摘要：税收筹划是企业在符合法律法规的情况下，自行或者委托代理人对经营、投资等事项进行筹划，通过国家税法规定的减免优惠政策，尽可能降低企业的税收负担，其目的是实现企业价值最大化或股东权益最大化。目前我国实行“营改增”政策，在这样的背景下研究房地产企业的税收筹划具有重要意义。本文分析了在“营改增”背景下房地产企业税收筹划的重要性以及房地产企业税收筹划中存在的问题，进一步提出了有效进行房地产企业税收筹划的方法。
关键词：“营改增”；房地产企业；税收筹划
1导言
目前，营改增政策的实施，使房地产开发企业处于机遇与挑战并存的局面。企业要做到积极抓住机遇、并勇敢地迎接挑战，高度重视税收筹划这一问题，发挥出营改增政策的实施优势，注重风险的防范建设，遵守行业法律法规，优化和调整税收结构，将企业税负保持在可控范围内，进而为房地产开发企业的长效发展保驾护航。
2“营改增”背景下房地产企业税收筹划的重要性
2.1减轻房地产企业的税收负担在营业税改增值税以前，我国房地产企业税收负担普遍过重，而且房地产企业的建设周期比较长，通常债务负担比较重，在房地产企业得到土地的时刻，就要缴纳各种税费，比如说契税、耕地占用税、城市维护建设税、房产税等，这些税费都要企业进行缴纳，而这时企业还未盈利，企业的税收负担较重。我国实现了“营改增”后，增值税代替了原有的营业税，避免了重复课征现象的发生，而且增值税是价外税，企业可以进行抵扣，企业合理进行税务筹划，就可以减轻企业的税收负担。
2.2促进企业健康发展
“营改增”政策的出台，简化了税种，避免了之前重复课征的现象。由于增值税价外税的特点，符合相关规定的可以进行进项税额的抵扣，降低了企业的负担。企业应当在“营改增”的大背景下，通过政府出台的税法，合理进行税收筹划，在法律法规允许的条件下，利用税法减免税的规定，合理避税，同时强化企业内部的发展，使企业日常运营工作规范化，促进企业健康发展，实现企业的转型升级。
2.3实现企业价值最大化
在房地产企业进行税收筹划过程中，应该合理利用税法规定的减免税事项，减少企业的税负，企业在不负担或者少负担税费的情况下，有效进行企业营运工作。企业通过合理避税，在税收成本减少的同时，充分利用企业节约下来的资金，实现企业价值最大化。
3“营改增”政策对房地产企业的影响
3.1“营改增”政策的积极影响
3.1.1减税效益。“营改增”之前，营业税是价内税，即以交易金额为依据直接计算缴纳税金，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，即将交易金额转换成不含税收入再计算应缴增值税。这种层层叠加的计税方式对房地产企业原有的重复征税、退税、不能抵扣等现象进行了有效控制。
3.1.2市场合理化竞争。在营业税实施背景之下，企业按照规定税率进行缴税，计算方式简单。在向增值税调整之后，通过进项抵扣的计税方式使得房地产企业出于减税等原因会对企业的经营结构进行重新规划，将原有松散的经营方式进行集约化管理。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆“营改增”带来的房地产企业部门结构调整使得一些规模较小，运营不规范的房地产企业无法真正享受到“营改增”的税收优惠效益，与其他规范化经营合理化管理的中大型房地产企业间的竞争劣势进一步加剧，从而在房地产市场上形成了优胜劣汰的竞争局势。
3.2“营改增”政策的消极影响
3.2.1税率调整的影响。在营业税税率实行期间，房地产企业缴纳的营业税税率为5%，而在“营改增”之后变为11%。这使得部分在“营改增”之前建造完工，但在“营改增”施行之后尚未完全销售的房地产企业由于无进项抵扣、售价无法更改等原因面临严重损失。
3.2.2行业规范性与进项抵扣问题。同样考虑到“营改增”之后的11%税率远高于营业税施行时期的5%，部分房地产企业可能因为上游供应商规模较小，不具有增值税专项发票的开票权、开发过程中诸如征地赔偿等项目难以取得允许抵扣的金税额发票等现象，导致房地产企业的进项税额不能全额抵扣，进而加重房地产企业税收负担。
3.3“营改增”使得税收负担由建筑业向房地产企业转移。由于供应商等环节造成的建筑企业的进项问题与11%的税赋将增加建筑企业的压力。作为建筑企业的合作伙伴，房地产企业不可避免地受到建筑企业交税压力的影响。实际上，面临税收压力的建筑业企业只有把税收负担向房地产企业转移才能保持正常的运营。而这种税负的转移可能带来商品房定价的进一步上升。
4营改增背景下房地产开发企业税收筹划的完善策略
4.1完善发票管理工作，获取专项发票
4.1.1在纳税申报工作中，增值税发票的作用不容忽视，企业必须要完善增值税发票管理，为纳税工作的顺利进行提供便利条件。房地产开发企业拥有着众多增值税发票种类，产生节点也比较多，所以要分类管理增值税发票。企业要了解不同类型的发票，在发票产生的环节、产生时间以及金额数量等方面进行分类，确保良好的纳税状态效果。
4.1.2营改增政策实施以后，纳税特征发生了极大的变化，企业必须要重新规划和调整自身经营活动，确保企业能够获取增值税专项发票，以便于增值税的顺利抵扣，进而降低企业税负。需要注意的是：首先，房地产项目的基建、采购建材要获取相应的专项发票，实现增值税的顺利抵扣，缓解企业的税负压力。项目施工，对于企业来说影响比较大，并在企业支出中占有较大比重，所以在施工单位签署合同时，要对建安企业提出增值税专业发票开具这一要求。
4.2基于合同订立环节，管理增值税相关业务房地产开发企业要加强精细化管理，在订立合同环节中，要进行增值税发票的约定问题，增强发票的可用性。在分包合同和建筑材料的采购中，要与对方达到一致，要在对方出示购销凭证和增值税发票以后，再进行付款，以防出现账款无法抵扣的问题。房地产开发企业各个部门需要参与较多项目，一些项目部门往往以所在部门进行合同的签订。要想满足规范标准，建议以自己公司名称为准。
4.3完善企业会计核算
基于营改增政策的实施，房地产开发企业要完善会计核算，梳理相关经济活动。首先，要加强会计核算的应用，确定潜在风险控制点，集中整合招投标、融资以及施工建设等环节，并且要进一步完善财务成本管理、投融资管理以及预算管理。结合企业自身发展实际情况，合理进行税收筹划，将企业税负控制在合理范围内。其次，要对会计核算成果加以合理利用，发挥增值税在优化组织结构、外包业务等方面的积极作用，将非核心业务外包，确保企业较高的核心竞争实力。
5结语
虽然我国“营改增”改革是以减税为目标，在总体上可以减轻企业税负，但从企业角度来看，“营改增”改革不可避免的会对房地产开发企业的税收负担、经营成本、财务核算、经营模式造成较大影响。“营改增”后，房地产企业在获得减税机遇的同时，也会面临诸多问题，甚至面临税负上升的风险，威胁企业的健康发展。因而，在“营改增”的政策还没有完全成熟的情况下，房地产企业要积极学习相关的税负政策，全面看到“营改增”带来的积极和消极影响，不断规范自己的经营和管理模式，积极进行税收的相关筹划，结合自身的发展情况，做出科学合理的决策。
参考文献
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[4]刘鸿英.营改增背景下房地产开发企业的税收筹划研究[J].中国国际财经（中英文），2017（07）：237-238.
论文作者:曾艺
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/27
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