W房地产公司融资存在的问题及对策研究
陈紫艳
(广西城市职业大学，广西 崇左 532200)
[摘要] 房地产行业是个典型的高投资、高风险和高收益的资金密集型行业，资金对其发展来说是必不可少的。然而，大多数房地产公司在经营、生存和发展的过程中都普遍出现了资金短缺、融资方式不顺畅等融资问题，进而使融资问题成为公司发展的头等大事。正是由于资金对房地产公司发展的重要性，以及融资能力对房地产公司的至关重要，所以研究解决房地产公司融资问题具有十分重要的现实意义。本文以深圳W房地产开发有限责任公司为例，通过该公司现状、存在问题并提出相应措施切实解决公司的融资问题，推动该公司未来的生存和发展。
[关键词] 融资；房地产； 融资渠道
1 W房地产公司融资现状
深圳市W房地产开发有限责任公司成立于1994年6月30日，注册资本60000万元，是WK集团全资子公司，核心利润企业。公司前身为1988年成立的W集团房地产经营管理本部，是W房地产企业业务发源地。1988年至今，公司连续六年在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名中获得第一名。2002年，被国家建设部评为国家一级资质房地产开发企业。
岩性以古生界的二叠系砂页岩、泥岩为主，砂页岩、泥岩往往含蒙特石和高岭土矿物，该两种矿物具有见风易风化、失水干裂和遇水膨胀而崩碎的特性，强度低，属较软岩，软化系数0.42～0.95，是所谓的“烂石头”，详见表2。基岩单轴抗压强度：中、细砂岩为9.5～19 MPa，泥质粉砂岩2.5 MPa，受基岩裂隙水和出渣车辆碾压的影响，洞底岩石软化、泥化严重，影响正常施工。
主题定位是体验营销设计的重要内容，历史文化街区的主题定位必须符合街区文化内涵，与街区的文物古迹建筑相统一，形成一体化的协调氛围；旅游企业应围绕主题定位展开一系列的旅游要素设计，并围绕主题定位进行宣传推广，清晰明确的历史文化街区主题定位能够传递给旅游者鲜明的形象特征。
1.1 内源融资方式
1.1.1 公司自有资金
我国对房地产公司自有资金的比例有着严格的要求，按我国有关规定，从事房地产开发公司的自有资金不得低于总开发投入的 30%。W房地产公司用于开发项目的自有资金，来源主要是公司未分配利润和所有者权益。
从2012年至2016W房地产公司自有资金数据统计，可看出W房地产公司的未分配利润资金和所有者权益资金都是逐年增加的，但是要特别注意的是每年从未分配利润资金和所有者权益资金中实际投入用来开发项目的金额却少之又少，尤其是2015年实际投入用于开发项目金额仅占自有资金的24.76%。这是由于W房地产公司的自有资金多数用来偿还公司的借款或投资其它项目，却只有少数用于开发项目而造成的。
1.1.2 预收账款
3.3.1 融资租赁
1.2.1 短期融资行为
1.2 外源融资方式
道路提供实践指导，理论提供思想指导，制度提供具体规范。实现中国梦要我们进一步坚定道路自信、理论自信、制度自信，毫不动摇的坚持、与时俱进的发展中国特色社会主义，沿着中国特色社会主义道路前进，以中国特色社会主义理论体系为行动指南，以中国特色社会主义制度为根本保障。担当历史使命，谋求人民福祉，就一定能够为全国各族人民造福，实现中国民族的伟大复兴，就一定能够实现“两个一百年”的中国梦。因此，我们要紧密团结在以习近平同志为总书记的党中央周围，万众一心，同心同德，为全面建成小康社会新胜利，谱写人民美好生活的新篇章而努力奋斗。
一是银行贷款。目前，公司获得个商业银行近300亿的授信额度，其中，中国银行总行50亿、农行接近46.9亿、建行200亿。在实际操作中，公司主要采取短期借款的形式进行融资，而较少使用长期贷款。从历年的数据显示，银行贷款总额占总资产比接近17%，最高年份也仅占不到25%。
试析道路桥梁设计中的问题和施工中的裂缝成因……………………………………………………… 谷进会（1-154）
1.2.2 长期融资行为
从W自上市挂牌交易以来股价走势（复权）和融资的情况，可以看到W的股价从4元涨到目前的500多元，增长幅度达到100多倍，与其经营业绩的增长基本符合。从W房地产公司股价走势及融资中，W利用股权融资手段融资近157.11亿元人民币；期间发行过两次可转换债券筹集资金，共34.9亿元人民币。总体而言，在近20年的上市过程中，W利用资本市场共融资了近190亿元人民币。W融资公开上市的过程也是其股价不断走高和股本不断扩张的过程。
2 W房地产公司融资存在的问题
2.1 公司自我融资能力差
从W房地产公司的有关融资数据分析中可以得知，该公司内源融资方式的所占比例偏低，即公司的自有资金不足和预收账款减少，说明该公司的自我融资能力较差。美国房地产公司融资65%以上来自于自我融资，日本公司的自我融资比例则占到融资额的70%以上。
