中国房地产行业发展趋势导向和实施路径
赵 亮
中垠地产有限公司
摘 要： 改革开放40年来，中国房地产业曾在改善人民生活水平、保障经济社会发展等方面发挥了重要作用。中国走向第二轮高速发展的机会关键就在于改革，中国房企一直站在改革的前沿，是改革创新的推动者，面对房地产业进入结构性调整和转型升级的关键时期，就要谋划构建实施以房地产为主，现代服务和商业融投互联互融的“一主双融”发展路径。
关键词： 房地产；发展；导向；路径
1 引言
中国十几年来，房地产行业经济占据重要位置，“十三五”期间，贯彻落实新发展理念，在适度扩大总需求的同时，着力推进供给侧结构性改革，深化落实“三去一降一补”培育以创新驱动模式为主导的“质量型”新经济增长模式是供给侧改革的重点。
一名动物学家出于好奇，亲自到森林中跟踪调查驯鹿腹部花纹的秘密。经过细致观察，动物学家终于获知了真相。原来驯鹿妈妈每次生育后，都有意带着幼崽去长满荆棘的地带。驯鹿妈妈在荆棘林中来回跳跃穿梭，而幼崽们为了能吃到母奶，不得不紧紧追随妈妈的身影，它们的肚腹就这样被锐利的荆棘刺得鲜血淋漓，这些半大驯鹿的腹部因此也留下了累累伤痕，久而久之便成了永不消失的花纹。而且这些驯鹿由于自幼在荆棘林中跳跃奔跑，居然练就了一身非凡本领和不畏痛苦的顽强毅力，成为高寒地带森林中生命力最顽强的物种之一。
2 中国房企面临的机遇与希望
（1）经济支柱地位或将保持。2017年房地产行业对GDP 直接贡献为6.5%，加上建筑等其他相关产业对GDP 贡献率达33.3%。2017年地产行业贡献的税收和土地出让贡献的政府收入共有7.7万亿，占政府收入的32.8%，2010年以来，地产对政府收入的平均贡献率为31.2%。
（2）新型城镇化带来新机遇。目前我国城镇化比例52.6%，未来5年将达到58.5%，约有8000万农业人口进入城镇。《国家人口发展规划（2016～2030）》预测，中国人口将在2030年前后达到峰值，届时中国城市化率将达70%，将比2018 年增加约1.85 亿，新增城镇人口将为基础设施、地产发展提供重要引擎。
（3）未来棚改规模仍处高位。2017年货币化安置带动21.38%住房销售，7 成在售项目棚改客户占比约20%。2017年棚改货币化安置比例提升至60%，实现去库存3.1 亿平方米，占比多达21.38%，棚改货币化安置渐成房地产去库存的重要抓手。161城1021个调研项目显示，30%在售项目棚改客户占比维持在10%～20%之间。
（4）改革发展红利持续释放。住房制度改革、户籍制度改革、实施居住证制度、全面实施“二胎”等政策（带动年均3%～5%存量改善需求），将扩大住房有效需求。随着“一带一路”建设，粤港澳大湾区发展计划推进，也将带动沿线城市房地产快步发展。
新教材虽然试运行有一段时间，每一篇课文都有相应的预习提示。但是我们学生以往并未形成预习的习惯。他们对于新教材增加的预习提示，尚且达到的预习目标并不明确。他们似乎认为预习的作用并不大，因此预习提示有效的运用对他们的价值并不大。
3 中国房企面临的风险与挑战
（1）政策调控压力持续。房地产行业受政策调控影响较大，具有明显的周期性，政府致力于“稳地价、稳房价、稳预期”，短期内房地产政策调控力度持续加强，行业市场呈现资金紧、去化慢、拿地困难等难题。
（3）融资压力未有根本缓解。房地产资本市场融资渠道窄、成本高，随着房地产存量债务集中到期，销售回款现金流较弱的
（2）房地产市场竞争加剧。不同规模房企战略分化加剧，2018 年TOP10 房企新增货值集中度占比51%、销售集中度达到42%；TOP 10 和TOP 50 房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年提升3个和9.5个百分点，一些中小和区域房企将逐步被市场边缘化。此外阿里巴巴、苏宁、京东等企业，开始瞄准并涉足商业、长租公寓市场。
（5）新兴消费产业有效带动。旅游地产、养老地产、社区商业网店等新兴业态将得到进一步发展。到2025年，我国60岁以上的老人在将超过3 亿，未来5～10 年将是养老地产发展的黄金机遇期，2018 年初政府报告也提出推动养老事业发展，“银发事业”大有可为。
