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改革开放以来，中国农民的收入虽然持续增长，但与城镇居民的收入差距却越来越大。根据相关年份的《中国统计年鉴》的数据显示，城镇人均可支配收入与农村人均纯收入之比已经从最低时1983年的1.82扩大到2012年的3.10，而且有继续扩大的趋势。如果考虑到城镇居民各种实物性补贴、公费医疗、失业保险、最低生活保障、养老金保障以及教育补贴等，我国城乡居民收入实际差距可能达到5～7倍，远远高于1.5倍的世界平均水平（朱红恒，2010）。城乡收入差距悬殊不仅损害社会发展的公平原则，与我国构建和谐社会的目标相违背，而且也使经济发展的效率目标受到严重威胁。在我国经济发展方式从投资驱动向消费驱动转型的关键时期，提高农村居民收入水平，缩小城乡收入差距已经成为中央政府制定工作目标时的当务之急。
财产性收入是衡量国民富裕程度的重要指标。中共十八大报告提出“多渠道增加居民财产性收入”，这是自中共十七大报告首次确定“创造条件让更多群众拥有财产性收入”之后的又一政策亮点，对切实保障和改善民生、持续扩大中等收入群体来说，具有十分重要的现实意义。中国城市化率已经超过50%，但这也意味着仍有50%左右的居民生活在农村，增加财产性收入也包括这些生活在农村的居民。但是，中国是典型的城乡二元社会，加之长期执行偏重工业和城市的发展战略，城镇居民比农村居民分享了更多的发展收益，也积累了更多的财富，包括金融资产和不动产，城市居民更容易通过资本化的方式获得财产性收入，而农村居民收入长期较低，难以积累金融资产，他们拥有的资产主要是土地使用权和房屋所有权，尽管由于产权的不完整，其价值远远低于城市不动产，但依靠土地资本化是增加农村居民财产性收入的主要途径。
一、财产性收入是农民增收的关键
中共十八大报告明确提出，到2020年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，2010年城镇人均可支配收入为19 109.44元，农村人均纯收入为5 919.01元，城乡收入比为3.23，如果在城乡居民人均收入翻番的基础上，进一步缩小城乡收入差距，则必须实现农村人均纯收入相对于城镇居民可支配收入的大幅度提高。
在《中国统计年鉴》中，城乡居民收入细分为工资性收入、经营性收入、财产性收入和转移性收入。根据国家统计局对全国31个省（自治区、直辖市）7.4万户农村居民家庭和6.6万户城镇居民家庭的抽样调查，2011年城乡居民收入情况如表1所示。其中，在农村居民家庭收入中，以工资性收入和经营性收入为主；在城镇居民家庭收入中，以工资性收入和转移性收入为主，财产性收入在城乡两类家庭收入中所占比例都很小。
对比城镇和农村居民家庭收入结构，其中城镇居民家庭的工资性收入是农村居民家庭的5.2倍，城镇居民家庭的转移性收入是农村居民家庭的10.1倍，按照2011年的增长速度推算，到2020年左右，农村居民家庭的工资性收入和转移性收入即可与城镇居民家庭持平。但事实并非如此，因为工资的增长有赖于劳动生产率的提高，与城镇居民相比，进城务工农民的教育水平普遍较低，在城市只能从事低端和粗放的生产服务岗位，即便是得益于城市最低工资水平的提高，工资性收入有所增加，但在目前中国仍处在低端制造业向高附加值制造业转型的阶段，依靠廉价劳动力开辟市场的局面仍未得到根本扭转的情况下，农村居民家庭的工资性收入与城镇居民家庭相比，仍然会存在很大的差距。
转移性收入是指农村住户无须付出任何对应物而获得的货物、服务、资金或资产所有权等，不包括无偿提供的用于固定资本形成的资金。一般情况下，主要是指农村住户在二次分配中的所有收入。2011年农村居民家庭人均转移性收入为563元，增加110元，增长24.4%，主要是受农村养老保险等政策全面推进的影响。转移性收入快速增长，增速比上年提高10.6个百分点，其中，人均离退休金和养老金收入为190元，增加77元，增长68.6%。一方面，养老和医疗等社会保险支付的额度终究是要与缴费相关，在农村居民家庭总体收入还比较低的情况下，社会保险支付额度不会太高，更重要的是，二次分配主要解决公平问题，所以也不应该成为农民增收的主渠道，否则有违效率优先，兼顾公平的社会主义分配原则。
