关键词：房产住宅；精装修；设计管理
1.房产住宅精装修的概念及特点
房地产住宅精装修是指房屋在最终交付业主之前，开发商对楼盘房屋内部进行的装饰装修，比如：吊顶、墙面粉刷、墙地砖铺贴、地板、门窗、橱柜、洁具等整体装饰安装工程。交房入住时，购房者仅需配备部分家用电器和日常生活用品即可，就是通常说的拎包入住模式。
对于精装修楼盘来说，它与传统的毛坯房相比，更符合市场需求，可以一次性解决购房者二次装修的困扰，利于装饰装修质量的整体把控，利于缩短装饰装修的周期。精装修楼盘的装饰装修关系到整个楼盘的销售与交付，装修设计的明确和定位将会对整个装饰装修工程产生重大的影响，因此必须要做好房产住宅的精装修设计管理。
2.房产住宅的精装修设计管理策略
2.1设计单位的选择
2.1.1通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料，如有条件尽量整成资料库，把各类型的设计单位及设计师资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。
2.1.2根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。
2.1.3考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。
2.2设计方案评审
关于设计方案的评审，可邀请公司各相关部门对设计方案进行审核，反复比选。评审时，尤其要注意在满足室内的使用功能、环保和造型美观等要求的基础上，还要充分考虑提高装修工业化程度、对相应结构和设备等专业方案的合理性，通过设计方案评选，选择最佳设计方案及设计单位后，根据设计目标的明朗程度，在已确定方案设计任务书的基础上，进一步有针对性地明确有关设计要求，并形成书面文字，作为设计过程控制及结果控制的依据。
2.3精装修设计的监督及审定阶段
2.3.1推进设计进度
在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。因此，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。
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2.3.2设计图纸应符合各项规定
装修设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。
2.3.3做好各专业设计的协调沟通
装修设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。
2.4精装修样板房的评审阶段
在项目设计完成后，通常对于精装修项目，开发商会选择有代表性的户型制作样板房，以实景板房进行设计评审，以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后，为了保障大范围精装修房装修效果及可行性，需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。重点有如下环节：
2.4.1整体风格的审定，需要评定是否能够达到购房者的要求。
2.4.2装修造价的审定，需要评定是否按限额设计的要求，控制装修的总价，是否满足房价的标准
2.4.3施工过程及施工材料的优化，这是设计管理过程的重要环节，从而能更好的提高装修品质，并且降低施工成本。
2.4.4制定精装修房的交房标准。
3.房产住宅精装修的发展趋势展望
3.1产业化
精装修房不应该是开发商造完毛坯房后，再邀请装修公司完成装修设计和施工，相反，必须从一开始就让装修设计和配套产品介入到房产设计中。产业化体现在上下游的产业整合上，确切的说就是房地产开发产业应与精装修产业在建筑设计阶段就互相参与，共同操作直直产品完成。
3.2标准化
标准化主要体现在部品供应上，精装修房本身就是提高了开发商对于产品后期品质的责任，这就要求开发商必须考虑使用全部材料的标准化，不仅提高精装修房的品质和效率，而且也便于后期的维修。材料的质量、尺寸必须是标准化的，以确保在制造，物流运输、施工安装和使用后的维护全过程中能够达到统一的水准，不但便于设计、施工，也便于将来的使用和维护。
3.3集成化
集成化是一个住宅产业化的方式，一个生产的过程。集成化是住宅建筑工业化的基础上，为用户提供优良的集成部品和现场集成安装，是在尽可能少的空间内满足尽可能多的功能，同时，集成化是个系统工程，这就需要完整的考虑装修过程中的各个细节。从一套房子的生命周期看精装修，不仅要考虑开发成本，还要考虑居住者的生活成本和日常的使用成本。
从上述分析可知，今后房产住宅的精装修工程将朝着产业化、标准化、集成化的方向发展，因此，这就需要相关管理人员继续加大对精装修设计管理的研究，适应住宅精装修工程的发展。
结束语：总之，在房产住宅精装修项目中，每一个环节都需要设计管理进行有效的把控，才能保证项目成果的最终效果，才能为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间，精装修中的设计管理已在房地产业起举足轻重的作用，这就要求相关管理人员必须做好房产住宅的设计管理工作，为居民提供精品住宅贡献一份力量。
参考文献
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[2]葛惟.关于房产住宅精装修设计管理的探析[J].城市建筑.2017.
[3]赵大江.论房产住宅精装修设计管理[J].城市建设理论研究.2015.
[4]郭楚.住宅工程项目精装修设计管理[J].新材料新装饰.2014.
论文作者:张楠
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第3期
论文发表时间:2018/5/11
标签：精装修论文; 住宅论文; 装修论文; 项目论文; 设计管理论文; 设计师论文; 房产论文; 《建筑学研究前沿》2018年第3期论文;