海绵城市建设中既有居住小区改造 PPP模式研究
臧志超
(天津圣卓融置业有限公司，天津 300382)
[摘 要 ]既有居住小区改造面临改造资金短缺，如何维护管理等现实问题，直接影响既有居住小区改造的效率和海绵城市建设的效果。基于海绵城市建设理念，结合既有居住小区改造中存在的现实问题，运用PPP模式，构建既有居住小区改造的运作模式，并提出对策建议，以期为海绵城市建设中既有居住小区的改造提供理论依据和方法工具。
[关键词 ]海绵城市；既有居住小区；改造；PPP模式
1 既有居住小区改造存在的现实问题
1.1 改造资金来源问题
改造资金是制约小区改造实施最关键的因素，同时也是实施改造最基本的保障条件和物质动力。目前，既有居住小区改造资金产生来源可能有三种：由政府承担所有的费用、由业主独自承担、由政府提供优惠政策吸引企业介入筹集改造资金，政府与企业共同签订合作合同，共同完成既有居住小区改造工作。
2.制度建设滞后。为了扩展外部市场，许多企业在指导思想上就本着现干现做的想法，只求大，不求强，只求粗，不求细。一味地追求市场份额，忽视基础管理工作，造成相应的管理制度建设跟不上市场的拓展速度，使社会市场项目管理处于松散状态，影响了整体经济效益的提升。
1.2 各主体参与改造的目标和风险不同
既有居住小区改造工作的参与主体主要有政府、企业、物业管理公司以及业主四方。不同主体具有不同的利益诉求，因而各自具有不同目标。在既有居住小区改造项目中不同参与主体各自承担的风险也不同：政府部门主要承担融资风险，业主不支持改造的风险等；企业主要承担投资风险，市场价格风险，税收风险，海绵城市技术运用风险等；物业管理公司主要承担设施不完善的风险，维修人员技术不专业的风险，业主不配合管理的风险等；业主是项目的最终受益者，主要承担物业服务费用增加的风险，施工安全风险，环境风险等。协调统一各参与主体。
1.3 绿化改造后的维护和管理问题
海绵城市理念[1]进行改造的既有居住小区与传统既有居住小区相比技术要求更高、更专业，所以后期的维护管理需要由高水平物业管理公司和专业人员负责。
当工件占槽比为1/4时，镀层的外观最好，表面光亮如镜，颜色亮白，无滚筒眼子印。占槽比为1/6和1/3时镀层均发黄，个别样品出现黄斑。占槽比为1/6时甚至有镀层烧焦的现象，这可能是因为工件占槽比小时样品不断翻滚，导致镀件接触阴极的时间短，直接与阴极接触的样品出现瞬时电流密度过大的情况。而工件占槽比过高(1/3)时，样品过多，由于被表层样品遮挡和屏蔽，内层样品表面分布的电流密度低，电沉积慢，致使铜置换银离子成核的现象突出，产生了镀层不均匀的现象。因此选择占槽比为1/4。
2 既有居住小区改造引入PPP模式的必要性
既有居住小区改造项目占用资金比较大，利润回报期较长，并且面临很多的风险。因此，园林绿化公司的选择十分关键。通过招投标对公司进行选择，需依据科学的评价指标体系。评价指标体系可以包括如下几个方面：公司信用，公司规模，公司文化，公司管理经验和水平。公司社会影响力，综合这几方面，构建PPP既有居住小区改造项目选择物业管理公司的评价指标体系。
3 PPP在既有居住小区改造中的运作模式
3.1 构建园林绿化公司选择的评价指标体系
首先，PPP融资模式最大优势是拓展资金来源，吸收来自各方各地的民营资本参与到项目中，通过“造血式”的运营发展，解决政府资金短缺或者融资难的问题。其次，降低风险，实现效益最大化。最后，取长补短，建立完善的维护和管理体系。
3.2 PPP模式下既有居住小区改造项目资金来源渠道
第一是项目确认、可行性研究阶段。政府部门根据海绵城市建设的发展和既有居住小区绿化现状，确定PPP既有居住小区改造项目。第二是项目招投标阶段。政府部门通过招投标的方式选择最佳合作伙伴，并签订合同。第三是项目建设阶段。第四是项目移交阶段。项目移交阶段是在项目建成后，改造项目公司按照协议规定将项目移交给政府部门，同时政府部门也要按照协议要求履行支付义务。第五是项目运营阶段。
3.3 既有居住小区改造项目PPP模式运作流程
按照PPP模式的一般运作流程，PPP既有居住小区改造项目运作可以分为五个阶段：项目确认及可行性研究、项目招投标、项目建设、项目移交和项目运营阶段。
海绵城市是由政府出资建设的项目，属于公益项目，既有居住小区改造作为海绵城市建设的一部分，具有明显的外部性。将PPP模式应用到既有居住小区改造中，通过政府签订协议，给予园林绿化公司一定的政策和资金支持，并结合公司的管理和盈利能力，以此解决既有居住小区改造项目资金来源问题。
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4 推进PPP模式在既有居住小区改造中应用的对策建议
4.1加快 PPP模式法律法规体系建设 、制定或完善既有居住小区改造的标准和规范
加快PPP模式相关法律法规体系建设，保证公私合作项目长期有效进行的保障，吸引更多的企业加入项目建设中。政府及相关部门应该在《指南》和《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2014)的基础上，明确制定既有居住小区改造的相关标准，并针对不同类型的小区制定特殊的规范，使得既有居住小区改造有据可循。
4.2 制定相应的激励政策并加大宣传力度
PPP模式是由政府部门和私营企业共同合作的融资模式，该模式的有效运营离不开政府部门的积极推动，除制定相关的标准和规范外，政府部门应该为PPP模式的创新推进提供良好的政策平台，对实施主体进行激励。有效的政府激励应建立在公私双方风险分担基础上，考虑风险偏好因素，对不同特点投资方制定不同激励政策。
参考文献 ：
[1]李延明，郭佳，冯久莹.城市绿色空间及对热岛效应的影响[J].城市环境与城市生态，2004,17(1):1-4.
文章编号 ：2095-4085(2019)02-0172-01
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