经营性收入是指农村住户以家庭为生产经营单位进行生产筹划和管理而获得的收入，农村住户家庭经营活动按行业划分为农业、林业、牧业、渔业、工业、建筑业、交通运输业、邮电业、批发和零售贸易、餐饮业、社会服务业、文教卫生业和其他家庭经营，其中仍以农业经营性收入为主。2011年农村人均家庭经营第一产业纯收入为2 520元，增加289元，增长12.9%，其中，人均农业纯收入为1 897元，增加173元，增长10.0%，收成好、价格高是农业收入保持较快增长的主要原因。据测算，2011年农村居民出售农产品增加的收入中，六成来自于价格上涨因素，四成来自于出售数量增加因素。如图1所示，农业经营性收入的风险也恰恰于此，因为农业生产容易受到自然灾害等影响，具有不稳定性，一般存在丰年与歉年，丰年增产似乎能增加农民销售收入，但由于农产品需求相对稳定，如果农业丰收导致农产品供给过程供大于求，引起价格下降，就有可能导致农民减收，即所谓“增产不增收”（王朝才、胡振虎，2010）。更重要的是，发展经济学家刘易斯的二元经济理论早有论述，发展中国家农民的边际生产率很低，甚至为零或者负值，这导致农民从农业部门获得的收入比市民从非农业部门获得的收入要低得多，这一理论说明了不能过于依赖农业经营性收入的提高来缩小城乡居民收入差距的深层次原因。
财产性收入一般是指家庭拥有的动产（银行存款、有价证券等）、不动产（房屋、车辆、土地、收藏品等）所获得的收入，它包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等，也包括财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。根据发达国家的经验，当人均GDP突破2 000美元，居民积累一定财富后，财产性收入就会逐渐成为居民新的重要收入来源，以美国为例，根据美国商务部经济分析局的统计，如表2所示，美国个人收入中的财产性收入主要包括不动产的租金以及金融资产中的利息和股息，财产性收入占比约16%。相比之下，中国城乡居民收入中的财产性收入占比只有3%左右，应该说还有很大的增长空间和增长潜力。
综上所述，农村居民家庭收入中的工资性收入、经营性收入和转移性收入均因农业生产效率较低的先天性原因而无法大幅度提高以缩小城乡收入差距，只有财产性收入与劳动生产率无关，且具有较大的增长空间，因此，着力增加财产性收入是农民增收的关键。
二、农村土地资本化与农民增收的机制
对于资本如何带来收入，费雪早有定义，即资本是产生未来收入流的财富，且费雪把资本的概念一般化，凡是可以产生收入的都是资产，而收入折现后的现值是资本，也是资产的市价。土地是资产，劳力是资产，知识是资产，医生牌照是资产……这些都会带来收入，把收入以利率折现就是资本了。资产的自用权利一旦可以有偿放弃和让渡，资产所有者就拥有一个未来的收入来源，这时，“资产”（asset）就转为“资本”（capital），即可以独立提供与本人劳动无关的权利租金的资产，方为资本（张五常，2011）。
结合中国“三农”现实情况以及本文讨论的主题，中国农业生产效率还比较低，农村居民家庭收入长期较低，所以难以积累下金融资产获取股利或利息的收入，农村居民家庭用所拥有的资产主要是承包经营用地和宅基地。农村第一产业用地占绝大部分的比例，因此，可通过测算第一产业用地的资产总量近似估算农村居民家庭拥有的土地资产总量，测算方法是从各年第一产业的增加值中扣除农民的收入和固定资产折旧费用，得到土地的年经济租金，考虑到我国农业生产效率比较低，因此，采用3%的还原利率。根据测算，2001年农村土地资产总量约158 502.1亿元（沈悦、刘洪玉，2004），而同期国土资源部所做的《我国国有土地资产管理调研报告》显示，2001年我国土地资产总量约为25万亿元，虽然两种测算口径可能不同，但也足以证明我国农村土地资产存量巨大。我国已经进入快速城市化阶段，1996年开始至今，城市化率年均增长1.44%左右，远高于世界平均水平，这意味着每年从农村转移的人口约1 000万人，2011年底，农村居民家庭人均承包耕地面积约2.3亩，即理论上每年最少可有2 300万亩耕地流转，10年流转量约2.3亿亩左右，与农业部统计的截至2012年12月底，全国土地流转面积约2.7亿亩基本吻合。以上仅仅是耕地流转，还未考虑农村居民家庭宅基地和农村集体建设用地的流转，也未考虑耕地转为非农用途后土地增值的收益，由此可见，农村土地资本化的潜力巨大，善加引导可较大幅度增加农村居民家庭的财产性收入。
