固定利率抵押贷款及其对我国的启示，本文主要内容关键词为：抵押贷款论文,固定利率论文,启示论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、固定利率抵押贷款的几种类型
随着经济的发展和人们贷款需求的日益多样化，固定利率抵押贷款分化出了许多不同的类型，下面就几种典型的形式予以介绍：
1.增长本金偿还贷款（GEM：Growing-Equity Mortgages）
增长本金偿还贷款是指为了提早付清贷款，将原本每期同等额度的偿还款改为渐进的还款，其所增付的部分形成对本金的提前还本，使得屋主的权益部分得到较快的增长。对于增长本金偿还贷款，贷款估价比通常为80％、90％和95％，贷款期限为25年到30年。虽然是固定利率，但是每年的月还款额上升3％～4％，月还款额的增长被用来减少抵押贷款的本金，从而加速还款。
增长本金偿还贷款的优点是：借款人将在更短的时间内自由的拥有房产；总的支付利息将显著的减少；该产品不仅能够吸引潜在的借款者，也能广泛的迎合机构投资者和社保基金。它的缺点在于：月还款额的增加可能超过借款人收入的增加，从而使得借款人违约的概率增大。
2.快速支付偿还贷款（RPM：Rapid-Payment Mortgages）
快速支付偿还贷款本质上是一种缩短了贷款期限的标准固定利率抵押贷款，其贷款期限从25～30年下降到10～15年。它具有增长本金偿还贷款的优点，并且能够规避月还款额上升的不足。表面上，贷款期限缩短意味着每月固定还款的本金和利息支付增加，但快速支付偿还贷款与传统的固定利率抵押贷款相比，在利息总额上有所下降。特别的，如果贷款可以提前完全偿还，银行将在还款利率上给与一定的优惠，这就进一步降低了应还的利息总额。
3.双周支付偿还贷款（Biweekly Mortgage）
双周支付偿还贷款起源于加拿大，并于1985年被介绍到美国，香港目前也为住房抵押贷款者提供此类贷款。其与传统固定利率抵押贷款的区别主要在于，还款周期为每两周支付一次，而非每月支付一次；其双周折现率为年抵押贷款利率的1/26。双周支付可以更快的偿还本金，在更短的期限内还完贷款。通常，双周支付计划将享受0.5％～1％的利率优惠。
4.累进偿还贷款（GPM：Graduated Payment Mortgages）
累进偿还贷款由美国的储蓄机构于1976年推出，当时所采取的是固定利率的方式，后来也产生了可变利率的累进偿还贷款。累进偿还贷款便是专门针对“偏斜问题”而设计的，非常适合目前收入不高的年轻人和没有太多财富积累的初次置业者，能减轻各个家庭在通货膨胀环境中还款负担。与传统的固定利率抵押贷款相比，累进偿还贷款在初期月支付额比较低，通常在前5～10年内，月付款以每年2.5％～7.5％的速度递增，随后又保持不变。
此类抵押贷款最大的优势是使得抵押购房者获得相对于其期初收入而言更多的贷款。其缺点在于，当初期的月支付额不足以抵偿当期发生的利息时，延期的利息支付会使得所需偿付的款项增加，即产生负分期贷款（Negative Amortization），贷款机构为了防止违约风险的增加，会提高首付比例。但月支付额在逐年递增之后便会超过传统的固定还款抵押贷款，从而加速对本金的偿还。
5.两阶段偿还贷款（Two-Step Mortgages）
两阶段偿还贷款在北美非常流行，香港也有这种贷款形式。在两阶段偿还贷款的第一个阶段里，借款人可以获得比传统固定利率抵押贷款下降0.75到1.25个百分点的优惠利率。两阶段偿还贷款常见的两种类型是：7～23计划和5～25计划，即在最初7年（或5年）享受优惠利率，剩余23年（或25年）将利率调整上来。
6.逆向年金抵押贷款（RAM：Reverse Annuity Mortgage）
