基于AHP模糊法的房地产投资建设项目地段选择研究
宋冀龙，程帅帅
（河北工程大学 管理工程与商学院，河北 邯郸 056000）
摘 要： 文章针对目前房地产公司投资建设项目关于地段选择所遇到的瓶颈，根据实际特点建立评价指标体系。在层次分析法（AHP）求出其相关指标权重的基础上，运用模糊综合评判法，得出待选地段的模糊评估值，对比选出最符合房地产公司实际需要的地段。结果表明，该方法在地段选择中的运用是有效的，对于解决房地产项目地段选择问题提供了很好的理论依据。
关键词： 层次分析法（AHP）；模糊综合评判法；地段选择
引言
房地产建设项目投资往往有多个地段可供选择，每个地段的选择关乎项目的市场运营情况。房地产项目公司对地段选择必须要进行可行性研究，在项目建设的必要性、项目技术的可行性以及项目经济合理性的基础上进行地段的选择。如今房地产项目公司面临的主要问题在于多地段的可行性研究都满足相应的指标要求，但项目公司的领导层在决策上出现一定的分歧，导致项目建设难以进行，项目收益可能达不到最满意化。本文研究在项目可行性研究满意的基础上，查阅有关地段选择的文献资料[1-5]，本文根据房地产项目地段的特点，结合相关的评价指标，运用层次分析法（AHP，analytic hierarchy process）和模糊综合评判法（fuzzy comprehensive evaluation）对两个地段进行客观评价，对比得出合理结果。
1 方法介绍
1.1 层次分析法原理步骤
（1）建立多层次分析结构
该结构一般包括目标层，准则层和方案层。目标层是指决策目标层，确定该系统的总目标，位于层次最上方；准则层是指基于目标任务的条件下，按照一定的指标性质进行分类，得到一系列的准则（子准则）；方案层是指层析分析结构的最底层，该层具有若干方案。
（2）建立两两比较的判断矩阵
判断矩阵是指基于上层元素条件下，本层次元素之间相对重要性的比较，对于一般的单一准则，采用1~9标度法进行判断。
本文从Al掺杂的HfO2高k材料的集成角度出发,通过研究不同环境(N2和O2)和不同退火温度(450 ℃、550 ℃、650 ℃和700 ℃)的PDA工艺对Al掺杂HfO2栅介质MOS电容的EOT、Vfb和Ig等电学特性的影响,实现了Al掺杂HfO2栅介质材料的工艺优化。
以本篇论文为例，设准则层的计算结果为：C.I.1，R.I.1，C.R.1；
（3）计算判断矩阵的最大特征值及归一化特征向量
特征向量为
最大特征值λmax为
（4）计算单排序权向量并做一致性检验
在治疗随访过程中，要注意观察药物的长期不良反应并根据情况来调整HAART方案或采取相应处理措施。全新作用靶点的INSTIs因其高效低毒，自上市后引起人们的广泛关注，其在临床广泛应用后表现出了良好的疗效和安全性，已成为国际艾滋病治疗指南中的首选推荐，在抗病毒治疗中将发挥重要作用，有助于减少长期并发症如骨骼并发症、肝肾损害、代谢综合征等的发生。
表1 AHP法的平均随机一致性指标值
图1 房地产建设项目地段层次分析结构图
称C.I.为一致性检验指标，n为判断矩阵中元素个数。R.I.平均随机一致性检验指标值，参考表1。
当C.R.＜0.1时，认为判断矩阵A的一致性是可以被接受的，即认为判断矩阵A=（aij）近似满足一致性。
（5）计算递阶层次组合判断的一致性检验
如：利用一些节日布置幼儿纸艺作品展，让幼儿的作品在全园交流；在教室布置幼儿作品展台，教师根据所开展的活动不定时展示幼儿作品，这样，既可让幼儿和家长欣赏，又可让幼儿体验成功的喜悦，增强幼儿创作的兴趣；在走廊悬挂有关纸艺作品的挂饰、在大环境布置以纸艺为主的环境创设等等。多样的表现形式，让幼儿感受艺术的表现美和创造美。
准则层Bi下子准则层Cij的检验指标为
，（i=1，2，3，4，5）；
对判断矩阵A的每一列向量进行归一化，得到
用小孔喷壶浇水，向育苗营养块喷水，使育苗营养块表面完全湿润，然后用去掉喷壶嘴的喷壶从营养块底部之间的空隙中灌水，直到水位高度与营养基高度持平时停止灌水，等待水分完全吸收。用牙签或铁丝等尖细材料扎刺营养块，看是否有硬心。如果仍有硬心,要继续补水，直到吸水完全。在浇水时绝对不可以用急水、大水，直接对营养块进行冲刷，以免位置变动、倾倒等现象，严重时冲坏营养块。吸水膨胀后的营养块比较松软，浇水后两天内请不要移动或按压营养块。
采用SPSS17.0软件,计数资料以(%)表示,行χ2检验。计量资料以(±s)表示,行t检验。对不同数据进行对比,若P<0.05,则表示差异有统计学意义。
某房地产公司欲在西安市二环边界上投资开发房地产项目，项目类型为居住和商用，目前有两个地段可供选择。该房地产公司委托项目可行性研究机构对这两个地段进行可行性研究，发现两个地段项目的可行性均满足相关要求，对该公司决策层带来了一定的决策困扰。根据地段选择的因素，建立房地产建设项目地段选择指标体系。具体如图1所示。
则递阶层的相应检验指标为：
2002年2月，中国矿业大学北京东校区（其图书馆以下简称“北馆”）并入中国传媒大学。经过多年建设与深耕，中国传媒大学以新闻传播学、戏剧与影视学、信息与通信工程为龙头，逐渐形成文、工、管、经、法、理多学科协调发展的新闻传媒特色高校，为传媒行业的台前幕后培养专门人才，所有专业人才培养与课程设计都与传媒行业紧密结合。由于两馆原来服务的读者对象不同，藏书重点和收藏范围也不一样。笔者所在图书馆在这方面所做的规划和实践过程如下：
a→为准则层的指标权重，当 C.R.2＜0.1时，认为递阶层次在2层水平上的整体判断有满意的一致性。
1.2 模糊综合评判法步骤
（1）确定评价对象的P因素集和评判集V
因素集 P={P1，P2，…，Pα}，α 为指标（是指所有指标）个数，本文因素集P共有14个子指标（子准则层内）。评判集V是指各因素相应的评语组成的集合，该集合一般由专家对各因素具体指标值进行评判，得到评判集V={V1，V2，…，Vm}，m为评判集个数。本文的评判集为V={非常满意，比较满意，一般，比较不满意，非常不满意}，且赋予其特殊值为：V={5，4，3，2，1}。
