深圳市赛格物业管理有限公司 广东 深圳 518000
摘要：物业楼宇设备管理在物业日常工作中发挥着越来越重要的作用。就目前物业楼宇设备管理中出现的制约日常工作的问题及成因进行深入、透彻地分析,在信息化时代的当下,就如何通过物联网技术进行数据挖掘,开发应用型服务软件,创建物业楼宇设备智能化管理模式,发挥对物业日常工作积极支撑作用,提出切实、有效、可行的应对策略。
关键词：物业；楼宇设备管理；物联网技术
引言：
楼宇智能化的目标就是为了实现智能建筑的设计与建造，而近些年来，我国的智能建筑已经得到的长足的发展与进步，而且这一技术不止涉及建筑领域，对于其他领域，比如钢铁建材以及计算机智能技术等都有着较高的要求，而且自21世纪以来，智能建筑已经成为世界所有建筑行业的发展潮流，不但是建筑业的具体要求，对于整个国家的智能化发展来讲也是其软硬实力的体现[1]。我们可对现今国家的智能建筑的分布有一个总体的统计，可以看到尽管总体来讲我国的智能建筑是呈上升势头发展的，但一线城市北上广以及深圳占据着其中的大多数，相比较之下，其他地区的发展就比较欠缺。
1物联网技术的发展对促进物业楼宇设备智能化管理的意义
今天,随着通信技术的不断创新和新材料的突破性研发,通信无线感应、传输材料和数字存储处理材料已经发生了革命性的变化,使得把物品的相关信息通过射频识别信息传感设备与互联网联接起来的物联网成为现实,实现智能化识别和管理。智能化管理模式己经开始成为世界潮流,并终将引领世界经济的发展方向。无论是美国提出的“智慧地球”,还是欧盟提出的物联网行动方案,以及中国建立的“感知中国”中心,都说明了一个问题,以物联网互联网的信息技术将是当今世界经济社会发展的重要驱动力[2]。党的十八大报告明确了“要始终把改革创新精神贯彻到治国理政各个环节”,对物联网等新兴技术研发应用已经提到了国家战略层面。结合实际工作,为了贯彻落实十八大精神,在物业楼宇设备管理领域,我们也应该开拓创新,走智能化楼宇设备管理道路,实现管理创新的新模式。
2我国智能化办公楼物业管理的现状与存在的问题
目前我国智能化物业楼宇管理尚在不断地发展完善之中，其所涉及的范围、内容正在不断地充实，并向物业管理专业化、数字化应用方向发展。当前智能化物业楼宇管理主要有以下内容：
2.1建筑设施设备管理和维护
主要是使用计算机辅助管理，用物业管理软件对设施设备建立台账，制定设施设备维护保养计划，系统按保养日期提示，维护维修情况可通过APP系统存储到服务器[3]。日常维修可通过网络等方式报修，维修记录记入物业管理软件系统。
2.2大楼机电设备的集中监控和远程管理
通过楼宇自控系统对楼宇机电设备进行全面、有效的监控和管理，对空调、供配电、制冷机组、照明回路、电梯等系统状态监控制，对各系统的报警信号进行及时处理。分析数据，确定设备运行和维护方案。
2.3安防管理
安防系统包括监控、门禁、周界报警、入侵侦测系统等系统组成，通过集成管理系统可将各个子系统进行集成，实现各个子系统之间的联动控制功能。在安防监控中心集成管理系统由专人监控和管理，对报警信息监视、确认、操控、査询与记录。能有效的预防与处理各类突发事件，以确保楼内外的安全。
2.4消防管理
对楼宇消防设施设备日常巡查，发现问题及时报专业维保单位，使消防设施处于完好状态，预防火灾的发生，发生火灾时协助消防和有关部门进行救护与处理。
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2.5“一卡通”服务
利用IC卡的功能，为业主提供停车管理、有偿服务等“一卡通”的便捷服务。
分析上述智能化办公楼宇物业管理方面的特征，可以看出智能化办公楼宇物业管理是传统物业管理不能比拟的，但其也面临着新问题，主要有以下的几个方面：
