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便捷的地铁交通、宽敞的营业店堂、青春时尚的定位——刚刚开业不久、位于北京最中心地带的西单文化广场地下商城最近生意红火。时值暑假，少男少女们积聚的旺盛人气，令这个集购物、休闲、娱乐为一体的4万平方米的地下商城丝毫不亚于毗邻的地上的中友百货、西单购物中心，不仅令人们对这个“埋”在地下的商业城刮目相看，同时也对地下商业的开发有了新的感受和认识。
事实上，近些年来，北京、上海、深圳、广州等城市在地下空间开发特别是地下商业发展上有了不少的探索和尝试。然而，由于目前各地地下空间的开发缺乏科学规划，许多已经建成的地下商业设施各自独立，形成了一个个的“孤岛”，人群在地下无法成“流”，商业难以畅通成“市”，地下空间的开发难以发挥系统作用。
地下商业的意义不仅在商业
有关资料显示，到21世纪中叶，我国人口将达到15亿，其中有9.75亿人口住在城市，现有的土地资源难负重荷。因此，地下空间开发与利用将成为建设集约型城市、实现可持续发展的历史必然。据专家介绍，在未来相当长一个时期内，城市地下空间将作为一种重要资源，开发力度将会不断加大。
发达国家的发展历史表明，人均GDP进入500美元以后，就具备了大规模开发利用地下空间的条件和实力；人均GDP在1000至2000美元之间，则达到开发利用的高潮。去年，我国人均GDP首次突破1000美元，尤其是北京、上海等大城市，更具备了大规模开发利用地下空间的条件。
事实上，世界许多先进国家大都在20世纪50年代，有的早在20年代就开始大规模开发利用地下空间，日本等国已在探索地下100米深度的深层开发。目前，日本的城市地下街区已达50多个。大阪彩虹地下街区长达千米，街上商店林立，餐馆、酒吧、影剧院比比皆是。地下商业街中道路纵横交错，兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。为了带动区域经济发展，日本政府采取给经营者适当补偿的方式，降低经营者的投资风险，而地下商业的繁荣又带动了地上地价的提升，以较小的代价换来了更大的发展。
记者从首届地下空间开发高层论坛暨中国工程院2004年工程科技论坛获悉，随着2008年奥运会的临近，北京等国内大城市已经率先进入地下空间开发利用高速发展期。据悉，目前，北京已规划将地下50米的空间作为资源进行开发和管理，进行地下综合管廊、停车场、商场、人防工事、娱乐设施等地下空间的开发利用。
来自王府井金街的消息说，北京王府井地区建设管理办公室已面向海内外征集《北京王府井商业区地下空间开发利用规划方案》。尽管目前规划方案仍在讨论当中，但据调查显示，王府井商业区现有可利用的地下空间建筑面积约60万平方米。根据地下空间使用功能，可分为地下轨道交通空间、市政设施空间、公共建筑空间等。大型建筑均设有地下室，可分为停车、商业、娱乐餐饮、仓储等几大类，其中宾馆饭店地下室的利用率在80％以上，商业建筑地下部分利用率为75％，地下车库利用率仅50％左右。这样一来，王府井大街将有一个总面积达几十万平方米的“地下王府井”。
中国商业联合会专家委员王成荣教授认为，地下商业的合理开发是一个国际化都市商业成熟的标志。一个集行政、商贸、科研等功能为一体的都市，用地紧张是不言而喻的，而商业用地占地面积又很大，因此，从未来发展趋势看，一个“从点到线、从线到面、从地面到地下”的立体商业概念将是国内商业发展的必然趋势。
北京财贸职业学院商业研究中心副主任赖阳认为，从商业角度出发，发展地下商业无疑是增加整个城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。同时，抛开单纯商业的角度，实际上发展地下商业也是实现区域经济繁荣的需求。
政府总体开发规划和法规滞后
在CBD等大型商务区内，由于地面上的人流和车流混杂，想从一座楼走到近在咫尺的另一座楼并不是一件容易事。而如果商务区的地下形成连通，实现空间一体化，则这个难题将迎刃而解。但是，地下连通的空间如果冷冷清清，不仅安全系数不高，而且环境肯定谈不上舒适。如果将灯光明亮、装潢精美的商店引入地下，行人经过时将会看到另一番景象，不仅方便了购物，心情愉悦之余安全系数也提高了，而位于地上的项目地价自然也会升值不少。所以，从带动一个区域经济发展的角度来说，地下商业的作用不可低估。
