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摘要：建筑规划与房地产开发是一个城市建设中密切相关的重要阶段和环节，它们之间是对立统一相互作用的关系。在现代化建设城市中，全局的规划关系着长远的发展，但是房地产开发可能因为利益而对规划起到相反的作用。调整好建设规划的长远利益与房地产开发的短期利益，对于两者都有重要的意义。本文主要从建设规划与房地产开发的相互作用进行讨论，探讨两者关系。
关键词：相互作用；对立统一；协调发展
引言
社会改革以来，经济不断进步和现代化步伐的不断加快，建筑规划在一座城市的发展占有极其重要的位置。科学的建筑规划是一座城市健康发展的前提，而在此时，房地产业也在稳健的发展。正是这个产业让城市更加现代化更加完美，它是一个城市的必不可少的部分。在一个城市中两者相互关联，相互作用，也会相互影响。怎样调整好二者的关系，是目前存现代化建设中最重要的问题之一。
1.建筑规划对房地产开发的作用和影响
建筑规划作为引导城市健康发展的指导至少在下面2个方面对房地产的发展有着重要的影响。
1.1城市规模的影响
建筑规划确定的城市未来可能的人口数还有土地的占有量决定了这个城市在一定期间内房地产投资的总量。只有符合城市计划的发展规模，房地产的投资开发量才能满足市场的供需关系，使之平衡。城市的总体用地规划还有主要交通干线的规划，也是房地产开发选址的考虑因素。事实证明，只有符合建设规划的房地产项目才会受到当地政府政策的支持，从而规避政策风险，取得很好的经济效益。
1.2用地规划的影响
建筑规划的重要的内容还包括：明确城市用地功能，区分城市的用地性质，调整城市用地结构，完善各项用地的安排。这样可以有效引导房地产开发的健康发展，减少开发商之间的竞争带来的不利影响。城市规划还规定了不同地段的开发程度、建筑密度、建筑高度以及绿化度。从而建造一个拥有一个优美和谐的环境以及现代化发达的城市。但房地产对建筑规划也有一定的反作用。
2房地产开发对建筑规划的反作用
2.1房地产开发对空间结构的影响是明显的。
房地产开发中关于商品房开发令城市部分用地的用途发生了改变。在以下两个方面影响城市空间结构：一方面是完工区域内的空间结构!另一方面是未完工部分的扩展。
在城市经济结构转变的条件下，城市用地的分布会受到不同类型的商品房的空间分布影响，形成一个新的城市空间结构。例如，原位于中心地带的房屋用地转变为商务和高级房屋用地；原位于边缘地带的厂房用地转变为普通住宅区用地。又或者郊区的用地被改变为居住用地，离城区较远的区域改建成为工业厂房。而造成这些转变的根本原因是经济结构的改变。当工业中心向第三服务业中心转变，商业用地的需求量就会增加。然而商业用地的相关要求比较高，原城市中心的地段用地转变为商业用地从而引起连锁变化。在市场经济的作用下，承担得起最高地租的零售业会迁移到城市的中心地段。居住其次、工业最远。房地产开发利用对城市经济发展的作用从而影响城市中其他产业的发展，从而改变城市的性质。因此改变建设规划的布局。
2.2房地产开发是让建筑用地结构合理化的关键。
现阶段，我国城市用地在计划经济体制的作用下呈现出一种极其不合理的景象。例如，城市中工业、仓储等生产性用地占建筑用地大部分。而道路、绿化以及居民基础设施用地又明显不足。导致优地劣用，土地利用效益过低，资源不能优化配置。为了适应我国经济体制和经济增长方式的转变，房地产开发也发生了一些改变。达到城市产业结构改变的要求，经过集中合并、挖潜换新、局部创新等改变，从而让土地利用效益还有产出效益有一个惊人的提高。还可以通过压缩工业仓储等生产性用地，改变现在道路交通用地、绿化用地的比重让用地结构更加接近完美。
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2.3房地产开发对景观的作用表现在对建筑空间形态的改变和创造上
