物业税征收的冷思考，本文主要内容关键词为：物业税论文,冷思考论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F810.422 文献标识码：A 文章编号：1672-6049(2009)03-0042-03
2009年5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委员会关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中指出，“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。物业税开征有如箭在弦上，各种评说、猜测纷之纭来。笔者以为，物业税开征面临诸多现实难题。不破解或回答好这些重大的基本问题，贸然而动会影响党和政府在广大人民心目中的形象。
难点一：土地出让金与物业税征收关系
从国务院开征物业税动议起，官方开征物业税的目标之一，就是将物业(主要是住房)从开始开发一次性收取的土地出让金，通过纳税人在物业持有期间每年上缴的物业税来转换，以此来降低所开发的物业(住房)的出售价格。此思维定式带来的难题是，今后开发商开发住房用地是否还支付土地出让金？如果不支付土地出让金，开发商如何竞标土地使用权？此其一。其二，现有已承担一次性土地出让金的住房是否需要缴纳物业税？是退还土地出让金还是豁免物业税？如果豁免，即所谓老房老办法，新房新办法，则物业税政策就被肢解，物业税税基半壁江山已失。免税物业大量存在会导致物业税政策目标被扰。
问题的难点在于开征物业税是否可以绕过土地出让金的难题。答案是肯定不能。那能否这样理解，物业税是对纳税人自有产权物业征税。房屋中随同土地出让金转移过来的价值，即土地使用权的七十年租金支付部分，不包括在纳税人自有物业产权价值内。或纳税人房屋价值应分解为两部分，其一是土地出让金价值；其二是房屋价值。物业税只对房屋价值(不包括土地出让金价值)征税，不对土地出让金征税。这样对现有物业的价值分离就成为物业税操作中的琐碎、浩繁的业务。地价的公允价值变动随时对物业总价分离带来难度。
第二种选择，就是把既有的土地出让金所对应的土地所有权权属真正归还业主(买者)，土地价值随同市场价正常体现。对业主，所拥有的物业权属就是完整的权属，业主根据物业税政策的影响而自主配置资财。对开发商，开发住房的土地出让金变为从业主手中受让土地所有权权属的购买，待开发项目完成后随同物业出售收回。对国家，物业税是对纳税人在物业存续期间的物业价值征收的税，理论上没有任何障碍。
第二种解决思路，就是把既有的土地出让金所对应的土地所有权权属进行合理归置。从国家拥有土地所有权的实质看，土地所有权的核心问题是土地的收益权或收益问题。同时包括国家通过对土地拥有所有权而实施对土地资源的有效规制和资源控制，也涵盖了对土地流转、处置、经营权利的垄断。并通过地权实现其他关系国计民生的大政方针政策。从反向逻辑假设看，国家失去了对土地所有权的拥有，是否就会失去大宗财政收入？就会使一国土地资源失控，大政方针政策落空？由于物业税税基宽泛，财政收入功能显著，国家即使没有地权，同样可以征税权主体身份，替代地权所有人身份，取得收入，实现收益权的实质没有差异。从土地资源的控制和一国相关的大政方针政策的有效实施保障看，即使没有地权，国家依然可以通过公共利益代表者身份进行各种规制。通过利益诱导指引各经济主体的理性行为。必要时，国家还可以通过土地所有权市场赎买土地以控制土地资源，调节地价。国家出让土地所有权，不过是一种对地权控制方式的转换。从实质上不影响国家对地权的控制。从长远发展看，许多改革上的难题都在土地所有权的权属上遇到屏障。国家需要在土地所有权的转换形式上进行突破，建立土地所有权出让和交易市场，制定土地所有权出让和流转规则，是市场化取向的改革进程中必然、必须逾越的一课。
