摘要：伴随全国不动产登记机构及不动产登记系统的成功成立与构建，各类不动产数据被有效整合起来，当前，我国多个省份均已具备开展不动产统一登记工作的基本条件。此外，为了能够更好的延续不动产统一登记体系，开展不动产权籍调查测绘，已经成为推动不动产登记系统数据增量的唯一来源。至此，怎样更好的开展不动产权籍调查测绘工作，快捷、方便、精确的获取数据，具有十分重要的现实意义。
关键词：不动产登记；权籍调查；测绘
构建并实施以土地为基础的不动产统一登记制度，乃是我国产权管理机制的重大变革与创新。自从实施《不动产登记暂行条例》之后，我国便开展了全面、系统化的不动产统一登记机构整合工作。为更好达成不动产登记信息共享，构建更加完备的不动产统一登记体系，基于不动产统一登记工作持续推进的大背景下，不动产权籍调查测绘在其中发挥着举足轻重的作用。
一、不动产权籍调查测绘
所谓不动产权籍调查测绘，实际就是整个不动产登记工作的核心内容与基础构成，其相关数据、图件及档案等资料，通过进行不动产登记之后，便拥有着不同于寻常的法律效力。（1）不动产权籍。即记载不动产的价格、用途、界址、权属、等级、面积及位置等的数据、图件及表卡簿册证的总称。（2）不动产权籍调查测绘。所谓不动产权籍调查测绘，即为不动产权利人申请，且由政府统一组织实施，通过不动产测量及权属调查，查明不动产的诸如价格、登记、用途、界址及权属等内容，最后生成表册、图件及数据等资料，为核发证书、不动产登记等提供充足的数据支撑与技术依据。（3）当前不动产权籍调查测绘所问题与难点。首先，存在繁杂的标准规范。诸如农业、海洋、林业、国土、房产等部门，无论在开展不动产权籍调查的内容方面，还是在数据库规范、基本单位等方面，均存在着一定差异，标准未得到统一。其次，繁多的数据来源。如档案数据；已有地籍、房产等电子数据；影像数据；外业测量数据等。最后。较低的生产效率。房产数据与地籍数据存在分离生产的情况，房产成果数据与地籍成果数据之间未能构建联系，那些无坐标的房产房产分层分户数据，在土地数据当中无法查询，图形档案未能形成关联，存在较大程度的安全隐患。
二、不动产权籍调查测绘工作路线与流程
2.1技术路线
基于地籍调查，将宗地作为基本着眼点，对已有的不动产权籍调查成果资料给予最大化利用，运用已有高分辨率影像图、农村宅基地地籍图、含坐标的城镇地籍图、大比例尺地形图、集体土地所有权图等图件，当作底图，然后进行内业判读，开展外业测绘、核实，通过运用此种方法，便能够较好的完成不动产权籍调查测绘工作。
2.2工作流程
针对不动产权籍调查测绘来讲，其根据实际情况，可划分为五大步骤，即调查前准备、不动产测绘、权籍调查、成果归档及质检入库等。（1）调查前准备。搜集、整理与分析历史档案资料；依据调查现场的实际情况及相关资料，制定具体的调查方案，发布《指界通知书》；找寻有效控制点；到林业、房产及国土等部门提档，或者是在相应业务系统当中查询数据于资料。（2）权籍调查。对不动产权属情况进行核实与调查；绘制不动产单元、自然幢及宗地的草图，核清界址状况；认真填写《不动产权籍调查表》。（3）不动产测绘。外业：房产测绘；宗地测绘；界址点测绘。内业：计算房产面积，进行分摊处理；录入自然幢属性；录入宗地属性；绘制宗地图；绘制自然幢。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆（4）质检入库。针对不动产权籍调查测绘成果来讲，包含有图件成果、表格成果及文字成果。在格式上，需转换或调整为不动产登记权籍管理系统数据库格式，以此来直接调用不动产登记系统，此外，在入库之前，需实施逻辑与拓扑检查。（5）成果归档。整理调查成果，依据统一规范与要求，以宗地为单位，把纸质档案、电子数据进行分类归档。
三、如何做好不动产权籍调查测绘工作
3.1规范调查，坚持调查工作利民便民
（1）开展一体化调查。需要把不动产单元作为基本单位，基于地籍调查，一并开展林木、房屋、海域、土地等定着物的权属的测量与调查工作。针对一个不动产单元相应权籍调查事项而言，需要由一家调查机构为主导，来完成与实现，防止多家调查机构对同一不动产单元进行多次调查。（2）确定调查内容。不动产权籍调查需要以宗海、宗地为基础单位，对宗海、宗地及其林木、房屋等定着物构成的不动产单元状况进行调查，包含有房屋信息、宗海信息、宗地信息及林木信息等。结合登记或申请调查的不动产权利类型，始终秉持“面积准确、界址清晰及权属清楚”的原则，将不动产权籍调查内容合理确定下来。（3）明确调查的基本方法。将实地调查与内外业核实紧密连接，将不动产单元的界址、权属状况及用途等内容查清，确保不动产单元拥有明确的空间相对位置关系，界址清楚，权属清晰。对技术可能性、经济可行性、工作需求及基础条件等进行统筹考虑。真正做到因地制宜，选择与本地区实际相符的不动产测量方法。
3.2规范调查成果
对于调查结构而言，需基于不动产单元，提交规范、统一的调查成果，包含有不动产权籍图、不动产测量报告及不动产权籍调查表等，真正做到面积准确、界址清晰及权属清楚。此外，还应尽可能保障不动产单元代码的唯一性。所得成果需要进行审核确认，对于不动产授权机构或登记机构来讲，需严格审核、把关不动产权籍调查结果。于前期行业管理过程中，针对已经产生并且还经授权机构审核确认，并且与不动产登记要求相符的成果，需继续沿用。
3.3明确不动产单元设计规则
依据相关规则，针对集体土地所有权宗地而言，需专门设置为一个不动产单元；针对没有定着物的使用权宗地，需设置为一个不动产单元；针对有定着物的使用权宗地，于宗地内，各定着物单元与此宗地，需设为一个不动产单元。
4.结语
综上，构建不动产权籍调查测绘技术机制，往往囊括有诸多国家标准及行业规范，并非能够一蹴而就。当前，在实际不动产权籍调查测绘工作当中，需对所存在的技术难度进行合理把握，选择适宜技术手段与方式，做到不仅要将不动产统一登记相应总体要求与精神体现出来，还需与权籍调查测绘及各种不动产登记的实际需要相满足。
参考文献：
[1]伍友俊. 基于《不动产权籍调查技术方案(试行)》的相关问题探析[J]. 测绘与空间地理信息, 2016, 39(3):211-213.
[2]孟建刚. 浅析不动产权籍调查和地籍调查的关系[J]. 经济管理:全文版, 2016(6):00265-00265.
[3]齐培松. 福建试点建设不动产权籍调查与登记“一张图”[J]. 中国不动产, 2016(3):73-73.
论文作者:邓科
论文发表刊物:《基层建设》2017年第9期
论文发表时间:2017/7/20
标签：不动产论文; 不动论文; 产权论文; 数据论文; 界址论文; 单元论文; 成果论文; 《基层建设》2017年第9期论文;