在华山温泉酒店建设项目的开发过程中，存在具有较强隐蔽型的风险，然而引起风险的原因更是错综复杂，继而还可能引发各种风险之间发生相互作用，造成更大损失。因此，为了更好对项目风险进行管控，在开发初始阶段对项目全生命周期风险进行识别，以期通过前期风险识别、风险分析为风险控制提供参考依据。本文通过文献综述和专家访谈的方法对本项目可能存在的风险，及其影响因素进行较为系统的识别，并进一步对其进行分析研究，制定可行对策并实施控制。
1华山清心温泉酒店建设项目风险识别流程
华山清心温泉位于奇、险、俊、秀的国家AAAAA级旅游名胜西岳华山脚下，从华山游客中心经下沉广场可直达清心温泉接待大厅。温泉位于中国一号公路沿黄公路的起点，距离西安约90分钟车程，距华山北站仅10分钟车程，紧邻连霍高速华阴收费站出口。华山清心温泉拥有极高保养价值的温泉水资源，秉承经典温泉旅游文化，倡导温泉养生新概念。结合本项目的特点，制定风险识别流程如图1所示。
图1项目风险识别流程
2华山温泉酒店建设项目各阶段风险因素分析
实践中将华山温泉酒店的开发过程分为投资决策阶段、前期准备阶段、施工建造阶段和运营管理阶段。在项目建设初期，存在着多种风险，具有很强的机动性，随着项目建设的进行，风险因素逐步减少。项目建设完毕时，风险因素逐渐消失或者转为其他类型的风捡。本文根据华山温泉酒店项目实施程序，对建设过程中有可能出现的各种风险进行全面分析。经过专家问卷调查，我们识别出华山温泉酒店建设项目开发各阶段的主要风险如下：
2.1投资决策阶段
（1）项目区位选择风险。温泉酒店项目具有不可移动性，投资区位的选取对项目整体效果影响较大，项目区位风险主要来源于区域的政治风险、政策风险、周边环境风险及社会经济条件风险等。
（2）开发时机风险。不同类型的项目，如房地产项目、基础建设项目等对开发时间的敏感程度不同，这就要求开发商针对自身的开发项目类型特征，认真研究项目发展周期，找到适合本项目的最大赢利模式。
（3）可行性研究风险。这一部分需要足够准确的市场信息以及样本数据进行对比总结，在选取预测模型式要对主观判断的准确性进行把握。例如：周边同类型竞争性楼盘调查、景区客流量及消费需求调查、同期操作商业地产项目调查等等，只有保证了这些基本条件判断无误，才能尽可能减小可行性研究以及最终投资决策的风险。
2.2前期准备阶段
（1）土地获取风险。在获取土地的过程中，个别地块还有可能存在土地性质判断失误、拆迁未完成、基础设施建设不到位等风险，会对地块的开发利用带来不利影响。
（2）融资风险。融资方式选取不当，造成较轻的后果即为融资成本上升、利润减少；严重的甚至可能导致项目资金链断裂、项目开发失败；更严重的甚至会造成企业财务局部危机、企业运营面临危险。
（3）前期手续风险。不同区域相关手续的办理流程可能不同，或由于国家或地方政策法规的改变导致在手续办理过程中产生的一些不确定因素。在实际操作中，不同政府职能部门具体经办人员发生变动，也有可能造成手续办理过程的差异。
（4）勘察设计风险。建筑设计的进行依赖于勘察报告的成果分析。而相关设计的好坏又关系到项目开发功能满足要求与否，以及在设计图纸基础上的预算成本可控与否，可以说勘察设计的准确性与项目的成功与否有着直接的关系。
（5）工程招标风险。本项目若全部采用公开招标的形式，则可能造成工作量较大、耗费时间较久、费用支出较多的风险。若采用邀请招标的单一形式，则可能使业主失去与技术更优、报价更低的潜在承包商进行合作的机会。若采用两者相结合的形式，结合处的分工也不易于界定。
（6）合同风险。合同风险主要由合同不完善风险、违约风险构成。合同不完善风险是指由于合同签订的条款不够完整，或叙述缺乏严密性而给合同另一方造成了漏洞，在执行合同的过程中造成投资者的损失。合同违约风险，即由于违反合同条款规定而引起的项目目标质量受损或者不能如期完成的风险。
2.3施工建造阶段
（1）进度风险。由于施工阶段项目实施涉及内容较多，影响建设项目工期的因素也包括很多方面，如选址因素、技术因素、材料和设备因素、人为因素、资金因素、环境因素、相关证件办理因素等。
（2）质量风险。质量风险根据导致风险产生要素可以分为；人员素质风险、机械设备风险、材料质量风险、施工技术风险和施工环境风险。
（3）成本风险。通过对酒店建造各个环节进行成本控制，获取更大经济效益是项目开发商的最终目的。成本风险主要可分为：施工现场条件变更风险、设计变更风险、材料等价格变更风险和施工过程发生索赔风险等。
（4）安全风险。项目的安全风险主要来源于以下五个方面：社会方面的风险、自然环境方面的风险、组织与经营管理方面的风险、经济方面的风险、法律条文变更与实施方面的风险。
2.4运营管理阶段
（1）物业管理风险。温泉酒店运营期的物业管理风险主要为有形外在损伤，具体包括运营期间发生意外或设备出现问题等，并直接影响功能使用的风险因素；以及物业管理服务不到位产生的内在负面影响等。
（2）人员管理风险。酒店内的人员管理风险主要有外来人员风险以及内在人员风险。外来人员风险为：人员素质参差不齐，主要表现有人为纵火、违反规定在床上抽烟、盗窃客人财物、欺诈、客人滑倒、违规使用电器设备等；内在人员风险为：工作人员失职、渎职等。
（3）经营管理风险。外部宏观环境的变动对酒店经营活动造成不利影响，使酒店在与顾客、与员工权益上承担更多的经济责任等等。内部因素指由于酒店自身经营不善、管理欠缺、决策失误而产生风险。财务方面：由于经营不善、理财不当、资本结构不合理等引起的筹资风险。市场方面：由于决策失误，市场定位不准引起的巨大市场占有率损失。管理方面：由于管理不善导致各类风险事故发生，造成酒店财产损失。
论文作者:齐艳利
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2018/12/27
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