关键词：房地产项目；成本预算；动态控制
1.房地产项目成本预算与动态控制思路
一般而言，房地产工程项目具有投资金额较大、工程量较多、施工周期较长的特点，这些特点决定了房地产项目具有较为严重的经济挑战。就项目的成本预算来说，预算的难度较高。因为工程的实际施工环境较为复杂，建筑经济市场具有很大的不确定性，所以房地产项目成本预测难以做到面面俱到，难以做到非常准确。房地产项目在进行成本控制的时候，难度非常大。这主要是因为房地产项目具有周期性特点，而且项目的周期也有很大的区别，短则数月，长则数年，这就只是项目投标和工程实际情况出现较大的差别，这要求房地产项目成本预算工作一定要具有相应的弹性。根据流程对房地产项目成本进行动态控制就是确保各生产环节都具有一定的弹性，把房地产项目产品分成不同的阶段进行有效的控制，并且在各阶段都应该对要产生的成本，根据成本的性质应用不同的管理方法进行管理。这种控制方法的难点主要是在房地产项目分段控制后，依据各阶段的特点运用有效的成本控制手段，对房地产项目成本进行有效的控制。
房地产项目工程较为复杂，因为其所涉及到的成本环节较多，也较为繁琐。一般来说房地产项目工程都是依据实际情况进行管理的，所以，在房地产项目工程管理过程中，应该依据项目管理的具体流程对成本管理进行有效的控制。房地产项目应该通过几个阶段对成本进行控制，分别是：工程立项、工程设计、物资购置、项目施工、工程结算等，这些阶段是有具体的先后顺序的，在项目工程的不同阶段，应该根据成本性质与立项的不同，应用相对应的成本管理方法，并且应该确保不同成本管理方法间可以实现互相衔接，只有如此才可以切实保证房地产项目的整体造价与工程标准相符。
2.房地产项目成本预算与动态管理的措施
在房地产项目进行成本预算与动态管理时，应该切实做到各流程、各阶段的有效控制。主要包括：科学进行房地产项目成本的预算、房地产项目建设阶段的成本控制、房地产项目施工阶段的成本控制以及竣工验收阶段的成本控制。切实做好这几个阶段的成本预算以及成本动态管理工作，对于有效控制房地产项目的实际成本与预算成本之间的差距，提高对房地产项目成本动态管理的水平具有非常重要的作用。下面将分别对其进行简要的分析：
2.1房地产项目成本预算
房地产项目规划设计阶段应该由工程开发单位带头进行，由工程设计单位负责实施。开发单位在交给相关项目设计之前，应该组织工作人员开展市场调研，应该对房地产项目进行全面的考察，搜集最新的资料与技术，并组织专家进行会议探讨，和工程设计单位共同实现房地产项目设计相关工作。在进行项目技术方案确定的时候，一定要明确工程成本控制的目标。比如某房地产公司根据房地产项目成立了项目部门，其中包括：经理、施工负责人、技术责任人、计划变更责任人、材料购置负责人、财务责任人以及资料整理负责人等。项目部门依据之前调查的数据资料，科学分析了各项成本，通过市场调研以及数据分析，将工程项目的成本指标给确定了下来。
2.2房地产项目建设阶段的成本控制
房地产项目建设阶段是进行成本动态控制的关键与核心。房地产公司应该通过科学的成本预算以及动态控制，比如：事前控制、过程控制以及时候控制，结合严格审核、责任明确、惩罚分明等措施，切实做到对工程成本的有效控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在工程项目材料购置的时候，为了确保材料价格的合理性，避免由于材料价格偏高而影响整个工程的成本预算，房地产公司应该派遣专门的市场人员对建材市场进行调查，并针对性的对相关工程进行调查与分析，应用对价格指标的弹性控制法，结合战略联盟、年度协议以及招标结合的措施，有效避免“刚性指标”带来的负面影响。在房地产工程项目正式开始之前，应该对项目工程的成本开展再分析与预测，将精算之后的成本指标给确定下来。在评标的时候，应该对各投标商的投标文件进行仔细分析，切实避免不平衡报价、不恰当的低价中标等问题的发生。在弹性成本的条件之下，房地产公司不但能够给房地产项目给出一个标准成本数额，而且还能够制定具体成本超额控制范围，这样有助于对项目成本进行动态控制。房地产项目的工程量清单是进行动态管控的一个重要的评定标准，其能够对项目后续工程的管控产生重要的影响。科学的应用工程清单法，能够使得项目工程单价和市场价直接进行对比，切实有效的避免项目工程单价这种存在过多的水分问题，而且可以有效的避免由于设计变更问题所带来的工程成本增加问题。
2.3房地产项目施工阶段的成本动态控制
在房地产项目实际施工中，应该对现场签证联系单以及设计变更联系单等开展造价的跟踪与调查，然后根据《造价调整内部联系单》，有效增强材料询价测算报告、造价调整等的报告力度，并且由工程建设放予以签订审批，并结合审批的意见由工程开发商对外进行《工程洽谈记录》的部署，并使其生效，将其当作房地产工程结算的一个重要依据。在官方网站中对工程额度的变化情况予以定期的披露，及时准确的了解实际投资额度和工程预算额度之间的差距情况。比如某房地产公司的A工程和B工程共同应用一台吊塔，此时需要对吊塔的使用时间进行有效的控制，以此来有效提高吊塔的利用效率，而且还应该建立起成本控制机制，树立起成本意识。为了可以有效增强工程施工设备的保养与维修工作，工程项目组专门设置了相关的设备维修与保管人员。通过应用定额控制不但可以对预算总额进行有效的控制，确保实际额度和预算额度之间不出现较大的差别，还可以通过有效的奖惩措施切实调动工作人员的主动性与积极性。项目组人员能够做到各司其职，能够有效的进行施工周期的安排以及各工种之间的有效配合。
2.4房地产项目竣工阶段的成本动态控制
因为房地产项目竣工阶段是项目成本价格锁定的重要阶段，因此一定要对其予以足够的重视。应该严格依据房地产项目工程竣工结算的资料对工程的结算进行有效的审核，在合同结算完成之后，应该撰写《项目工程结算报告》，在报告之中应该包括工程项目的概况、工程预算审核表、合同结算的说明、工程造价分析、工程结算的对比等，切实做好工程造价统计与汇总工作，只有如此才能够切实保证工程的完整性，确保对工程成本的有效监控。通过竣工验收阶段的各种成本资料的汇总，对成本资料进行计算与分析，可以找到工程施工各阶段中实际使用的费用，这样能够确保工程实际成本的准确性。在很多情况下，如果竣工阶段的成本控制做的有效，可以在一定程度上降低工程项目的总体成本，因此一定要予以足够的重视。
结束语
综上所述，房地产行业是推动我国经济发展的一个重要行业，增强对房地产项目成本的动态控制，可以有效的提升房地产公司的市场竞争力，而且在此基础之上切实做好项目成本预算工作，在工程全过程中应用动态成本控制，可以把价值工程的方式有效的应用到成本控制的各环节之中，从而对房地产项目的成本进行整体的动态性的控制。
参考文献
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[3]王栋.施工预算在项目成本动态管理中的应用[J].房地产导刊.2017，（8）：85-86
论文作者:胡晓梦
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第3期
论文发表时间:2018/6/29
标签：成本论文; 房地产项目论文; 工程论文; 预算论文; 阶段论文; 动态论文; 项目论文; 《建筑学研究前沿》2018年第3期论文;