我们需要足够的耐心走进孩子的内心世界。如果孩子是一本书的作者，我们越认真地读他的作品，他就越有动力将这本书写得精彩。
4 中国房地产行业发展趋势与导向
喷混植生技术是当前工程创伤的石质边坡生态修复技术的最新模式，保水与黏结材料能使植物快速生长覆盖，从而在短时间内达到绿化美化整体景观，保持水土、恢复植被的目的。但是，作为一项崭新技术，还认识不多，在我国岩石边坡生态防护和绿化工程中，将逐渐被接受和应用。近年来，我们先后作为技术依托单位承担了一批岩石边坡生态修复工程，得到了业主和社会各界的高度重视，取得了明显的经济、社会、生态效益。
（1）供给侧调结构，促进市场供需平衡。在住房供求关系紧张的城市适度增加用地规模，未来房企将会更加重视中小套型产品的创新和研发，同时保障房建设成本较低、需求稳定、资金周转速度快，更容易获得银行贷款，万科、绿地、招商、保利、富力等品牌房企均已涉足保障房领域。
（4）鼓励行业整合，促进行业兼并重组。2017年，房地产行业并购案例近284宗，涉及金额3151亿元。进入2018年，房企之间的并购和战略合作更频繁，融创63亿元收购万达文旅业务，继17 年438 亿收购万达文旅项目之后再次出手；万科32 亿收购华夏幸福河北多宗项目，加上其收购恒大旗下嘉凯城项目以及海航项目资产，万科三季度累计收购金额超过70亿元。
（3）商业模式创新，推动多业态多元化发展。目前TOP 30房企中有19企业布局长租公寓业务；23家涉及物业管理业务；9家融入互联网理财领域；17家企业参与文旅地产。此外，节能、环保、低碳的开发建设理念及其相应技术，将是建筑业转变发展方式的有效途径。
中小房企将逐渐出局。2018年以来央行先后四次降准，但降准并未实质改变货币政策取向，对楼市的影响整体中性。
（2）需求侧去库存，有效激活存量需求。在商品房库存较大地区，将稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。2015年开始货币化安置比例明显上升，对三四线房地产销售起到助推，未来两年棚改规模达940万套，房企应抓住棚改机遇期，提高项目周转速度，重点关注山东、河南等区域。
5 房地产企业转型发展路径
加快房企转型发展，就要以思维变革和创新发展为动力，构建实施以房地产为主，现代服务和商业融投互联互融的“一主双融”发展路径。
待闻知太子桥来历的游客走近细观，所见也不过是两块年代久远的长石板。其实看似简陋的石桥不平凡，石板两端的桥基是用干垒法构筑的石墩，精雕细凿的石栏虽已荡然无存，而桥面上碾出的两道石槽般深深的车辙却是历史的记忆。可想而知，这座小石桥千百年来碾过了多少木轱辘的牛车、马车、独轮车。如今看似沟渠的窄窄一条堰河，当年应该是山谷里汹涌的溪涧，两岸险峻的山道必是南来北往的商贩和方圆百十里村庄乡民上山下山必经之路。
（1）房产开发走开发运营集约化发展之路。积极参与城市规划及城市更新，紧跟城市公共交通建设，拓展土地储备规模。构建“快拓地、快开工、快销售、快回款”的高周转运营机制，提高资金周转率。建立异地分销、多层代理、资产包处理机制，加快非战略布点型项目产品销售，建立标准化、可复制的产品线和体验式、特色化的营销模式。
（2）现代物业走客户导向智能化发展之路。健全物业服务制度和服务标准，提升服务品质，构建物业管理的项目全程介入和协同机制，导入全过程客户服务理念，运用物联网、移动互联网、云平台等信息技术，搭建业主与零售商、服务商、物流商、电商等物业服务平台，满足业主居家服务、休闲娱乐、健康医疗、教育发展等个性化需求，为社区居民提供一站式智能化服务，实现物业品质与品牌增值。
（3）商投联营走跨界融合一体化发展之路。联合房地产开发与商业运营专业机构，提升商业地产开发运营能力，提升估值水平，放大融资效应，实现资金有效退出和再循环。紧跟新兴商业业态变革趋势，契合区域市场需求、消费习惯、商业运营规律，加强创新业务研究与运用，推进与专业化商业运营管理机构和品牌商家的战略合作，构建跨界融合、功能互补的商投联营共同体。
DOI: 10.16767/j.cnki.10-1213/tu.2019.12.171
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