2.2 公司融资结构不合理
W房地产公司最大的资金提供者就是商业银行。商业银行成为W房地产公司最大的资金提供者。长期债券融资则因为发行条件比较苛刻，所以通过长期债券进行融资的所占比例也很低。这样的融资结构会使W房地产公司的债务性融资所占比例过高，很容易导致开发公司和投资者的替代行为，使公司的风险转移到商业银行，一旦W房地产公司无法偿还债务，将会面临财务危机，甚至给公司带来金融危机。
2.3 融资成本过高，增加了融资风险
3.1.2 提高公司融资议价能力
2.4 缺乏长期稳定的资金来源
W房地产公司最主要的融资方式是银行贷款这一外源融资方式，银行贷款几乎支撑了W房地产公司的整个发展过程。在融资方式方面，W房地产公司进行融资主要是采用银行贷款方式，但是一般情况下，银行贷款的使用期限都比较短，由此公司会缺乏长期债券等长期稳定的融资方式带来的融资资金，说明目前W房地产公司存在缺乏长期稳定的资金来源的问题。
3 改善W房地产公司融资问题的对策
3.1 提高公司自我融资能力
3.1.1 提高公司自我融资能力
第一，提高资金回笼效率。改变经营模式，通过将信息技术和现代管理模式相结合的方式，逐步将传统的生产方式向现代化的生产方式转变，全面提升工程质量和工程效率，通过缩短开发周期，实现资金的快速回笼。同时有效利用闲置资产，实现资产利益的最大化，也可以有效提高资金回笼效率。
第二，杜绝盲目扩张。对房地产开发商而言，盲目扩张无异于自掘坟墓。因此W应本着稳步推进的原则，根据自身资产和融资能力量力而行，即使遇到需要举债扩张的良机，也要事先制定详细的战略计划。
由2016年W房地产公司融资成本的分析可以看出，银行贷款的融资总成本在13.94%—18.35%之间；股权的融资总成本在20%—23%之间。因此，2016年W房地产公司采用二种融资方式产生的融资成本是相当高的。对于W房地产公司来说，以后的融资利率和其他融资费用增加更为明显，因此导致该公司整体融资成本逐渐升高，增加了融资风险，这已经成为影响W房地产公司健康发展的障碍。
第一，提高公司经营水平。提高W房地产公司的经营水平，需要公司开拓一种利润大且销量高的发展模式。为此W房地产公司需要具有一定的战略眼光，将自身的可支配资金投放到具有强大市场以及高潜力的优势项目上，这样不仅可以确保资金的快速回笼，也可以保证公司有顺畅的现金流通。再则W房地产公司还应该树立科学发展的意识，在保证效益最大化的同时合理控制经营规模，不能以牺牲公司效益的代价而肆意扩张。同时在经营中建立公司的企业文化，一步一步的做大做强，最终成为一个具有现代化生产能力的品牌公司。
3.2.2 优化融资组成
渤海装备兰州机械厂的“制造+服务”工作十分典型—想客户所想、供客户所需、解客户所困。通过烟气轮机产品的服务转型，兰州机械厂带动了渤海装备其他产业和产品的“制造+服务”，例如潜油电泵区块承包服务、“螺杆钻具+PDC钻头”包井服务、注水泵包站服务、“三抽+节能电机”一体化服务、锅炉注蒸汽服务等，更好地服务了客户，带动了产业的发展。
3.2 优化融资结构
债务融资会让一家公司面临巨大的还本付息的财务压力，W房地产公司的债务融资方式成为了公司财务压力的主要来源。为此，其在确保公司利益最大化的同时，合理搭配权益融资和债务融资的所占比例，保证公司偿还债务压力游刃有余。合理优化公司融资结构，需要从以下两方面着手：
二是应付账款。从公司的历年的报表来看公司的应付账款负债占总资产比例高达28.17%。结合上表分析得出，短期融资是形成W房地产公司资本结构的一个重要因素之一，公司短期负债占总负债比例平均高达78.7%，占总资产比例接近35%。从2012年-2016年W房地产公司流动负债占总负债比率可以看出W房地产公司这五年间，在企业资产负债率相对持平稳的状况下，该公司的流动负债占总负债的比率一直偏高，并且长期居高不下。
要减少工业生产中的机械设备的故障率，需要从源头做起，要对整个流水线上所有的机械设备做好检测工作，对每台机械设备进行详细的数据采集工作。相比以往的人工记录数据时代，人工智能化的数据处理模式大大提高了数据采集工作的效率，也能够对整个设备的运行情况有清晰的了解。在实际（人工）的数据采集工作中，一般需要人工使用相应的检测仪器进行读数，然后将数据记录下来，再移送到数据分析部门进行分析，最后保存到资料室，整个数据采集和处理的流程十分繁琐，且比较容易出错。
3.2.1 合理调整负债结构
充分利用债务融资，合理调整负债结构。W房地产公司应该根据自身的经营状况合理安排公司的负债水平，在市场潜力好且利润高的项目上，可以适当提高该公司的负债水平；在市场前景不景气的环境下，则要降低该公司的负债水平。