然而，从目前来看，即使是国内地下空间开发较早的北京、上海、深圳、广州、南京等地，由于缺乏科学规划，已经建成的地下商业空间自成一体，像孤岛一样难以发挥系统作用。据了解，在全国660个设市城市中，开始编制地下空间规划或专项规划的只占少数，许多城市在总体规划中未将地下空间纳入规划内容。
南京新街口商圈可谓远近闻名，但六家大商场的地下商城，都是各做各的，形成一个个孤岛，人群在地下无法成“流”，商业难以畅通成“市”。
说起新街口的地下割据，东南大学建筑学院仲德教授痛心地表示，“十多年前，我参与新街口地区的城市规划时就提出建地下街道，连接商圈东南片各大商场的地下空间。但这个吸取发达国家地下空间经验的方案未被采纳。新街口地下联网错过了很好的机遇。现在，各家都建起自己的地下商城，再一一连接难度很大，涉及防水等技术难题，涉及各个商场之间利益冲突，涉及谁来买单等等。”
专家认为，对地下空间的开发，政府要统筹规划，提高空间利用效率，避免资源浪费。尤其是大中城市，在新一轮的总体规划中，在交通规划、能源规划、城市防灾规划等各专项规划中，应充分考虑地下空间的开发利用问题。目前，深圳已制定出台了《城市地下空间发展规划纲要》，对深圳市地下空间进行科学系统的规划，并首次提出地下空间使用权也是土地使用权的概念。
除了规划问题，目前，系统的地下空间开发利用的法规保障十分缺乏。由于没有必要的政策和技术方面法规的引导、协调、保障和制约，地下空间开发利用的开发规模与水平难以适应城市发展的需求。例如：地下空间的产权和分层有偿使用方面就没有具体的法律规范；地面商业有限高等规定，地下则没有类似的规定。中国城市规划设计研究院的李迅副院长认为，我国的城市地下空间规划在法律地位、规划体系中的地位并不落后，但在规划内容、规划技术手段和规划深度等方面存在一定差距。随着地下空间开发实践的深入，应尽快建立起一整套的规划方法。
此外，政府统一的管理协调不到位也是制约地下空间开发利用的瓶颈。长期以来，地下空间的开发涉及众多的管理部门，但多头管理往往造成无人管理，其弊端已在地下空间开发的实践工作中有所显现，还有待于有关部门在观念和认识上的提高。
投资风险大开发不宜过度
日趋激烈的商业竞争，已使商业物业资源成为新的投资热点。特别是在地面商业渐趋饱和的情况下，一些投资商已将目光投向地下商业物业的开发。
北京中关村广场引入在公共绿地下设置大型地下空间的开发概念，在地下20万平方米面积内建成融购物、休闲、餐饮等功能于一体的大型购物中心区。亚运村金泉广场项目规划总建筑规模85.6万平方米，其中地上建筑面积64.4万平方米，地下建筑面积达21.2万平方米。
除北京外，上海、广州、深圳等地的地下商业开发也蓄势待发。据悉，由上海市建委、市科委组织实施、总计60万平方米的“地下城”已开始构建，它们呈立体布局，有的地方高达4层，行走其内，商场鳞次栉比，车库互相连接，吃喝玩乐等各种场所和设施一应俱全。
赖阳认为，地下商业大体上分为三种，一种是单体式地下商业，如北京西单文化广场地下商场；另一种是写字楼、饭店等项目的地下一层或二层商场，如国贸商城的地下商业设施；还有一种是地铁沿线的商业。但从一个城市地下空间整体开发和商业效率的角度，他建议，地下商业应尽量利用地铁交通的便利条件，使地下商业连点成线、连线成片，形成规模效应。如北京西单地下商城即设在地铁转运站西单站，该站每天的客流量达到5万人次，商城在西单站设置了两个进口，成功地截留了大批客源。同时，“金三角”商业区、CBD等特殊功能区也是理想的选择。赖阳强调，很重要的一点是，地下商业的开发建设必须在城市总体规划的指导下进行。
开发地下商业无疑具有广阔的市场前景和商业机会，但专家同时提醒说，地下商业的开发具有很大的难度和风险。尽管从地产资源的角度讲，地下地产的价格肯定会低于地上，但地下商业物业开发的成本要高于地上，道路、通风、防火、排水、烟道等相关设施的要求高，地层越深开发费用越高。而成本的提高又使得投资的回收期加长。特别是安全问题是地下商业的大问题，一旦发生安全事故，不仅损害消费者的利益，更会给商家带来巨大的损失。
无独有偶，7月10日，北京的暴雨将位于地下的北京天外天小商品批发市场淹没，最深处的积水达两米，给众多商家带来巨大的损失。7月11日下午，一场暴雨使哈尔滨地下商城出现雨水倒灌，路面塌方，地下商铺也损失惨重。
因此，投资者要正确认识地下商业的开发机遇和风险，避免出现一窝蜂似的投资热潮。