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摘要：房地产企业动态成本管理系统能有效地提高信息的传递速度和信息的真实性，房地产企业动态成本管理系统的运用能有效地减少企业的管理费用，节约项目投资，因此进一步加强对其的研究非常有必要。在实际应用中需要有效的整合企业的获取和存储信息，并不断的进行成本管理控制，从而能够促进房地产企业的发展。基于此本文分析了房地产动态成本管理系统。
关键词：房地产；动态成本；管理系统
1、房地产动态成本管理系统的作用
第一，动态化管理系统的应用是要在标准使用、标准管理和标准服务中进行数据链条的连接，节约现有资金，通过成本控制，实现管理的标准化运行，从而提升房地产管理水平的标准化。第二，为让房地产企业能够从执行旧标准逐步过渡到新的使用管理过程，就应取缔旧的标准，使用新的标准，从而提升产品的竞争力，让产品处于健康运行的态势中，提升企业的市场竞争能力。第三，标准管理者需要第一时间的管理企业的标准执行状况，如果在遇到变更的情况，需要及时的通知企业，提升企业的逆向管理水平，从而为提高企业的管理标准而不断努力，这也是政府职能变化中的重要体现方面。第四，为大众提供新的执行标准，要求选择可靠地产品进行服务，这不但能推进房地产的企业自觉性，也能让其使用标准达到预期要求，最终新技术的提升，能让本地区的企业档次得到提升，改善地域的产业结构。
2、房地产成本管理存在的问题
2.1、成本管理系统的完善
程度良好的成本管理系统是建筑企业有效控制项目工程成本的优秀工具。成本管理系统的缺失或者不完善，严重影响到了企业控制项目成本的能力。造成成本管理系统不完善的原因包括:企业管理人员的素质偏低，组织施工的企业管理人员由于自身学历或者学习和执行能力有所缺陷，对于公司成本管理制度和相关条例理解和执行能力不足;成本管理意识不强，由于组织施工管理人员和公司管理层，对于成本管理工作的理解不到位，或者相应的成本管理工作责任划分不够明确，造成了相关工作人员对成本管理工作的忽视与懈怠;缺乏一套完善的企业工程项目成本管理系统，部分建筑公司由于缺乏相关人才或者缺少执行的资金，并没有建立起一套行之有效的成本管理系统，其中包括先进的成本控制理念和方法、成本管理的预算和分析、相应的预算和分析结果的细化和落实、以及日常工作中的临时性开支处理。由于完善的成本管理体系的缺位，只能依靠现场管理人员的工作经验，难以把握实际的成本开支和工程质量，遑论工程项目的成本控制。
2.2、质量成本问题
所谓质量成本问题，指的是企业在确保建筑项目工程质量上所花费的诸多费用的总和。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆建筑项目的质量成本问题，主要分为两个方面，一是工程的质量没有达到相应的指标，或者没有通过检测，为了通过提高质量达到标准所花费的成本，造成这种质量成本的原因很多，需要另外加以重视的是，项目经理追求成本的最大控制，反而降低了工程的质量。二是工程的质量远远超过了工程本身设定的质量指标，完成这部分导出标准的质量所额外花费的费用。质量成本问题主要是由于工程项目本身质量管理不到位，或者对质量管理理解不够深入造成的，同时表明建筑企业管理人员没有理解好工程质量和成本之间的关系，需要投入人力和资源去完善质量管理工作。
3、房地产动态成本管理系统
3.1、房地产动态成本管理系统应用
3.1.1、基础信息管理分析
房地产涉及的信息，记录其中的建设性信息，对房地产建设的具体过程进行记录分析，与市场价值对比，从而建立企业的整体价值数据库。预估资金管理：分析项目的作业过程，确立单个项目花费，还要算上项目建设过程的费用，这个过程利用作业成本法完成。测算建设项目耗费，完成相关资源分配，获取单位工程需要投入的资金，累加计算得到项目的总成本。
