对我国房改思路的分析和研究，本文主要内容关键词为：思路论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、房改17年历程的回顾
1980年，邓小平同志就提出了房改的思路，在一些小城镇便开始了售房的试点工作，在此后的8年中，住房改革一直停留在小打小闹的尝试阶段。时至1988年，国务院的11号文件仿佛从天而降，一夜之间房改在全国范围内全面展开，当时改革的突破口选择在提高房租上，既定目标是5年后达到成本租金，可惜，于1989年，此项改革陷于全面停顿，唯一的成绩就是把房租统一到9分钱每平米／年。
1991年，国务院的30号文件出台，提出租售并举，把房租一步提至30元每平米／年，同时对售房规定了一个最低限价120元每平米；于是在全国形成售房热，各地售房价格都紧靠最低限价；这时，有人提出如此出售公房等于国有资产流失，于是，国务院房改办在《人民日报》上强调不准低价出售，这样，新一轮的房改热到1993年又冷了下来。
1994年7月，国务院又正式发布了43号文件，决定建立住房公积金制度，并提出了提租和售房的具体目标，该文件是我国第一份具有法律效应的文件，但到1995年，房改又停顿下来，原因在于房改资金的分配上出问题；事情缘于财政部发文要求售房资金须大部分上交财政，而企事业单位只能自留10%至15%，各单位售房积极性因此大挫。直到1995年11月全国房改工作会议上，国务院才表示售房资金应该全部归产权单位，财政一分也不允许征收；至此，该问题才得以解决，售房工作开始重新有了转机。根据1996年全国第四次房改工作会议的精神，职工住房改革步伐将大大加快，而且制定了具体的目标和进程表，将这些目标数量化，足可让人为之一震，中国用17年的时间才把房租占家庭收入的比例提高到5%，而在未来5年内要把该比例提高到15%，而且到2000年，要把人均居住面积提高到14平方米的小康水准。
二、对我国房改思路的分析
我国很早就确立了房改的总体思路和目标，改革低租金的住房福利分配制度，实现住房商品化。
我国房改是从1988年才真正起步，不过当时选择了一个公众最易接受的起点，“提租补贴”，可国家财政根本挑不起这副重担，结果，改革迈出一步又不得不歇下来。一直拖到1991年，在提租方面又制定了“多提少补”的原则，国家和个人都负担一点，但未定出提租与补贴的比例，加之当时中央强调“稳定压倒一切”，各地实际上采取“能多补就多补，补不了就不动”的原则，结果，房租支出占职工家庭收入的比例，1978年为1.93%，1992年反而降为0.73%，进入历史最低水平，真可谓改了不如不改。
1994年43号文件的改革思路一直延续至今：“小步提租不补贴”，思路很好，可实践证明操作起来犹如纸上谈兵。因为小步提租的提法，就让人们无法清楚租金何时才能提上来，一旦租金提不上来，售租的价格比例就不会合理，必然导致能买房不买房，甚至可以说，没人买房。问题在何处？假如，你能分到一套两居室，按现在的租金不过750元，即使房改到2000年，一年的房租最多涨到3000元，而你买下这套房就须投入50000至60000元，若将这一笔钱存入银行，1年的利息就是5000至6000元，一半就够交房租，何必买房。
当然，国家房改办很早于1988年就确立了一个原则：“新房先出售，尽量避免其重新流入旧的分配体制”。但是，各单位各有其一本难念的经，已有住房的职工从来没掏钱买过房，现在让那些等了多年没住房的职工花钱去买房，有失公平；就这样，新房进入旧体制非但不能避免，反而如同滚雪球越滚越大，使改革触动的既得利益者也越来越多，结果，大家都在维系这种旧体制，“先售后租”的原则也就名存实亡。据国家统计局和国家计委统计，到1995年底，全国历年累计商品房屋空置面积达5031万平方米，相当于当年竣工商品房屋面积的1／3，相当于当年实际销售商品房屋面积的2／3；商品住宅空置面积为3882万平方米，占空置总量的70%。
