摘要：针对过快上涨的房价，国务院曾接连出台多项重量级的调控措施，二套房贷首付不得低于5成，利率上调至1.1倍，三套房面临停贷。住宅投资的不断受限使得一部分企业开始将目光投向商业地产领域。
关键词：机电工程师；商业项目；专业能力
引言：随着最近商业地产开发价值的重估，不少住宅项目的机电工程师被转型为商业项目管理人员，如何更加有效的在商业项目中发挥机电工程帅的管理协调能力成为大家值得研究的问题。因中间结构验收后土建工程最基本结束，而机电安装工程经过前期的部分预埋工作后才刚刚开始，后期的设计变更也主要以机电安装为主，其商业其它施工主体与机电配合的事情也主要以机电安装为主。住宅和商业开发商均以竣工交付及备案为目的，只不过是交付对象不同而已，交付对象的不同引起项目管理形式也随之不同。
1 商业项目交付对象
住宅项目，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作住宅的定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过售楼处进行白接销售给小业主。但商业则完全不同，它的销售对象是商家，特别是主力店。开发商首先嬰找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。像绍兴世茂广场A2地块西区是主力店以百盛为主，而东区则是零层的小商铺及影院。
消防资料因消防资料涉及机电质保资料、隐蔽资料、安全住宅项目，发展商可以自己分析市场.根据对市场需求的研性、功能性检测资料比较多.机电工程师冈就消防资料提交内容跟施究作住宅的定位。决定户型的比例以及住宅产品的类型。然后通工单位交底。要求消防资料要以机电单位为主，其他单位配合。过售楼处进行直接销售给小业主。
2 商业项目机电工程师如何协调各个验收环节
2.1防雷验收
在中间结构验收前防雷系统已经完成基础接地的预留预埋、避雷引下线焊接屋面明装避雷带的预埋等工作。中验后机电工程师主要应该解决所有屋面风机.冷却塔等设备的避雷及接地工作以及室内中央空调、地下室所有设备的接地工作。其中成面避雷带安装牵涉的单位主要为玻璃幕墙施工单位，机电工程师主要负责组织协调确定避需带在铝塑板、石材安装时的方案及施工工序等。室内设备的接地机电工程师主要协调接地点引至设备。等所有避雷及接地电阻自测符合设计要求后请当地气象局防雷办公室人员过来验收。
2.2室外排污验收室外
工程主要牵涉园林绿化、铺装、消防水、高压管线、自来水及污废水等作业面，机电工程师应在土建做好顶板、地下室外墙防水并回填后进行大面积开挖。在室外大开挖前，机电工程师因要求施工单位测出室外污废水排人市政的第一个污水井标高。因如市政污水井的标高不符合设计图纸的话，场外在完成后将存在大面积返工现象。其次机电工程师应协调并确认室外所有管线的标高及间距，以免日后出现部分管线交叉无法施工。另外室外工程牵涉的国有企业较多，如何要求电力部门、自来水公司、排污公间等国企有效的按商业的总计划进行成了机电工程师十分头痛的事情。其实需协调好国有企业单位并不是机电工程师的职能范围，但机电工程师应及时提出各个验收环节，要求公司大团队进行配合。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆机电工程师也可以主动要求作为负责人与各个国企单位项目负责人进行沟通。室外工程所有管线安装完战后，必须进行自来水及消防水的试压、化粪池的蓄水及所有污水系统的满水试验。室外功能性试验符合施工规范要求后可请当地的质监站及排污公司进行验收后进行正常的排污。
2.3消防工程验收
消防验收在商业项目日中比较重要，商业地块消防验收主要以机电工程为主，其它施工单位配合。机电工程师在消防验收方面应该经验丰富、懂得消防火灾报警系统的联动.强切反馈的编程及逻辑关系，懂得消火栓喷淋系统的联动关系。
2.3.1消防图审