3.1.2、合同管理
管理工程构建过程中涉及到协议和合同，在第一时间获取和确认签约内容，传送到内部存储数据库，将其作为指导参考。变更管理：施工计划最终完成会花费很长时间，可能会出现影响原计划，引起设计图的改变和施工计划的调整。这个部分就是记录这些变化，将数目与合同原始执行资金数目结合。计算出这个项目执行过程中总的成本，使项目管理者及时的掌握变化，调整企业内部的相应工作，提高工作效率。
3.1.3、结算管理
根据项目工程动态的实施状态，对相关协议当中已完的内容执行结算，将其分配到对应的单位工程中。研究成本变化问题，转化成图表的模式。这样做有利于项目管理人员通过数据分析调整成本模式，该调整数据的结果应该储存到该企业的数据库中，更加有利于项目实施。
3.1.4、成本统计管理
参照施工不同步骤的成本信息，在模块中对相应内容信息进行整理，及时对不同单位的投入资源完成合理的调配。本模块还需要完成差异分析功能，如：目标成本和签约成本的对比等，运用可视化的图表信息完成投入资金掌控工作。
3.2、建立健全目标成本控制体系
建立健全目标成本控制体系，科学、合理地设置目标成本，是有效地控制项目动态成本的前提条件。首先，项目成本的组成科目一般有两百条以上，所以目标成本很难或者不可能做到全面。所以应当在开发成本条件下设定不能预见费当成开发成本中的二级科目，从而处理对目标成本影响很小的漏项成本方面的问题。企业应当伴随项目的推动而进行整理和归纳，做好成本科目的设定，从而降低目标成本费用编制漏项因素产生的成本占据不能预见费的比重。其次，不管是设计的结果和施工的方案中的不良问题，还是目标成本编制的问题，假如有漏项的情况发生，就会影响到目标成本，因此需要及时对目标成本进行修正，从而确保动态成本与目标成本之间的比对是合理的。
3.3、构建具备可实施性的预警制度
项目动态成本与目标成本的偏差幅度如能控制在5%的范畴以内，是较为理想的。如一旦超出这个偏差幅度或设定的预警值，却仍未予实时预警和及时纠偏，那么动态成本管理就没有太大的意义了。房地产企业各部门可以通过定时成本体系回想会议的形式，回想当月的成本费用发生了哪些改变、判断以后一段时间内会产生的成本费用和合同规划，尽早发现超出成本的概率，实时预警。进行预警的重要意义，通常表现在成本超过尚未产生时，这个时候对超出成本的处理往往比已经超出后的预警要高得多。
3.4、开展动态成本跟踪控制
房地产项目投资除去运算之外，还应当拥有预备的费用。由于房地产项目费用随时都可能产生变化，会依据市场经济改变以及材料的费用变化而出现改变。所以，应当对项目的动态成本进行随时的跟踪以及控制，这样才可以确保吸纳投资不会高于预算中的费用。动态成本控制以及跟踪，应当划分好时间段。每一个星期都要进行成本信息的报告以及调查，每一个月都应当进行成本预估，且设定合理的费用周转以及结算历程。所以，项目动态成本的控制与跟踪是非常重要的。
总之，房地产开发项目动态成本管控是房地产成本控制的重要手段，也是房地产项目迈向规范化、精细化管理的关键。，因此需要重点加强研究。
参考文献
[1]孙艺键，黄如福，陈岱林，李宏男，刘刚.房地产动态成本管理系统的设计与开发[J].土木工程学报，2009，42(06):121-125.
[2]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学，2012.
论文作者:魏雨强
论文发表刊物:《基层建设》2017年第31期
论文发表时间:2018/1/23
标签：成本论文; 管理系统论文; 项目论文; 动态论文; 房地产论文; 标准论文; 目标论文; 《基层建设》2017年第31期论文;