从宏观层面分析，新古典经济增长模型强调资本积累的作用，人均产出是人均资本存量的函数，在中国人均资本存量仍然较低的情况下，增加资本存量是经济增长的重要动力。资本品包括建筑物（厂房、房屋）、设备（计算机、机床）和存货（成品和半成品）。土地、资本和劳动同为生产要素，生产要素之间既有相互依赖的关系，也有相互替代的关系。一方面，土地需求是一种引致需求，投资的增长需要土地；另一方面，当资本的边际成本较高时，可用边际成本相对较低的土地替代，因此，对资本品的大量投资需要更多的土地从农业部门流转到非农业部门，与投资结合形成资本积累，实现经济增长。“十一五”以来，全国每年建设用地需求在1 200万亩以上，每年土地利用计划下达的新增建设用地指标只有600万亩左右，缺口50%以上。土地资本化的本质是通过让渡土地使用权而获得收益，其核心是流转，通过流转使得土地资源合理配置，由此也带来了土地资本化的收益。
从微观层面分析，农村土地主要在农业部门内部流转，甚至只能在农村集体内部流转。2003年实施的《中华人民共和国农村土地承包法》早已规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。2008年中共十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》，提出加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。土地在农村内部流转，无论流转到其他农户还是农业经营企业，无论流转的方式是转包、出租还是股份制，其流转价格，即土地资本化的收益都不会太高，因为这样的流转获得的仅仅是农业生产规模效益提高后的有限增值。根据中国人民大学和美国农村发展研究所2008年组织的17省份农村土地调查结果，对土地转出来说，现金补偿的中位数为296元/亩/年，土地转入现金补偿的中位数为200元/亩/年，取二者的均值，仅为248元/亩/年（叶剑平、丰雷、蒋妍、罗伊·普罗斯特曼、朱可亮，2010）。
在现行土地制度框架下，农村土地只能在农业部门内部流转，获得的土地资本化收益也非常低。《土地管理法》一方面规定了农村土地（包括农村集体建设用地）归农村集体组织所有，另一方面又严格禁止农村集体建设用地出租和转让用于非农建设，农村集体建设用地流转用于非农建设只能通过征地的方式实现，而农民土地被征用后，只能获得农业用途的补偿，无法获得用地转变后级差地租增值的收益。此外，失去土地的农民也就没有了通过土地资本化获得持续稳定财产性收入的来源。但是，随着城市化和工业化的快速发展，农村集体建设用地的价值逐渐显化，隐形的集体建设用地市场普遍存在，各地既有国土资源部的试点，又有地方政府通过各种方式化解政策限制，集体建设用地与国有建设用地“同地、同价、同权”成为集体建设用地流转问题的核心。以广东省佛山市南海模式为例，以集体土地启动工业化，在保留农村集体对土地所有权的前提下，把土地出租给工业企业建厂生产，每年收取租金，将土地非农化的级差收益保留在了集体内部。在南海，集体将一块土地租给企业使用，一般年租金为6 000元，企业至少先交3～5年的租金，这样，集体和农民不仅可以一次性获得地租收益每亩1.8～3万元，而且由于土地的集体所有制性质未变，他们还可以不断分享土地的级差收益（蒋省三、刘守英，2003）。