难点二：物业开发过程、交易环节的税费与物业存续期间的税收关系
物业税开征以前，原物业的开发过程中有许多税费收取项目，物业的交易环节也有各项税项目，税费总和几近物业售价的30％左右。开征物业税初衷之一，也包括进一步厘清物业在开发和交易环节的许多不合理的税费，清费立税和理顺合理的税收体系。
对于物业开发和交易环节的许多不合理的收费项目，本属于取消范围，毋庸详加讨论。但国家税收法律体系中的相关税种及其配套关系，有必要在理论和实践上加以探讨。
目前围绕物业(房地产)开发和交易环节的主要税种有土地使用税、营业税、房产税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、各项税收附加等。每个税种的立法目标和征税切入点既有重叠交叉，又有各自侧重。总体上各自为战，如此多的税种集合在一起，究竟能达到什么调节目标，取得什么实质性效应，没人进行过实证分析。作者考察2006-2009年前的物业税收新政，发现物业价格每一轮攀升都几乎与物业涉税政策调整(加税)存在时间上的惊人巧合。
如何理顺物业开发、交易及持有期间的各项税收，按什么样的理论标准去评价既有的物业税收政策体系；结论怎样？如果需要调整，按什么理论逻辑和功能目标去整合新的物业税收体系？
笔者认为，评价既有的物业税收政策体系优劣的标准就是基于完善税制目标基础上的效率、公平、简化、合理负担等传统准绳。按此主线进行检视，既有的物业税收政策体系税种庞杂，管理成本巨大，效率缺失；政策目标太多，主次难以体现，功能相互抵消，逆调节功能凸现；财政收入意图明显，负担层层叠加，税负归宿于物业购买者，物业价格必然攀升。政府旨在调节市场的行为走向反面。
调整既有的物业税收体系，笔者认为，其理论逻辑和功能目标的主线是：物业开发环节，纳税人按照市场规则和既有法律体系从事经济活动、守法经营。政府部门按纳税人的委托实施公共管理。政府部门对物业开发部门的管理是公共管理的具体组成部分。社会全体纳税人向政府缴纳的各项税收，是委托公共部门实施公共管理的成本。政府部门对物业开发部门的管理不能额外收费。开发商进行物业开发，本身是一种正常的投资行为，不应对投资本身征税，是税不课及资本的简单信条。开发商进行物业交易，如同经济领域的其他交易活动一样，有偿商品销售和劳务提供的交易要征收流转税，那对物业交易同样征收流转税，税负公平，税收政策一致。尤其是物业开发，纳税人外购商品和劳务转移过来的价值在物业对外销售价格中体现，实行增值税外购商品和劳务抵扣容易操作，抵扣链条不会中断，政策上公平，理论上有逻辑基础。对物业持有环节，对持有物业的价值征收，符合对财产价值征税的理论依据。在此过程中，纳税人通过经济活动取得所得，依法缴纳所得税。所以从完善税制的大的框架来看，物业的开发、交易、持有环节税收体系应大大简化，各环节征收、调节目标明确，透明度高。许多不必要的零星税种可以逐步取消。
难点三：物业税征、免范围界定
物业税开征，纳税人关心的是哪些物业要征税，哪些物业不要征税。该方面的争论较集中的意见是按纳税人拥有物业的数量来区别。建议对纳税人拥有第二套物业再开始征税占了很大层面。其实每套物业有大小、地段、价值的巨大区别，两个不同纳税人面积差异巨大，价值差异巨大的物业都不征税，能说是公平合理吗？纳税人物业的特性千差万别，影响征免的考虑因素举不胜举。在市场经济条件下，货币是所有各类具有不同特性、不同使用价值的商品、货物、包括物业的共同计量属性。因此考虑物业持有人家庭正常生活居住需要，在不同地区确定符合本地正常生活标准的物业价值，作为免征额，仅就超出免征额的部分征税，是解决物业税征免的最佳尺度。这种思路下，关键免征额标准不能太低，同时应根据物业的涨跌进行调整。难题是如果物业持有人分解其物业，税收上是否可以有效监控。