此类抵押贷款由FHLBB批准于1979年由其储蓄机构成员发放。通常的抵押贷款在合同生效之后，借款人将得到一大笔数额的现金流入，然后在较长的期限内逐月归还。而在逆向年金抵押贷款中，借款人的现金流入与流出过程正好相反，借款人将收到一系列的月付款，而在贷款期末以大额的现金偿还。最初，RAM是专为临近退休的住房拥有者所设计的。它通常期限固定，为其借款人在一段时间内（通常是10年）提供固定的每月支付款项。如果在10年内，该项房产被出售或者房产所有者去世，则将用房产的销售收入来偿还贷款；若10年后房产的所有人仍然健在，贷款则需要予以偿还。通常，如果房产增值，则可用另一笔RAM来对现在的RAM进行再融资。从本质上说，RAM是一种使退休的房产拥有者从住房中收取权益的工具，可以使借款人在通货膨胀等环境下最大限度的利用自己抵押房产的已有权益。
7.共享增值抵押贷款（SAM：shared Appreciation Mortgage）
20世纪70年代末到80年代初的长期通货膨胀造成利率的持续上升，为了减轻借款人的债务负担，共享增值抵押贷款应运而生。在美国，共享增值抵押贷款主要针对商业贷款人，近年来也出现在了住宅贷款上。贷款人向借款人提供低于市场利率的固定利率抵押贷款，而与借款人共享房屋转受或者规定时期（通常5～10年）房价上升的增值部分。贷款人通常允许借款人在预先设定的时期（通常5～10年）后继续贷款，以便借款人在不出售房产的情况下也有能力支付贷款人共享的房产增值部分。
共享增值抵押贷款的月支付额可以是等额的也可以是递增的，其利率可以是固定的也可以有所浮动。共享增值抵押贷款有许多种变形，其中包括权益分享抵押贷款（Shared Equity Mortgage），贷款方通过替借款人支付一部分首付款或者月支付额以取得对该房产的部分权益。但这部分收益只有在房产增值的时候才能实现，这样就存在贷款方每月支付利差，而收益的滞后使得现金的流入流出在时间上不对称，且何时出售该房产不由贷款方所控制等问题。
二、固定利率抵押贷款对我国的启示
我国颁布的《个人住房贷款管理办法》第四章第14条中明文规定：“个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次，执行新的利率规定”，可见我国目前实行的是可变利率的住房抵押贷款。然而，从满足居民多样化需求、丰富金融信贷产品种类的角度来说，引入固定利率抵押贷款对我国来说不失为一种很好的尝试，可以更好的满足不同层次住房需求者的不同需要。固定利率抵押贷款有以下好处：首先，可以有效减少银行贷款管理手续，在固定期限内，银行不必因金融市场信贷利率的变化而调整还款额度，从而降低了信贷管理的成本。其次，可增强借款人预期的稳定性，从而消除利率变动带给人们的后顾之忧。
央行发布的《2004中国房地产金融报告》建议商业银行在适当时机可推出固定利率住房贷款。但由于我国住房贷款期限最长达到30年，商业银行大多数认为推出固定利率贷款的风险过大。要推出固定利率住房贷款，必须进一步完善以下几个方面的工作：
1.金融机构要加强对市场利率的预测，制定出合理的贷款利率。同时，要保持谨慎的经营作风，在市场利率上升时，保持一定的准备金额度，以预防不可预知的损失；在市场利率下降时，更要避免出现资金流断裂的问题。贷款人可以向借款人征收提前还款罚金，以预防借款人在利率下降时提前还款，再到市场上低价融资的风险。
2.实行住房抵押贷款证券化（MBS）分散抵押贷款一级市场上的风险。我国目前还没有个人住房抵押贷款支持证券，不过，中国建设银行已宣布，首单个人住房抵押贷款支持证券的基础资产，将从上海、江苏、福建三家分行的住房抵押贷款资产中选择，这对固定利率抵押贷款的实施将有很大的支持作用。
3.利用金融期货市场规避利率风险，将风险转嫁给金融期货市场上的投机者。到目前为止，我国金融期货市场的发展还不足以达到承担住房抵押贷款的容量，引入固定利率抵押贷款，还有待我国金融期货市场的进一步发展。
由上可知，目前我国推出固定利率抵押贷款的条件还尚未成熟，根据我国目前的情况，可以适时推出可以转化为固定利率抵押贷款的可变利率抵押贷款。荷兰实行的全过程分阶段固定利率住房抵押贷款，就是将一笔住房抵押贷款分为若干个阶段，每个阶段实行固定的利率，当这个阶段结束后，再根据当时的金融市场情况确定下个阶段的固定利率。我国引入长期固定利率抵押贷款还需要多方面的努力。
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