可见，不管怎样绕来绕去，提租和售房是我国房改的关键；然而，目前在国务院房改办的文件中，尽管售房、提租、建立住房公积金、实施安居工程仍为房改的四大内容，但从各地方房改部门汇总的信息表明，其工作重点是在住房公积金上，提租和售房反而成为软指标，如此房改思路实属避重就轻。无可否认，中国房改前17年的推进，没有引起较大的社会震荡，比之其它改革，在政治意义上，它是成功的；但这种改革的渐进式，只是选择最容易突破的位置入手，时机好就进一步，有人反对就停一停，没有一个具体的进程表，这种方式往往就是把难点留在后面，其后果往往也就是矛盾聚焦。
因此，目前必须从现有住房入手，新竣工住房一律不准进入旧体制，调整售租比价，先售后租同时新房新租、促销旧房。更为重要的是，为了适应社会主义市场经济的需要，1996、1997两年间，中央和地方各部门纷纷制定政策和措施，把住房及其改革作为“九五”国民经济新的增长点和居民消费的新热点，在此形势下，更要求房改有关部门加大改革力度。
三、“九五”期间我国房改的思路及其对策研究
1.我国房改的战略目标
从我国国民经济和社会发展水平的现实情况看，通过房改以推动“住房作为国民经济新的增长点和居民消费新的热点”是符合中国国情的。这一战略目标的隐含前提是：住房是市场经济中的商品；因此，对住房也应从供需两方面进行研究分析。从供给方面看，改革开放以来，我国房地产业、建筑业和建材工业作为国民经济的支柱产业相互依存，发展迅速；尽管还存在很多问题，但无论从技术、管理水平，还是从生产、建设、研究和开发，住房的供给潜力还是充分的；实际上，这些部门在充分发挥现有的供给能力。从需求方面看，庞大的人口基数和落后的住房水平决定了我国住房需量求的巨大；然而，由于多因素的制约，这种需求主要还是潜在的，不是现实的需求。因此，结合以上的回顾、分析，我们不难发现，住房建设和消费能否成为国民经济新的增长点和消费热点，关键在于，我国房改是否成功，而不至于成为实现此战略目标的绊脚石。
2.启动住房消费市场
在谈到我国住房消费市场的潜力时，专家学者普遍看好，值得注意的是，上述判断实际上已将包括广大工薪阶层在内的普通公民都纳入了住宅消费者行列，并把他们作为消费主体；然而，17年的发展，进入市场的消费者主要是企事业单位和私营企业的高收入阶层，房地产企业的开发也是以这些消费者为对象进行产品定位。工薪阶层的普通居民很少甚至还没有进入住宅消费市场；没有住房消费主体的介入，住房消费市场的巨大潜力就不会得到充分的挖掘。因此，住房能否成为新的消费热点，关键看房改能否使住房消费的真正主体普通居民进入市场。
为此，房改的核心就是降低商品住房价格。首先使普通居民能够买得起，但这一点还不够，因为住房的消费和其它商品消费一样，只有消费能力而没有消费动机，其消费行为也不会发生。据国家计委统计，目前向职工出售的现住房平均售价为700元每平米，国家推行的安居工程住房平均售价为1000元每平米，一套60平方米的住房只需4.2万到6万元就能买到，1995年全国职工人均工资收入为4288元，而双职工家庭工资收入为8576元，购房支出与家庭年收入之比为1∶4，9到1∶7，但工资年收入不等于职工全部年收入，按全国职工人均收入7592元计算，则上述比例分别为1∶2到1∶4，即使按国际标准“住房售价相当于家庭年收入的3至6倍”来衡量，上述比例也不算太高；但工薪阶层的普通居民踊跃购房的现象并未发生，安居工程住房仍出现空置现象，正如第一部分所分析的“居民将买房资金利息的一半就可支付房租，何必买房？”可见，问题的另一面就在于传统的福利型住房机制还在起作用；因此，我国房改首要的思路和目标应是改革低租金的住房福利分配制度，实现住房商品化。