消防验收的首要条件就是设计院的蓝图需经消防审图机构进行消防审核，并出具消防审核意见书及合格报告。很多商业项日因最终的招商业态没有确认，经常会出现两次消防报审，一次是土建毛坏报审，另一次则是精装修报审。机电工程师应懂得防火分区及防烟分区的划分，并指导施工.单位进行方案深化。在消防图审中，机电工程师与设计院联系也比较平凡，也需了解部分设计规范。
2.3.2 消防资料
因消防资料涉及机电质保资料隐蔽资料.安全性功能性检测资料比较多，机电工程师因就消防资料提交内容跟施工单位交底，要求消防资料要以机电单位为主，其他单位配合。
2.3.3 消防调试
在消防调试前，机电工程帅应审核消防水电调试的逻辑编程是否符合设计及地方规范，符合后方能用该程序指导消防调试。消防调试主要分消防电调试及消防水调试。消防电调试主要以防火分区进行划分调试在焖感动作后该区的防火卷帘、非消防照明及动力电，排烟风机及防火阀、声光报警等均需按逻辑编程内容进行联动、强切、反馈。消防水调试分消火栓系统及喷淋系统，消火栓系统以消火栓动作按钮直接启动消火栓泵通过设在消火栓旁的联动接口I模块将其要求的启动信号送至消防控制室控制台，再从此处输出使消火栓启动的开关母触点。喷淋泵主要以湿式报警阀及十式报警阀的压力开关或通过水流指示器联动模块引线至控制室来联动消防泵。
2.3.4消防脸收
消防验收在前三点均符合要求后方可组织进行。在经过消防部门验收合格后提交消防验收合格证明。
2.4人防地下室验收
人防地下室机电工程帅需在平时战时水电吸按人防办要求安装到位后协调人防门安装单位及士建施工单位进行后续的收尾工作，并按要求将人防资料提交人防窗口。人防办在现场和资料符合要求后出具人防验收合格证明。
2.5电力部门通电验收
电力部门送电对于一个商业项目意义重大，送电可以提早消防调试时间，可以提早照明、动力系统的运行时间，对各个验收环节均起着连锁效应。送电延误将使整个商业项目延期交付或开业。一般在项B前期机电工程师均需提交用电征询，以便日后送电验收时因图纸问题造成返工导致工期延误。电力部门一般要求高压进线至高压柜及高压柜出线至低压柜由电力部门自行施工，低压柜出线至设备末端均由开发商发包的施工单位施工。通电验收机电工程师应及时了解电力部门意图，专人跟踪高低配室的施工，进度，及时有效的配合电力部门竣工报验。如遇上非个人能力范围内的事情及时上报公司领导，让公司这个大团队进行协调处理。
2.6自来水公司通水验收
商业项日的通水对商业正常的开业影响也较大，在施工前期机电工程师应拿室外总体给排水平面图向自来水公司进行用水咨询，在同意设计方案后方可施工，在施工时，及时通知自来水公司合适的进场安装水表的时间。
2.7竣工验收备案竣工验收
备案对一个商业项目施工来说已经是完成项目的最后一道工序，后期维保及人驻均以商业物业公司为主。竣工验收前提条件是工程的五方主体均同意验收，施工资料全部齐全，现场所有施工单位均已完成各白的工程最并符合设计及规范要求。竣丁备案则是在竣T验收后将所有的施工资料、监理资料、建设方的资料移交档案馆备案。机电工程师在竣工备案方面可以担当配角，但应该学会工程备案的流程。
3 总结
通过以上商业项日各个环节中机电工程师的能力展现，个人认为商业项目机电工程师完全能胜任负责人，并在商业项目中展现以机电工程师为主导各专业工程师相配合的小团队带动项目及公司这个大团队运做的新局面。当然项日管理是多样化的，但本人这片文章是经过项H实践的，或许也是成功的案例之一，有不足之处有待冉次实践完善。
参考文献:
[1]罗建中.康新宇.未来工程师的索质教育和技术能力培养探讨，社会科学版，2014，123-130.
[2].李建全.周新宇.陈华亭等，广东工业大学学报(社会科学版)，2015，178-180.
论文作者:韦丽梅
论文发表刊物:《防护工程》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/21
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