关键词:房产;测绘面积;质量控制
引言:
房产测绘行业随着房地产市场的兴盛而发展,同时这一行业的竞争也越来越激烈。面积测绘是房地产测绘的一个重要部分,它指的是水平面积的计算,分为房屋面积测算、套内面积计算和共有面积的分摊及房屋用地面积的测算等内容。
一、房产测量的主要内容
(一)平面控制测量
这里的平面控制测量包含两个意思:基本控制网或首级控制网测量;如果已完成首级控制,则为图根控制测量。按测量学中的图根导线和交会法的要求进行作业[1]。
(二)房产调查
房屋状况和用地界址调查是房地产测量区别于地形测量的主要内容之一。房屋调查可以在房产测量之前进行,后者利用前者的调查基础,也可以当作同一工序相毗连的两个阶段进行,以防止调查之后又产生变化或界点标志被损坏。
(三)房产图测绘
房产图是房地产测量成果的主要载体,其图件最具使用价值,使用频率较高,是房地产测量的主要工作过程。
(四)面积测算
量测面积是房地产测量的特点和重要内容之一。量测的对象包括用地面积和房屋面积,除器械量测外,前者多用界址点计算面积,而后者通常用房产调查时实量的边长计算面积。在工序上,它通常是测图的后期工作,通过面积量测、计算、注记、列表和整理等,提供精确的地产数据,便于房地产管理过程的实施。因此,可以说没有房地产面积数据,就没有房地产管理[2]。
(五)成果整理
它是房地产测绘的最后收尾工作,通过对外业作业成果清绘整理,以满足下一步工序的需要;通过控制成果整理使其计算表格化、正规化,数据抄录规范化,便于控制成果的使用、存档和上交;经过检查、验收,形成有实用意义的成果。
(六)变更测量
它包括日常变更测量和定期变更测量。前者是用户和权属主变动而提出的变更,这是大量的和经常性的工作;后者是主管部门对房地产成果的周期性变更测绘,其周期的长短随经济情况和实地变化率而定。这一种变更是整体的,大面积的。
二、房地产测量的特点
(一)房地产测量技术要求的统一性
房地产测量作为关系到产权人财产利益的政府行为,必须严格执行统一的技术法规,以保证不动产图件的统一性。不仅在毗邻的四至间不出现矛盾,在同一城市的行业间也不能出现房产图表示上的矛盾。这就要求坐标统一、分幅统一、界址点和房产表示精度的统一以及房产图图式符号的统一[3]。
(二)房地产测量的法制性
房地产管理不仅依靠行政行为和经济手段,更重要的是依法制手段规范产权人和不动产行为人的社会义务和权利。因此,房产图和房地产测量的法律意义要贯彻到不动产测量的始终,表现在房地产图件和数据为产权证件的组成部分,可以作为民事行为的法律依据。
(三)房地产测量的精确性
房地产测量对房屋特征点的精度要求比地形测量更严,尤其建成区的中心地段更是如此。
(四)房地产测量成果更新的频繁性
随着经济的发展和人民生活水平的提高,房地产要素不断地在发生变化,要保持房地产成果资料的现实性,更好地为我们的房地产管理和城市规划等提供准确的资料,当房地产要素变化后,要及时同步地进行变更测量。
三、测绘面积的质量控制技术
面积测绘是房地产测绘的一个组成部分,在进行质量控制时可以依据房地产测绘的特点来开展。
(一)测绘面积前的准备工作
为了使房地产的面积测绘工作得以顺利进行,测图前应做好一切准备工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆主要包括:资料准备、仪器的准备及其检校、图纸的准备、绘制坐标格网及控制点展绘等项工作。
1.资料准备
房产图在测绘之前,首先应准备齐有关的规范、图式、技术设计书,抄取测区内控制点成果并对其进行检查核对。房产测量规范应采用建设部和国家测绘局在2000年10月发布的《房产测绘管理办法》[4]。
2.仪器的准备及其检校
用于房产图的测绘仪器应准备齐全,并按规定认真地进行检验与校正。如果是光学仪器,竖直度盘指标差应经常地进行检验与校正。
3.图纸的准备
