海口市规划勘察测绘服务中心 海口市 570311
摘要：本文通过介绍《建设工程竣工规划经济技术指标核算书》的工作流程，并以海口市某私宅为案例，体现出该指标核算书在规划建筑面积验收中的应用，更好地实现为规划管理部门提供技术支持。
关键词：规划验收；指标核算；建筑项目
引言
近几年来随着城市化进程的深化，城市建设项目发展迅速，部分开发项目利用“空中花园”、“隔层阳台”等包装概念，以买一送一的优惠政策，来达到少计算建筑面积的目的，造成了国有资产的流失。为此需加强建设工程竣工规划验收中建设工程建筑面积的核算、测算、审查和审批。建筑面积的核算是加强城市规划管理，保障城市规划实施的重要环节，也是规范建设工程市场、维护人民利益的迫切要求。为此，《建设工程竣工规划经济技术指标核算书》在验收中的应用显得尤为重要。
《建设工程竣工规划经济技术指标核算书》是指具有测绘资质的第三方测绘单位，依据设计单位并由规划部门审批盖章的文本，结合现场实测对建筑项目的各项规划指标要素进行核算，为规划管理部门提供真实可靠的规划建筑面积信息而出具的作业指导书，其保障了规划审批的严肃性。
1《建设工程竣工规划经济技术指标核算书》的工作流程
1.1 内业材料准备
⑴甲方材料检查：检查甲方必备材料是否齐全，所提供施工图、报建图电子格式是否正确齐全，电子版报建图纸与纸质版图纸是否一致，否则通知建设单位备齐。
⑵绘图比较：用AUTOCAD软件绘图，根据《建筑工程建筑面积计算规范》以及规划局有关规定，依据甲方所提供施工图及报建图电子光盘绘制每栋每层分层平面图，将绘制好的施工图与批建图纸进行比较，找出差异。
⑶建设工程竣工规划经济技术指标核算书填写：按建设工程规划许可证副本，将建设单位名称、项目名称、批建建筑面积等基本资料填入已设定好EXCLE表格基本资料（非打印页）工作表。按规划局处室盖章且处长签字的规划报建图册将幢名（型号）、幢数、层次名、层数、送审面积等资料填入已设定好EXCLE表格基本资料（非打印页）工作表。
1.2 外业测绘
（1）外业测绘作业准备
①图纸准备：打印建筑施工图纸、制作好的施工与批建比较附图，以及准备好规划局处室盖章且处长签字的规划报建图册。
②仪器设备准备：准备手持激光测距仪、钢卷尺，检查电池电量、测距准确性等测距仪工作状况。
③与建设单位约定测绘时间，出测当日应登录规划管理信息系统点击出测开始，项目出测完应点击出测结束，项目作业过程中所遇问题应在系统详细备注。
（2）外业测绘
主要内容：建筑物属性对照，建筑物尺寸测量，建筑物立面及细部拍照，车位个数校对
①建筑物属性对照：对待测建筑物进行总体检视，对照是否与施工图纸一致，如有变动用红笔直接在图纸上表示出来。重点检查建筑物层数、阳台及入户花园属性、露台、花池、结构板、架空部位、天井、跃层中空部位、屋面天台。
②建筑物尺寸测量：对建筑物的主体尺寸等进行测量，每个尺寸应测量不少于2次，测量较差不得大于2cm，最后取两次测量中数，取值精确到0.01m，否则重测。变更部位尺寸应详细测量。
③建筑物立面及细部拍照
建筑物各个立面应进行拍照，各主要阳台、入户花园部位应拍照，与批建图纸不一致部位应详细拍照。
④车位校对
地面停车位及地下室车位个数应一一数清。
1.3 内业成果编辑及检查提交
（1）附图制作
①将外业测量建筑物尺寸数据与施工图电子版建筑尺寸进行比较，将施工图与实地不一致部位面积线进行调整。
②对原内业准备阶段绘制好的附图进行深化制作，加建部位、性质改变部位标注出现状建筑物属性及面积，少建部位标注出减少面积，阳台、廊、入户花园、结构板等功能区标注出性质。
（2）面积计算。根据《建筑工程建筑面积计算规范》以及规划局有关规定，按全面积、半面积、不计面积区分计算不同面积线并将其面积数值填入EXCLE表格各幢工作表。
（3）表格填写：成果报告EXCELL表格已设置好链接及各函数公式，填写基本数值即能自动计算生成报告。填写时应注意，只能填写与绿色字体标注的填写区域，不得擅自更该链接及各函数公式，非填写区域不得填写。
（4）测绘成果检查
①基本资料填写检查，内容包括：建设单位名称、项目名称、栋数、栋号、批建总建筑面积、批建分层面积等等。
②附图检查，内容包括：建筑属性是否与实地一致，批建方案不一致部位是否正确表示，应将外业队测绘竣工测量图与面积核算附图叠加进行检查。
③面积计算检查，内容包括：打开施工图检查面积线绘制是否正确，检查外业草图标注变化部位是否绘出，计算各个部位面积与EXCEL表所填写竣工面积是否一致。
2 《建设工程竣工规划经济技术指标核算书》的应用
以海口市某私宅为例，简单介绍指标核算书中重要的信息应用。图1汇总表和图2审核表中可以了解到项目的批建以及竣工总建筑面积、面积差异的原因还以及占地面积等数据信息；图3明细表中进一步体现出各层批建送审面积与竣工实测面积的差值，其各层都附有相应的附图序号；图4附图中则运用不同的颜色的闭合线段来体现出现场实测与规划批建中不一致的地方，其中还备注其属性的改变及改变部位的面积，以方便做数据处理。
3 结束语
建筑面积它反映了建筑物建筑规模的技术参数，在房地产市场中作为一项基础性指标，成为政府、开发商及购房者三者最为关心的核心数据。所以在规划验收中《建设工程竣工规划经济技术指标核算书》的应用非常重要，它能简单、有效且直观的体现出项目各项指标及变化的区域，更好地实现为规划管理部门提供技术支持。
参考文献：
[1]蒋胜华，郑岘，张晓章，朱汉强． 规划建筑面积指标校核方法的研究与实施［J］．测绘与空间地理信息，2016，39（9）：195-197.
[2]杨本廷，黄勇．规划验收建筑面积测量的几点体会［J］．城市勘测，2010（3）：108 － 110，112．
作者简介：黄晓明（1989-），男，海南海口人，助理工程师，本科学历，主要从事房屋面积测量及核算工作。
论文作者:黄晓明
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/18
标签：面积论文; 建筑物论文; 部位论文; 建筑面积论文; 测量论文; 工程竣工论文; 施工图论文; 《建筑模拟》2018年第35期论文;