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摘要：随着我国城市现代化的发展，城市规模正在不断地扩大，而随着城市规模扩大而来的便是城市常住人口的增加以及城市人流量的增大。在城市人口持续增加的发展趋势下，住房紧张成为了现代化城市面临的一大现状，为此，各个房地产公司开始进行大范围的房地产开发。房地产开发是一个持续的过程，需要大量的资金投入，而有些企业本身的资金力量不够雄厚，所以在房地产开发的过程中，不可避免的会出现资金紧张或者短缺的现象。为了实现房地产开发的持续，企业一般会通过项目融资来解决资金周转问题。其实，项目融资在我国房地产开发中已经得到了普遍的应用，而利用项目融资不仅仅是因为其可以解决资金问题，更是因为通过项目融资，企业的信贷风险可以得到相应的降低，而房地产发展的业务模式也会发生相应的改变。简言之就是项目融资的应用有利于房地产企业的持续化发展，所以本文就项目融资在我国房地产开发中的应用进行深入的分析与探讨，旨在明确其应用价值。
关键词：项目融资；房地产开发；应用
项目融资在目前的企业发展中应用非常的广泛，而随着我国市场体制的不断完善，市场资本化运作水平的不断提升，积极的实现企业项目融资不仅有利于企业的持续发展，对于资本的价值发挥也具有重要的意义。房地产是近年来发展较为迅速的一个产业，但是由于大部分企业起步时间晚，在资金方面显得比较薄弱，所以在企业的实际运作中，大部分的企业会寻求项目融资，以此来进行企业的进一步发展。从发展的角度而言，项目融资无论是对融资企业还是对注资企业都有着非常重要的意义，所以积极的分析项目融资的作用，并对融资的机制调整以及发展规划做出深入的探讨，不仅可以深化企业项目融资的进行，而且可以使得融资的作用得到更大的发挥。
一、项目融资概述
（一）内涵
项目融资是一种重要的融资方式。由于此融资方式还在不断地发展完善过程中，所以目前，对于项目融资还没有一个统一的概念。而现在所说的项目融资，也只能从广义的角度去理解。从这个层面来讲，凡是为了建设一个新的项目、收购一个现有的项目或者是对已经存在的项目进行债务重组的融资行为都可以称之为项目融资。从项目融资的内涵来看，其具有四个方面的突出特征：第一是项目融资以项目作为融资的基本导向；第二是项目融资过程中，不存在追索或者是有限追索现象；第三是项目融资有效的分散了投资风险，第四是项目融资是在资产负债表外进行的融资。
（二）运作机制
相融融资在进行的过程中尤其固定的模式与结构，就现在的表现来看，主要结构分为四部分：第一是项目的投资结构，这部分内容主要是表明项目融资的资金出资方。第二部分是项目的融资结构。这部分内容主要指的是项目投资者取得资金的具体形式，此部分内容是项目融资的核心。第三部分是项目的资金结构。从目前的结构现状来看，主要包括股本资金、准股本资金和债务资金三部分。第四是项目的信用担保结构。这部分内容主要指的是项目信用担保的形式组合，其中有间接担保以及非财务性的担保。
二、房地产开发应用项目融资的必要性
（一）有利于缓解企业的资金困难
项目融资在房地产开发中的应用可以有效的缓解企业的资金困境。就房地产开发而言，一方面是其投资周期较长；另一方面是其资本回收的过程较为漫长，所以部分的房地产企业，在项目进行的时候，或多或少都会出现资金困难的局面。如果这种局面得不到解决，那么企业的前期投入便会化为乌有，所以利用项目融资，可以有效的为项目的进行持续的注入资本，这样，项目工程的开展得以维系。而在项目开发结束后，随着房产销售，资金迅速回收，房产企业的经济效益便可以实现。简而言之，项目融资是企业走出资金困境的重要形式。
（二）有利于降低企业的信贷风险
信贷风险，是债务人因无力清偿债力出现的风险。它是信贷资产经营上的一种主要风险。为了避免或减少贷款风险，提高银行经济效益，银行不仅要掌握贷款风险管理的技术方法，同时也需要加强贷款过程的内部控制，通过建立和健全银行内部贷款管理制度，防范贷款风险的发生。随着我国市场经济的不断完善，房地产的发展以及建材市场的发展都表现出越来越明显的市场特征。而在市场经济中，投资具有一定的风险性。利用项目融资的方式，可以积极的寻求金融机构进行融资，这样，有了金融机构做基础，企业的投资风险可以得到分散。在投资风险降低的情况下，企业的信贷风险便有了相应的降低。
（三）有利于我国房地产业务模式的转变
从目前我国房地产的开发来看，主要存在着两种形式：第一种是通过预售的形式获得客户的融资或者是以银行融资为主的按揭模式。这种模式也称之为全能开发模式，因为在这种模式下，房产的开发是由开发商独立完成的，在这个过程中，开发商追求的是利益的最大化。第二种是专业化模式。在这种模式下，房地产的投资、开发以及物业经营等各个环节具有相对的独立性。这种模式的显著特点是专业性强。虽然在这种模式下，投资者、开发者以及物业经营者都会有一定的价值体现，但是真正幕后主导的是资本。也就是说这种模式其实是一种资本优势运作的方式。通过项目融资的作用，有利于房地产开发专业化的进行，也就是说有利于促进房地产开发业务模式的转变。
三、房地产开发实施项目融资的可能性
（一）房地产企业可以通过项目公司来进行