另一种可供考虑的思路是征收范围(主要是城镇)内的所有物业均应征税，实行超额累进税率，如对某市物业持有人处于正常生活水平的物业价值按极低的税率征收(如千分之零点几甚至万分之零点几)。这样既可以解决漏征、逃征等管理漏洞。也实现宽税基的普遍征收。低收入纳税人、正常物业持有人税负能够合理承受，超过正常标准物业持有人量能负担。公平分配和有效调节资产配置的目标都能实现。
征免范围的界定，还应考虑地区差异，如农民位于农村的物业、免税组织拥有物业等，可以比照市场经济国家的做法，予以免税。
难点四：物业税计税依据确定——按全额征收还是按净值征收
目前，对物业税计税依据确定，倾向性的意见是按物业评估价值确定。这是当今市场经济国家对财产价值课税的普遍做法。应提出的进一步的问题是，是对物业评估价值全额课征(或在在剔除了免征额后物业评估价值全额征收)，还是允许将物业持有人取得物业相关的负债部分从全值中扣除以后的余额征收。笔者赞同对物业净值课税。理由是只有扣除负债以后的余额才是物业持有人拥有真正产权的部分。物业税是对纳税人自有物业进行课征，负债部分相当于借入的产权。其二，对纳税人扣除负债以后的余额征税，才真正体现量能负担原则。第三，符合国家税收激励政策，对物业开发行业和相关产业链上的所有产业都是一种扶持。
这可能带来的操作难题是，物业持有人负债及负债金额不同时期的变化的甄别，税务部门如何控制。物业持有后期新增加的负债(如以住房抵押的贷款)是否可以扣除，纳税人人为增加负债以避税等，都需要具体研究。
难点五：税率设计——超额累进还是比例税率
目前在物业税适用税率的争议中，持单一税率，按比例征收占主导意见。这样的做法其优点是征收、计算简便，大大减低操作难度。而且同一地区、地段征收一种税率，是很多国家采用的做法，证明也很成功。而且可以适当减低物业税对拥有大量物业纳税人的财富安排，对私人资本进入物业开发领域也是一种激励。
可以考虑的替代做法是，按超额累进税率征收物业税，量能负担和累进效应对节制纳税人资产合理配置影响大。世界上同样也有许多国家采取累进税率征收。在采取超额累进税率的情况下，一般就没有免税物业的概念，物业税普遍征收，所对应的税基就宽泛，由此起始的税率很低，也不影响税收收入目标。与之关联的最高边际税率也不用太高，最高边际税率在2％-3％以下足矣。
难点六：低收入者税款缴纳
在物业税有免征税额规定的前提下，由于有免征额的相关政策，超过物业税免征额部分的低收入者本身数量就大大降低。不管低收入者是否享受低收入财政补助，一般不能豁免物业税缴纳。因为纳税人拥有超过物业税免征额部分的物业，是纳税人实际负税能力较强的标志。纳税人超出正常居住部分需要的物业，可以通过各种途径谋得经济利益的流入。如果纳税人对其超出物业税免征额的物业部分期求减轻税负，可以通过调整自身的物业配置来享受免税规定。
在物业税没有免征额规定的情况下，低收入者低于政府规定的最低生活保障线的人可以考虑豁免其物业税。对显性收入低而拥有物业超过正常生活居住需要的纳税人，可以不予物业税豁免。
难点七：应税物业权属税务甄别及信息管理
开征物业税，对物业持有人拥有物业的权属甄别极为重要。如果个人拥有多套物业的权属在家庭成员间多头登记，容易得到多次抵扣或豁免。因此物业税征收必须建立在产权登记清晰，纳税人(如家庭)总的物业拥有数量明朗，以个人、家庭、企业作为纳税人的物业登记、购置、交易相关的信息化管理系统建设先行的前提下才能展开。税务部门需要研发与物业信息相关的税收信息化管理系统。
难点八：物业税征收与房价、租金攀升效应
如果不考虑前述因素，贸然开征物业税，必然会加大纳税人的现实税收负担，给纳税人以民不聊生的感觉。目前税务部门为完成收入计划而违法操作，滥征滥收的情况在许多地方已经出现。很多是在单位、部门领导的授意甚至规定下执行的。再加上新增物业税，必然引发全面的加税、涨房价、涨租金的恶性循环。物业税征收需要冷思考。