一旦农民土地被征收，这实际上是一种土地资本化过程，即土地征收补偿是未来若干年土地收益的折现，与费雪意义上的土地资本化过程正好相反。土地征收过程中的主要矛盾集中在增值收益的分配，即便在《土地管理法》修订中删除了最高补偿总和不得超过被征地前三年平均年产值30倍的条款，但土地按原用途补偿的规定，就已经剥夺了农民分享土地用途变更后级差地租增值收益的权利。在这种情况下，一方面要建立相应的机制让农民可以分享土地增值收益，比如在经济发达地区或者城乡结合部征地时留地安置。有学者建议至少把被征土地的15%作为留用地，通过留用地的方式，把原有农村集体建设用地转化为国有建设用地，仍然归农村集体经济组织所有，则留用地仍然可作为农民的资产通过土地资本化获得稳定、持久的财产性收入（罗丹、严瑞珍、陈洁，2004）。另一方面，地方政府通过对征地和出让市场的双重垄断，获得高额的土地出让收入，应从中增加对“三农”的投入，让农民间接分享到土地增值收益，通过转移支付的方式增加农民收入。根据财政部对2009—2011年间全国土地出让收入管理和使用情况的统计，在土地出让收入支出中，“三农”支出的比例分别为31%、8.3%和8.7%，“三农”支出减少的原因主要是拆迁征地成本的增加。
三、突破农村土地资本化的制度性限制
农村土地资本化既是土地资源合理配置的过程，也是农民分享工业化和城市化增值收益的过程，在土地流转双方平等协商的基础上构建和谐共享的利益格局，既有助于土地资本化的顺利完成，也有助于社会的繁荣稳定。农村土地资本化的前提是对农民土地财产的保护和尊重，随着工业化和城市化的推进，农民土地特别是农村集体建设用地的价值逐渐增长和显化，根据德姆塞茨的理论，当一种公共资源的经济价值上升时，公众倾向于把这种资源的产权界定得更加清楚，目的是降低交易成本。因此，国家将在五年内完成农村土地承包经营权的确权工作，加快包括农村宅基地在内的农村集体建设用地所有权和建设用地使用权的确权登记工作，并在中共十八大报告中再次强调要依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。但是，仅有对农村土地产权的保护和尊重是远远不够的，在中国现有的政策框架下，对农村土地资本化的过程和方式还有很多制度性限制，扭曲了价格信号和利益格局，不利于土地资源的合理配置，阻碍了土地资本化释放更大的经济效益和社会效益。
（一）改革征地制度，让土地留在农民手中
现有征地制度曾经为中国工业化和城市化的发展提供了资本的积累，也提供了大量廉价的土地和劳动力，是中国经济保持高速增长的重要原因之一，在当时的社会经济环境下，征地制度是一种低成本、高效益的土地资源配置方式。随着社会经济的发展，对土地要素的需求越来越大，作为短期供给弹性很小的稀缺资源，土地价格必然上涨。人们对资产的权利不是永久不变的，它是人们自己直接努力加以保护、他人企图夺取和政府予以保护程度的函数。基于巴泽尔的产权经济学理论，在土地价格上涨后，作为土地的使用者和实际控制者，农民会更加珍惜自己的土地，在政府对农地保护不到位的情况下，利益相关各方的争夺会愈加激烈。因征地引发的群体性事件频发，影响了社会稳定，征地成本也大幅增长，根据财政部对2009—2011年间全国土地出让收入管理和使用情况的统计，土地出让收入支出中，“拆迁征地补偿成本”支出的比例分别为40.4%、62.1%和72.5%。
现有征地制度的核心是政府对土地用途改变和城乡土地流转的垄断，是政府对土地批租出让市场的垄断，在对土地供需的双重垄断下，地方政府摄取了土地增值收益中的绝大部分。这种征地制度，一方面扭曲了土地要素的价格信号，导致土地资源的错配；另一方面切断了农民通过土地分享工业化和城市化成果的途径，所以难以持续，改革征地制度既是农民的诉求，政府的保护，更是社会经济发展的规律。