（2）建立模糊关系矩阵R
元素（因素）集P中第α个元素对评判集V中第m个元素的隶属度表示为Rαm，则模糊关系矩阵为：
（3）进行模糊综合评价
式中：W为由AHP得来的所有指标的权重集；R为模糊关系矩阵，μ为模糊隶属度，θ为模糊评估值，代表评价结果。
2 应用举例
托槽黏结完成后10 min内，置于37 ℃恒温水箱内水浴24 h后，对试件进行冷热循环老化处理(5 ℃ 30 s，55 ℃ 30 s，循环500次)。
（1）准则层和子准则层中各指标权重的确定采用AHP方法，下面结合专家们协商一致的判断比重，给出判断矩阵，利用Matlab软件计算判断矩阵的最大特征值和相应的特征向量（权重），并做一致性检验，结果见表2-7。
1978年，改革开放的春风吹暖云岭大地，个体户的梦想在“万物生长”的时代沃土中发芽；40年后，树木成林，云南民营经济从无到有，从小到大，从弱到强，稳增长、促创新、增就业、助脱贫，成为推动经济社会发展不可或缺的重要力量，唱响一曲“春天的故事”。
表2 准则层的判断矩阵与一致性检验
表3 建设条件B1判断矩阵与一致性检验
表4 前期费用B2判断矩阵与一致性检验
表5 安全与绿化条件B3判断矩阵与一致性检验
表6 市场运营B4判断矩阵与一致性检验
表7 社会效益B5判断矩阵与一致性检验
（2）对本项目的准则层而言，有
C.I.1=0.03735，R.I.1=1.12，C.R.1=0.033
根据（5）～（7）式得出
因为C.R.2＜0.1，所以，递阶层次结构在2层水平上有满意的一致性。
（3）通过问卷调查，对各个因素做出决策专家的评语判断，将各因素的评判出现次数除以人数（10人），得到模糊关系矩阵R，该房地产建设项目地段共有两个地方（方案）可供选择，分别给出模糊关系矩阵R1和R2。
牵引销是负责连接车头和压力容器运输车的部件，顶部与压力容器焊接，下方插销插于车头的牵引基座内。图8即为牵引销在后方追尾发生后，在碰撞冲击作用下的应力云图，主要以等效应力为主，单元8547碰撞瞬间的最大应力为345 MPa，非常接近屈服强度。图9为牵引销应力最大单元8547整个碰撞过程的应力曲线。从应力曲线也可以看出只有一个瞬间达到了345 MPa，其平均应力在250 MPa左右，均没有超出材料的屈服强度，该牵引销在承受冲击载荷后可能降低其使用年限，但不会在短时间内失效。
得到模糊隶属度和模糊评估值：
通过对比，按照最大隶属度准则和置信度准则（λ=0.6）比较，两项目的地段选择都是比较满意，不具有区分度，按照模糊评估值准则判断，第2个项目地段选择的评估值要高于第1个项目地段选择的评估值，在第1个项目地段选择达到基本满意条件下，该房地产公司的决策领导们更加倾向于第2个项目地段的选择。
3 结束语
本文根据房地产建设项目地段选择的特点，建立相应的指标体系，结合层次分析法和模糊综合评价法，得到各个方案（地段选择）满意度的评估值。两种方法结合起来保证了评价结果的准确性，为当房地产建设项目领导层决策冲突问题出现时，提供了合理的解决方案，同时在满足可行性研究的前提下，实现项目最满意的决策。
参考文献：
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[4]王华.建设项目评估[M].北京：北京大学出版社，2008，8：88-97.
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Abstract： In view of the bottleneck encountered in the selection of sections in the investment and construction projects of real estate companies，this paper establishes an evaluation index system according to the actual characteristics.On the basis of the analytic hierarchy process （AHP） to calculate the weight of the relevant indicators， using the fuzzy comprehensive evaluation method，the fuzzy evaluation value of the selected location is obtained，and the location that best meets the actual needs of the real estate company is selected.The results show that the application of this method in location selection is effective，and provides a good theoretical basis for solving the problem of real estate project location selection.
Keywords： analytic hierarchy process （AHP）;fuzzy comprehensive evaluation method;location selection
中图分类号： TU984
文献标志码： A
文章编号： 2095-2945（2019）27-0068-04
作者简介： 宋冀龙（1992，02-），男，汉族，河北邯郸人，在读研究生，研究方向：管理科学理论与方法；程帅帅（1992，03-），男，汉族，江苏宿迁人，在读研究生，研究方向：建筑工程经济与管理。