首先，面对的问题是智能化系统设备的日常维护。由于智能化设备的自动化、集成化高科技的特征，使得物业管理的设备相对普通办公楼而言数量多、系统多、更复杂，系统设备之间相互关联，小故障就可能引起大问题，使物业设备管理处于非常重要的地位。由于物业管理维护的设备专业性强、技术要求高等技术原因，以及配件价格高、专业维护费大等因素，在日常的维护管理中就出现维护滞后的现象，使智能化办公楼的“智能”不能发挥有效作用，对于物业管理成效也有很大影响。
其次，设备维护人员技能问题。由于智能化楼宇所具有的“5A”特征，其核心技术大量地采用现代的通信网络、自动控制、系统集成等技术，安装有多系统设备，无论是操作运行还是维护维修都须配备较高专业技术素质的人员，同时还应有专业维护力量的支持。
最后，信息资源的安全性问题。由于智能化办公楼的网络化管理使得与外界的联系更为紧密。随着计算机技术的发展，出现了大量的电脑黑客、电脑病毒，这就不得不考虑会出现电脑黑客、电脑病毒侵入大楼的安防系统、楼宇自控系统盗取监控信息、瘫痪自控系统。因此如何防止监控信息被盗、保护系统软件安全就成了一个重要问题。
3智能化物业楼宇物业管理问题的解决方法
随着智能化物业楼宇的迅速发展，与其相适应的物业管理必须不断改善管理不足之处。针对上述的几个突出问题，物业管理方面而可采取的具体措施为：
3.1对于智能化物业楼宇设备维护问题的解决方法
第一，收集、整理智能化系统设施设备的图纸、使用维护说明书，按维修人员技术特长分工种，熟悉、掌握各系统设备操作维护要点，由工程师编制各系统设备维护保养计划，维修人员按要求实施，做好预防性维护。第二，对各系统软件定期备份，在软件出现故障时能及恢复。第三，机电等硬件设备尽可能由物业管理维修人员自行维修，软件升级、调试请专业公司工程师维护，降低维修费用。上述方法可降低系统故障，提高系统设备完好率。
3.2设备维护人员技能问题
首先，选聘有专业技术的人员担任系统工程师，对设备维护人员进行培训和维修指导，提高设备维护人员维修技能，形成塔形技术队伍。然后，请系统设备单位专业工程师为维修人员进行有针对性的技术培训，提高设备维护人员专业技能。最后，选派骨干维护人员，参加智能楼宇管理师等培训，提高维修人员维修技能。
3.3信息资源的安全性问题
制定信息安全管理制度，加强内部人员管理，禁止设备系统计算机接入外网，禁止非工作用移动存储设备接到计算机上，未经许可禁止考取音视频等资料，设置端口开放密码等，通过在采用口令、密码等技术监视手段，在整个系统内信息共享的同时，防止、非法入侵、感染病毒和非法拷贝等造成信息资源被破坏或流失，提高信息资源安全性。
结束语：
随着我国经济发展、现代通讯技术和计算机及网络技术的日益发展和普及，楼宇智能化已在办公楼建筑内广泛运用，这将会促进智能化办公楼宇物业管理的发展。作为服务行业的物业管理已开始采用自动化、信息化的现代管理手段，如物管理软件、物管APP等已在物业管理中应用。物业管理公司应与时俱进运用好新技术，用全新的服务理念保证智能楼宇正常运转。为业主创造一个安全、舒适、高效、绿色节能的生活和工作环境。
参考文献：
[1]马林元.浅析物联网技术在图书馆管理中的智能化和人性化服务[J].办公室业务,2016(23):147+164.
[2]曾德愚.利用物联网技术进行游泳池自动智能化管理[J].电脑迷,2016(11):133.
[3]方霖.物联网技术在武警部队智能化管理中的应用[J].电子技术与软件工程,2015(08):20-21.
论文作者:彭远平
论文发表刊物:《科学与技术》2019年第07期
论文发表时间:2019/9/3
标签：楼宇论文; 设备论文; 物业管理论文; 系统论文; 物业论文; 技术论文; 设备管理论文; 《科学与技术》2019年第07期论文;