第二，提升公司信誉度。W房地产公司在融资方式不断向银行贷款方式倾斜的环境下，尤其要注重公司信誉度的提升。为此，W房地产公司需要严格按照贷款合同的要求，履行自身的承诺，按时完成还款。再则以现代化的经营模式经营公司，确保自身的信用评级可以达到相关金融机构的要求，在不断壮大自身规模的同时，稳步提升公司的资信评价。最终发展成为一家“诚实守信”的优秀房地产企业。
根据优序融资理论，优化融资组成。努力提高内源融资方式所占比例是减轻对外源融资方式依赖性的最佳手段。W房地产公司在未来的发展中，应该以良好的经营模式为依托，加强自身的资金积累，逐步增加对内源融资方式的规模。
3.3 增加融资方式
2016年W房地产公司的销售收入情况比往年可观，虽然我国政府部门对预收账款的严格管制，但是W房地产公司的预收账款却未有减少的迹象，反而逐年增加，这些归功于公司有效的融资方式。
通过融资租赁方式进行融资能有效地降低房地产公司的使用门槛，不仅能提高公司的融资效率，而且还能提高房地产公司的销售量。所以在未来融资时，W房地产公司应该考虑增加融资租赁这种融资方式，实现资金快速回笼和运转的目标，提高公司的融资能力。
3.3.2 房地产抵押贷款证券化
定义 2[9] 一个覆盖信息系统是一个二元组(U,A),其中U={x1,x2,…,xn}是一个非空有限论域;A={a1,a2,…,am}是一个有限非空的属性集,其中n,N;对于每个A,有一个映射U→Vat, Vat称为属性at的值域, 且每个属性at都能产生论域U的一个覆盖。
通过房地产抵押贷款证券化方式进行融资可以将公司流动性较差的固定资产进行抵押，实现资金迅速回笼的目标，保证公司的资金流不断裂，也能对公司的资产负债结构进行改善。并且还可以分散公司的信贷风险到投资者手中，有效地降低了银行和房地产行业的经营风险。所以在未来融资时，W房地产公司可以考虑将已建设完成但流动性比较差的固定资产进行抵押，在解决了公司流动性风险问题的同时，也获得了银行低利率的融资资金。但这种融资方式唯一对公司不利的是政府对其实施严格监控。
斯沃琪的退群新闻是7月底爆出来的，由于集团旗下众多大牌，这条新闻一时间刷爆各大媒体。其实2018年的巴塞尔钟表展数据就不太乐观，参展品牌减少了50%，从2017年的1300家减少到700家左右，展览时间也由8天缩短到6天（作为从2005年开始巴塞尔官方邀请的合作媒体，我们的感受可能会更深）。后续的事情大家都知道了，斯沃琪之后又有几个品牌宣布不再参加2019年的巴塞尔钟表展。
3.4 适当控制融资成本
融资成本实际又被分为显性成本和隐性成本，显性成本基本可以认为是公司的财务成本，公司的经营管理者对于这种显性成本通常能有较高的重视，然而公司的隐性成本相对来说就是极其容易被人忽略不计的融资成本。所以W房地产公司应该在完全计算出公司的融资总成本并对其进行适当的控制之后，再去选择适合公司持续发展下去的融资对策。
3.5 积极争取金融机构的支持
金融机构对于W房地产公司的健康发展和规模扩大有着至关重要的作用，比如在对其进行补偿信贷风险方面，金融机构应该补偿该公司的信贷损失；在对其进行建设信用环境方面，特别是针对逃避银行债务行为，金融机构应该进入该公司进行协调处理好问题。因此，W房地产公司应该积极争取金融机构的支持。
4 结语
融资是一个公司财务管理工作的中心，对于公司来说在其融资过程中出现的问题是不可忽视的。根据W公司存在的融资问题，企业需要提高公司自身实力，增强自我融资能力，优化融资结构，增加融资方式，适当控制融资成本和积极争取金融机构的支持等对策。在未来的道路上，W房地产公司不仅要提升自身实力，还要将内部因素与外部因素结合起来，才能更好更快的继续发展下去。
此次分析中,发现:研究组患者的住院时长、卧床时长、医疗费用、健康知识评分等一般情况均优于常规组患者的(P<0.05);研究组患者的并发症发生率为15.00%明显低于常规组患者的46.67%(P<0.05);研究组患者的护理满意度为93.33%明显高于常规组患者的63.33%(P<0.05)。可以说,优质护理措施对减少患者的住院时长和卧床时间等具有促进作用,同时并发症的发生率以及经济费用也相对减少,提高患者预后效果、护理满意度,值得推广。
【参考文献】
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[中图分类号] F252.3
[文献标识码] C
[文章编号] 2096-1995(2019)33-0210-02
作者简介： 陈紫艳（1991.1 -）， 女，壮族,广西来宾市人,广西城市职业大学,研究方向:融资金融。
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