房产图、地籍图的测绘一般采用厚度为0.07~0.1mm,经过热定型处理,变形率小于0.02%的毛面聚酯薄膜。测图时,可用透明胶带或用夹子将聚酯薄膜固定在测图板上。为避免测图时阳光反射刺眼,最好在聚酯薄膜下面衬上一些浅色薄纸。
4.绘制坐标格网及控制点的展绘
房产图、地籍图测绘所用的坐标格网及控制点的展绘同地形图测绘所用的坐标格网及控制点的展绘。
(二)严格遵守房屋面积测量的一般规定
房产面积测绘的精度估算方法分为五种,第一种是实际丈量边长来量算面积的精度估算,这种方法的精度等级的使用范围由各个城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况而确定;第二种是坐标解析法来计算面积的精度要求,这一精度估算法的测量精度只与界址点坐标的测量精度相关;第三种是图上量面积的精度要求;第四种是方格法量算面积的精度要求;最后一种则是求积仪量算面积的精度估算,这一方法所产生的误差除了跟求积仪以及操作误差有关之外,还跟测图比例尺以及成图精度有关[5]。在应用以上方法进行房产面积测绘精度估算时,也应注意以下规定:
1.房屋面积测算是指水平投影面积测算。
2.房屋面积测量的精度必须达到《房产测量规范》规定的房产面积的精度要求。房产面的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不能超过要求。
3.房屋面积测算必须独立进行两次,其校差应在规定的限差以内,取平均数作为最后结果。
4.量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。
5.连长以米(m)为单位,取至0.01m;面积以m2为单位,取至0.01m2。
(三)对房屋建筑面积测绘成果进行自检
如何对房屋建筑面积测绘成果进行检查和验收在《规范》中没有明确说明,而如果对面积测量成果也按基础测绘成果的程序进行查检和验收,显然不太妥当,可操作性也不强,因此对房屋面积成果报告的自检程序应按照工作人员的经验来进行:
第一,先核对测绘成果的数据采集的方法是否正确。
第二,将采集的数据与委托单位提供的经政府行政主管部门批准审核备案的施工图纸上的数据进行核对。
第三,在进行面积分摊计算时,看其功能区的划分是否正确与合理,尤其是对多功能综合楼,可为两个或两个以上功能区服务的复合性功能区的共用面积划分是否合理。
第四,检查各房屋(间)的共有墙划分是否正确,外墙设计厚度与实际施工的厚度是否超标。
第五,对不应参与分摊的共用面积空间标注是否清楚,已参与分摊的共有共用面积的分摊范围是否标注清楚。
第六,检查面积计算成果是否符合《规范》要求的面积测绘精度。
四、结束语
房地产测绘主要介绍房地产控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图测绘、房产面积计算、房地产测绘资料管理等内容。其中房产面积测绘与各方的切身利益密切相关,需要相关工作人员在工作中加强自身素质技能,以实现对测绘面积的质量管控。
参考文献:
[1]陈辉.浅议房产测绘中测绘面积的质量控制对策[J].建材与装饰,2018,No.529(20):230-231.
[2]葛荣琼.论房产测绘过程中有效的质量控制[J].中国房地产业,2017:129.
[3]陈柏健.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].中国房地产业,2017(18).
[4]蒲湘文.试分析房产测绘中测绘面积的质量控制[J].智能城市,2018,v.4(14):87-88.
[5]杨如开.如何做好房产测绘中测绘面积的质量控制工作[J].城市地理,2018(8).
论文作者:李莹
论文发表刊物:《建筑实践》2019年第08期
论文发表时间:2019/7/31
标签:面积论文; 测量论文; 房地产论文; 房产论文; 精度论文; 成果论文; 房屋论文; 《建筑实践》2019年第08期论文;