项目融资的一个突出特点是以项目为导向，所以房地产企业在进行项目开发的时候可以通过项目公司来进行作用。简而言之，项目公司是房地产企业为了开发某个项目而单独设立的公司，一般一个项目便是一个公司，在项目结束后，公司便可以进行注销。由于项目公司具有独立性，所以开发商只作为出资方对其负责，这样，开发商便可以利用相关法律来规避自身的风险。而项目公司则可以利用手中的项目进行融资。简单而言，项目公司的独立性为房地产项目开发提供了可能。
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（二）我国市场运行机制的完善为项目融资提供了外部环境
随着市场经济的深入发展，我国各行各业都处在了市场经济当中。而随着对市场经济研究的深入，相应的运行机制以及法律法规也得以完善，换言之便是我国的市场运行机制以及市场法律有了完善性。在完善的市场环境中，企业运行有了较为可靠的保障，所以项目融资才有了发展的可能性。
（三）项目融资的实践经验和结果较为丰富
项目融资在目前的多个行业中都有运用，在房地产行业中的运用也较为普遍。由于多年的经验积累，项目融资的运行机制等有了较强的成熟性，企业对其的特点掌握也较为全面，所以在具体的应用中，效果有了进一步的提高。换言之，有丰富的项目融资实践经验做基础，房地产企业的项目融资运用会更加的合理。
四、项目融资在房地产开发中的运作机制
（一）投资决策分析
项目融资在房地产开发中的应用有其运作的完整机制，而第一步便是要进行投资决策分析。所谓的投资决策分析，实际上就是投资的可行性分析。在分析中，需要重点考虑三个方面的内容：第一是进行国家法律法规以及政策环境的分析。房地产开发有明确的法律规定，而各个区域的房地产开发又有着不同的政策环境，所以做好这方面的分析更有利于把握政策优势。第二是进行市场需求以及发展前景的分析。房地产开发的根本目的是为了获得经济效益，而进行市场分析，可以根据供求关系来进行经济效益的预估，从而确定其投资价值。第三是进行投资风险与收益分析。从实践经验来看，投资具有一定的风险性，所以需要做好风险评估，然后对比收益来进行是否值得投资的判断。简而言之，在进行投资之前，需要做好全面的分析考虑，以此降低投资风险。
（二）融资决策分析
在项目融资运行的过程中，一个必要的环节便是融资决策分析。此环节是在投资决策分析完成之后进行的对融资方式的利用的一种考虑。在实践中发现，企业是否会采用项目融资，主要取决于两个方面：第一是项目资金筹集途径和债务责任分担，第二是项目融资的数量以及时间。通过这两方面的综合考虑，才能确定项目融资是否具有优势。简而言之，所谓的融资决策分析，实际上就是一项具有复杂性的综合分析和评价。由于融资决策分析的复杂性和专业性较强，所以往往需要聘请专业的融资顾问进行融资方案等的分析。
（三）融资模式的选择
融资模式的选择也是其应用的一个重要环节。当房地产企业决定采用项目融资的方式以后，就需要聘请专门的融资顾问对具体的融资进行分析，一般而言，融资顾问需要对项目的融资结构进行分析和设计。在项目的融资结构设计中，需要重点注意的一点是完成对项目风险的分析与评估，因为这直接关系着投资效益。在此基础上，以项目的资金强度以及各方利益主体和项目的关系形成契约，从而对项目的债务能力以及分配等进行确定，最终建立起与项目有关的信用保证结构。当然，此阶段的项目融资模式还需要与开发商进行最终的谈判之后才能够确定。
（四）融资谈判与执行
融资谈判和执行在项目融资应用中具有非常重要的地位。就项目融资运行来看，前三个阶段的工作主要是为融资谈判打基础，因为有了前三个阶段的工作准备，所以项目融资已经基本成熟，这时候便可以进行有选择性的融资邀约书签发。一般而言，单个的金融机构不愿意承担较大的风险，所以在融资谈判中，开发商可以邀请若干个金融机构共同参与项目融资。当谈判工作完成，确定具体的融资方式之后，融资便开始执行。在融资执行阶段，开发商主要是进行项目管理，保证项目的顺利进行，而融资方则主要做好监督，然后按照资金预算进行相应的资金支持。简而言之，融资谈判就是对房地产企业和融资各方进行责任和权益的规定，而融资执行，则是按照具有约束力的法律条文来进行合作各方责任的实施。
（五）贷款偿还
贷款偿还是项目融资的最后阶段，发生在房地产开发结束之后。从房地产开发项目确定再到贷款偿还，一般需要经历一个较长的周期。因为这个过程中，房地产开发基本都是在投入，并无产出，而在开发结束之后，可以快速的进入房产售卖阶段，此时期，资金回流量较大，利用回流的资金，企业可以迅速的完成贷款偿还。在这个阶段，开发商按照融资协议进行贷款偿还之后，便可以进行法律文件的移交，而此时，项目融资的协议也便结束。
结束语：
项目融资是现阶段企业获取资金的有效方式，房地产企业在开发的过程中，利用项目融资可以获得持续的资金支持，这会对于解决资金困境具有较大的意义。深入研究项目融资在房地产开发中的应用，不仅能够深化对其的价值认识，对其充分发挥作用与价值也有着重要的影响。
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论文作者:何中华
论文发表刊物:《基层建设》2016年20期
论文发表时间:2016/12/12
标签：融资论文; 项目论文; 房地产开发论文; 资金论文; 企业论文; 模式论文; 房地产企业论文; 《基层建设》2016年20期论文;