房地产开发是以建造令人舒适的空间环境为目标而进行的行为。将现代的审美观融入现代城市设计与建筑中。在房地产开发中应该从全局出发，全面考虑可能遇到的问题，而不仅仅只关注区段开发的局部问题。加大力度把握原则上的问题，对于细节不用过于关注。具体的影响表现在以下方面：第一，扩建与重建建筑。第二，建筑空间特征的创造标志与特征对于城市或社区都是极其重要的存在。房地产开发让空间带有可识别的标志，同时可以让居民感受到领域感、场所感还有安全感。第三，关于土地的综合利用。第四，房地产开发带来的关于空间的美感。总之，房地产开发就是从平面以及立体空间特征上，对建筑景观产生影响。对景观资源的优化利用已经成为房地产开发的重要项目之一。由此可见，房地产开发的真正目标在于建造一个适宜的物质环境以及有内涵的文化环境。
2.4房地产开发对建筑规划原有的投资机制的影响
房地产开发就是通过统一的规划和合理布局、因地制宜，选择最佳的方案解决规划与实施之矛盾。从根源上解决分散建设的局限性问题，加强对城市基础设施建设，这样有利于城市总体规划的贯彻和实施。在房地产开发中，经过规划设计到拆迁工程以及三通一平，到最后的房屋的完工和验收交付使用。一整套的管理体系，环环相扣，紧密结合。然而建筑规划的实施，需要源源不断的现金流。在经济飞速发展的今天，过去那种单由国家财政支持的建筑方式正在被房地产综合开发的模式慢慢取代。因为推行房地产综合开发不仅能为城市经济发展的提供足够的条件，还可以回收资金后又将资金循环，不断的用于城市建设中。因此改变了城市建设原有的投资机制，逐步为市场所接受，并在现代化建设中发挥着不可替代的作用。
3建筑规划与房地产开发的关系是对立和统一
建筑规划与城市未来发展有着密切的关系。完善的布局和周密的安排城市各项建设工作的综合部署，构建一定时期内城市发展的蓝图。它作为是城市建筑的重要组成部分，不仅是现代化城市建设的依据，还是城市规划、城市建设、城市运行三个环节管理的龙头。在保证城市健康发展，取得良好的经济效益等方面起到不可忽视的作用。房地产开发是一种经济行为，是依法取得土地使用权后，对土地进行合理的规划和利用，它的主要任务是对城市进行改造，提高城市现代化水平，让城市建筑可以满足人们日益增长的物质需求与精神享受，并从中获取一定利益。从这可以发现，建筑规划与房地产开发的主要矛盾在于利益的出发点和长远取向。作为商业行为，房地产开发追求的是利益，即短期能见的效益。而建筑规划则更关注城市建设的利益与整体性，属于政府行为。但是两者的却具有一致的目标，就是为了建设城市，让人们有更适宜的环境居住，所以形成了相互制约、相互统一的关系。
4.建筑规划与房地产开发协调发展
4.1建筑规划要起到引导的作用，
在我国，建筑规划年限规定为 20 年，即建筑规划最终表现为 20年以后的城市物质形态。建立在全面调查和先进科学基础上的建筑规划，为房地产开发商提供了可靠的依据，其中开发的地段选择，开发方案的选取，价格的评估等都是以建筑规划为依据的。
4，2房地产开发要符合建筑规划
房地产开发必须以政府调控和规划为标准，不能违反。建筑规划对房地产开发要起到一定的制约作用。具体来说，建设用地的地理位置、占地面积、建筑高度等都应该接受规划管理，而房地产开发过程中碰到的问题也应用反应给建筑规划部门，协商处理。
5.结语
综上所述建筑规划与房地产开发两者的关系是密不可分的。并且通过多种多样的方式机制以及制度互相制约，而在此同时又会相互作用。所以只有在具体剖析两者的相互作用方式与机理后才能促进两者的协调发展，为完善房地产开发方案提供依据。
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论文作者:高芳
论文发表刊物:《基层建设》2015年15期供稿
论文发表时间:2015/12/17
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