王峰
深圳市城市建设投资发展有限公司
摘要：房地产项目开发资金投入大、建设周期长，建设过程可能面临各种经营风险。因此，必须做好投资决策到销售、运营阶段全过程的成本管理工作，保证项目成本管理在预定范围内。本文结合笔者工作实践经验阐述了房地产项目成本构成，并对各阶段成本管理进行了探讨。
关键词：房地产项目；建造；全过程；成本管理
引 言
房地产市场所面临的竞争日趋激烈，做好房地产项目全过程成本管理，对于保证房企可持续发展具有重要意义。房地产项目的开发过程，主要包括项目的项目决策、设计、招标、施工、销售、竣工及运营等环节。因此，必须对项目全过程成本进行管控，才能保证项目目标实现。
1.房地产项目开发成本管理原则
1.1全面管理原则
全面管理原则，就是要对房地产项目进行全过程成本管理以及涉及成本的各参与人员及其各项业务活动进行统一管理。
1.2 战略重视原则
据统计，2017年A股上市房地产公司整体销售净利率已经跌破9%，针对房地产项目利润不断减少的问题，项目开发管理人员应高度重视成本管理，将成本问题上升到企业战略层面，不断优化产品结构和投资目标，确保成本可控。
1.3 效益优先原则
成本管理，并非意味着减少投入费用，而是要适当遵循价值工程理论，考虑投入产出比，要优先考虑投入少，产生收益高的项目，以效益优先为导向。
1.4责、权、利相结合原则
成本管理要处理好责、权、利三者之间的关系，在承担责任的时候，也应当享受成本管理的权力，在允许范围内，赋予一定的自主权，进行合理的开支和决策。
1.5目标管理原则
根据房地产项目全过程的各个阶段的特点，制定合理的成本管理目标，直到有关人员清楚了解自己的任务，并制定相应的措施，把成本管理目标层层分解，贯彻落实到每位工作人员。
1.6 因地制宜原则
在制定成本管理目标时，要结合项目不同区域、不同开发阶段和项目特点及实际需要，灵活应变，使到各部门和岗位完成成本管理目标的同时，满足各部门各岗位的合理成本支出需要。
2.房地产项目开发全过程阶段的成本管理
在房地产项目开发的全过程成本管理中，投资决策是否科学合理，会对成本管理产生最大影响；设计阶段，对成本管理有重要影响；项目设计方案确定后，施工、竣工阶段成本管理的空间不大，项目施工阶段成本管理主要就是杜绝浪费，而把握好工程变更签证工作，避免工程造价失控是施工阶段核心工作。
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2.1 投资决策阶段成本管理
在项目投资决策阶段，工程项目还处于研究分析的阶段，方案尚未最后确定，工程成本造价可调整的空间还比较大。在这个阶段，应当对不同项目方案进行比选，选择科学合理、经济可行的方案，保证项目成本在合理范围内。在项目方案决策阶段，成本管理工作主要有：土地贡献率、及拆迁补偿费、前期工程费等。有关人员应当深入到项目所在地的市场进行调研，了解市场行情的变化情况，并对项目在建造过程当中所遇到的政策、市场资金等方面风险情况及防范措施进行分析，最大限度保证项目决策科学合理。
2.规划设计阶段成本管理
在项目设计阶段，设计方案和图纸一旦确定，基本上就决定了各项要素投入，之后要降低成本的空间不大，一个合理的设计方案，可以有效减少因设计变更造成的成本增加，所以在这个阶段，对成本管理有很大影响。为保证设计方案准确合理，应做好以下几项工作：一是实行设计招标，对地块制定强排方案，评比最优设计方案；二是开展限额设计（对造价占比较大的钢筋、混凝土等结构指标进行严格控制，对体型系数、高宽比、外立面系数、墙地比、窗地比、标准层层高、地下室层高、车位等核心指标逐一复核等）；三是制定标准化设计体系，根据项目的中、高、低端定位对设计用料进行配比，并关注客户敏感度，对客户敏感性较高的部位进行局部提升；四是利用合同管理，控制成本，严格执行奖罚制度（超限需无条件进行处罚，从而倒逼设计进行优化）；五是减少设计变更费用，方案定位全面准确后，需加强图审，对可能发生变更的地方有可预见性，并予以事先约定，做到尽早发现尽早纠正，从而加强设计变更管理；六是实行风险激励机制，调动设计人员的积极性和主动性。
3.项目招投标阶段成本管理
项目实施单位的好坏直接影响到项目的质量和成本，对成本管理有直接影响。做好工程招投标阶段的成本管理工作，应当做好以下几项工作：一是选择优质合作伙伴，制定公司合格供应商名录，执行赏罚机制，实现双赢；二是招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则；三是做好招标文件的编制工作（招标文件应结合往年已建项目经验进行完善并优化，根据项目实际情况将风险提示尽量标明，并要求投标单位亲自踏勘现场，结合项目现场实际情况及图纸考虑相应的材料损耗、运输周转及措施费用等）；四是采取有效措施防止投标单位串标，如提高招标图纸及招标文件质量，尽量不召开招标答疑会议，不限制投标企业的数量、采取经评审的合理低价法和设最高限价等。
4.施工、竣工阶段成本管理
工程进入施工阶段后，需投入大量的资金和劳动力、施工机械设备和材料等，是房地产项目从方案变为实体的建设过程，在这个阶段，成本管理的主要管理工作是合理安排和使用各种资源，避免出现浪费问题，增加无效成本，并重点做好以下工作：一是加强合同管理，严格管理设计变更，对动态成本进行监控，重视超限预警机制，并做好签证变更月结，减少核算风险；二是加强现场管理工作以及设备与材料的管理，做好样板先行制度、材料编制计划及材料验收等环节；三是加强工程款的支付管理，多层次多角度审核工程进度并严格按合同约定执行付款。
竣工阶段成本管理的核心工作是根据合同及有关的变更签证条款、相关专业定额、招标答疑、招标图纸等资料核算最终的结算造价，重点需理解合同范围避免重复申报事项。
5.产品销售阶段成本管理
房地产项目建成后，去化速度会直接影响企业的资金周转。该阶段的成本管理需做好以下几项工作：一是确定项目销售费用总额（一般为项目总销售额的0.28-0.3）；二是对项目总额分阶段限额投放，如蓄客阶段、预售阶段、强销阶段、尾盘阶段等，每个阶段限制投放费用及比例；三是对营销费用进行科目分解限额投放；四是对营销费用中占比较大的营销广告费着重进行分析及研究（一般占营销费用的1.15%），应分清主次，对主要蓄客渠道进行高比例投放，拓宽客源；销售费用的投放，应注重效益优先原则，注重投入产出比。广告投放，要重视媒体组合、精准定位目标客户，避免无效广告带来的成本浪费。
6.结语
成本管理是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从决策、设计、招标、施工、竣工及销售全过程，对提高投资效益和管理水平起着重要作用。对于成本管理，要有全局的观念，要让成本管理渗透到项目过程的每一个阶段，实现观念的转变，更多的注重现代效益，而不仅仅只是节约，这样才能在房地产的微利时代，努力提升企业竞争力，从日益激烈的竞争中脱颖而出。
参考文献
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论文作者:王峰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/18
标签：成本管理论文; 阶段论文; 项目论文; 成本论文; 房地产项目论文; 全过程论文; 原则论文; 《建筑学研究前沿》2018年第23期论文;