但房改的切入点何在？既然1996年的全国房改会议上，我们已选择了不同以往的房改思路，就应“从现有住房存量上入手，完全堵死福利住房分配渠道，新峻工住房一律不准进入旧体制，调整售租比价，先售后租同时新房新租、促销旧房。”具体而言，“住房售价以其重置成本扣除折旧确定，住房租金以售价资金存入银行的利息收入为最低标准，建立能够反映住房成本且售租比价合理的价格体系；此外，职工在购买或租赁公房时应享受的工龄、职务等补贴按一定标准直接数量化计算出来，与住房的售租完全脱钩，同时，在此补贴上国家应给予税收和财政上的合理减免，以鼓励各单位的住房售租。”这样，既避免了职工占房越多、利益越大的弊端，又可合理运用售租住房的收入解决无住房职工的住房问题，并且能够在很大程度上减轻国家财政的负担，从而向住房分配商品化方向迈出坚实的步伐。
3.政府的调控职能
不管发达国家，还是发展中国家，政府都肩负着一定的住房调控的职能，如帮助低收入者和特别阶层如公务员解决住房问题。从我国的国情来看，帮助低收入家庭解决住房问题将是中央和地方各级政府长期而重要的任务；同时，在以存量住房改革为切入点，全面启动住宅消费市场的过程中，只有妥善地处理好这一问题，才能保证房改的顺利进行和安定团结的政治局面。为此，政府的思路可遵循以下几点：一是适当确定低收入的家庭的标准；标准太高会使一部分排除在外的家庭缺乏必要的支持，标准太低则会加大政府补贴的成本，而且影响普通家庭的房改积极性，为此，划分的标准不仅要及时调整，划分的结果也要定期复核，在公开的前提下，将收入状况发生变化的家庭及时纳入或排出。二是合理确定低收入家庭的住房标准，享受政府补贴的低收入家庭的住房面积、造价、位置、设施都应该是低标准的，即应明显低于社会平均水平，超过标准的不予补贴，这样才合理正常，不失社会公平，同时，形成低收入家庭不以为耻、也不以为荣的氛围，避免国家对低收入家庭的补贴成为“养懒人的制度”。
4.大力发展相关的金融服务
住房建设直接涉及房地产、建筑业和建材工业，住房消费和改革涉及千家万户。为这些领域提供金融服务，在健全的市场经济中必不可少，同时，巨大的市场潜力和诱人的发展前景也吸引着各种金融机构蜂拥而至。为此，各种金融机构特别是银行体系应利用其优势，大力发展相关的金融服务：一是指导思想上，充分认识发展住房信贷特别是个人住房消费信贷业务的必要性和重要性，研究制定切实可行的发展计划和措施，并狠抓落实。二是加大个人住房消费信贷的投放力度，扩大服务对象，增加贷款品种，使有购房意愿和具有支付能力的个人都能得到良好的金融服务。三是尽快制定统一规范的个人住房消费信贷操作规程，实现业务经营的标准化、科学化和现代化。四是抓住新闻媒体热切关注住房建设与消费的有利时机，在全国范围内大力宣传金融体系对住房建设、消费和改革的大力支持和全方位的金融服务，从而在政府、企业和居民中树立良好的形象。
5.建立和完善住房二、三级市场
为了充分满足人们多层次、多样化的需求，完善房地产市场，就必须让住房进入市场，方便自由地进行合理买卖和租赁。据上海市调查，现已取得产权的业主中，有30%转售住房，想出租和租赁的人就更多了。显然，如果没有建立规范发达的二、三级住房市场，即使住房产权已经明晰、售租比价已经合理，人们现实的住房需求也不能得到充分满足，反之，不仅可以有效调整住房存量使用状况，进一步扩大住房增量需求，而且将刺激投资者进入住房市场，通过交易实现资本保值、增值的目的，使有限的社会资源最优配置。此外，规范和完善的二、三级住房市场，不仅可使作为抵押品的住房更易变现，从而改善银行资产的质量，提高商业银行开办住房抵押贷款的积极性，而且为实现抵押权益证券化从而开辟新的住房抵押贷款筹资来源创造了条件。