上予以注明，以防止房地产开发企业再用于其他项目办理抵押贷款。
（三）加强对房地产企业的引导，促进房地产理性开发
房地产开发经营最关键的主体是开发商。促进我国房地产业持续健康发展和房地产市场经营有条不紊地进行，一方面取决于宏观调控的措施与力度，另一方面取决于开发商的经营谋略与行为。我国房地产开发暴利的时代已经成为历史，开发商今后要想在激烈竞争的市场中求得生存和发展，就必须按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的精神，适应房地产市场发展的需要，采取以下措施：
1、调整市场供给结构，提高普通商品住房开发比例。
当前供求结构性矛盾是房地产业发展中比较突出的一个问题。一些地方和广大居民承受能力相适应的中低价位普通住宅供不应求，如上海市中低价位房走俏，沈阳中低价位且面积适中的商品房畅销；而高档、大户型住宅以及高档写字楼、商业性用房积压较为严重。针对这种情况，开发商降低商品房的空置率，提高企业的经济效益，一是要调整住宅与非住宅开发的比例结构，增加住宅的开发数量；二是要根据市场需求，采取有效措施，加快中低价位普通商品住宅开发，提高其在市场供应中的比例；三是要控制高价位中高档商品房建设，建立起合理的商品房供应结构。
2、加强管理，最大限度地降低房价，薄利多销，把企业做强做大。
价格是最敏感的话题，经济实用、质优价廉是消费者永远追求的目标。所以，薄利多销和加速资金周转是开发商降低空置率的又一重要法宝。因此，开发商要通过加强管理，向内部要效益。一是要扎扎实实做好标准化、定额、统计、原始记录、信息、规章制度建设和安全文明生产等各项管理工作；二是要加强经营管理、战略管理、技术管理、建设管理、财务管理和市场营销工作；三是要控制好建设工程的投资成本、工期与进度、设计与建造质量，协调好企业内部各方面以及企业内部与外部的各种关系。
3、全程做好服务工作，最大限度地提高消费者的满意度。
消费者的满意度的高低在很大程度上决定着开发商品房销售业绩的好坏，服务质量的高低又是决定消费者满意度的重要因素之一。为了提高消费者的满意度来开拓市场，提高企业的市场占有率，开发商一定要做好消费者或者用户购房全过程的服务工作。因此，开发商一是真正要树立起“消费者是上帝”、“用户是父母”的经营理念，想消费者所想，急用户所急，开发他们所需；二是要在销售过程中，当好消费者或用户的参谋和顾问；三是要做好售后的物业管理、安全和各项服务工作，使他们能真正感受到家的温暖和度假休闲的舒适感。
三、结束语
总之，为了促进我国房地产市场与房地产业的持续健康发展，国家适度加强宏观调控与房地产企业进行有效理性开发是必然的选择。
参考文献：
[1]中国房地产业健康发展的若干问题[J].杨慎.上海城市管理职业技术学院学报.2004（04）
[2]完善房地产市场的新思路[J].洪静.安徽工业大学学报（社会科学版）.2004（03）
[3]浙江房地产发展趋势研究[J].汤海啸.浙江工商职业技术学院学报.2004（01）
[4]大力加强土地管理 促进城市健康发展[J].容建新.中国房地信息.2003（05）
论文作者:黄文华
论文发表刊物:《基层建设》2018年第17期
论文发表时间:2018/8/6
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