改革征地制度的核心是打破政府对土地市场的垄断，让土地保留在农村集体内部，保留在农民手中，让农村集体建设用地与国有建设用地在市场上真正实现同地、同权和同价。首先，《土地管理法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿，但对于何谓公共利益没有做出明确规定，导致实际执行中征地范围过大。既然公共利益的判定存在一定难度，为了防止征地权的滥用，清晰划分征地范围就成为一种替代办法，可参考许多国家和地区普遍采用的列举法限定征地范围（汪晖、黄祖辉，2004）。其次，重新构建公平、公正、公开的土地增值收益分享格局。无论是否经过征地，无论土地所有权归政府还是归农民所有，土地用途改变或者城乡流转之后的增值收益，绝大部分属于土地的自然增值，应该归国家所有，在农村集体保留土地所有权的前提下，国家可通过征收土地增值税的方式获得土地增值收益的自然增值部分，这种方式的意义在于，土地仍然留在农村集体，因此农民可在未来的日子里持续获得土地的资本化收益。
（二）重新界定农地产权，建立细分市场
巴泽尔（1997）对产权的经济分析认为，由于信息成本，任何一项权利都不是完全界定了的，且产权的界定是一个演进的过程。随着相对价格的变化，资产的各种潜在有用性逐渐被发现和显化，在这些产权属性尚未被界定时，他们的价值被留在“公共领域”里，被技能各异的人争相摄取，最终达到博弈均衡的状态。
中国农村土地产权不完整饱受诟病，但产权的完整是相对而言的，土地产权是一种权利，包括所有权、使用权、抵押权、租赁权、继承权、地役权等，随着经济的发展和社会的进步，又有一些新的权利属性出现。在美国和英国等发达国家，并没有单一的土地市场，而是针对细分的土地产权在不同的市场上进行交易，包括永久业权（freehold）、分契业权（strata title）、分块业权（fractional title）、分时业权（timeshare）、租赁权（leasehold）以及其他与产权相关的权利，如配额权（quotas）、碳排放权（carbon rights）以及可转移的发展权（transferable development rights）等。
在对农地产权重新界定和细分的时候，中国最应该也最有条件建立和规范的是土地发展权市场。土地发展权是从土地所有权中分离出来的一种物权，是将土地从较低利用效益的用途或较低利用程度转向较高利用效益的用途或较高利用程度，针对中国农村土地而言，就是农村土地从农用转向非农用的过程。长久以来，中国农村土地转用被国家垄断，农村土地发展权被长期忽视，没有制度化的权利表达。在现实中，农民以各种方式自发进行土地使用权流转，并获取相应的收益，实际上是农民对集体土地发展权受到压抑而进行的抗争。地方政府在实践中的一些做法也蕴含着土地发展权的意味，比如城乡建设用地增减挂钩的办法以及重庆、成都“地票交易”制度均可以视为发展权转移的一种方式。明确设立土地发展权，并将土地发展权配置给农村集体土地所有者，建立土地发展权更高层级的跨区转移和交易市场，让农民可以通过让渡土地发展权换取资本化收益。
（三）明确允许农地抵押，激活土地资本
在农村土地资本化的进程中，为盘活农村土地资产，农村金融的配合至关重要。但在现实中，农民从银行等金融机构贷款的比例极低，根据中国人民大学和美国农村发展研究所2008年组织的17省份农村土地调查数据显示，从信用社或农业银行贷款的有12.9%，从其他银行贷款的有0.9%。农民土地资产无法抵押贷款，直接影响农民在农业经营上的长期投资，据调查，尽管农民进行土地投入的次数呈逐年增长趋势，但是仅有约1/4的农民在其土地上进行了中长期投资，而且农民土地投资的来源渠道单一，主要依靠自己的劳力或存款。显然，缺乏农地的抵押权是农民依靠信贷手段扩大投资，增加农业产出和农业经营性收入的主要障碍。
虽然我国《物权法》已经将土地承包经营权明确界定为“用益物权”，给农地抵押奠定了基础，但我国《担保法》中明确规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，因此限制了农村土地金融的发展。实际上，目前放开农地抵押的客观条件已经初步具备，第一，在农村土地承包经营权已延长到30年的基础上，中共十七届三中全会在《决定》中又进一步提出现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，全国约3/5的农户拿到了土地确权证书，五年内将完成农村土地承包经营权的确权工作；第二，农村土地流转市场已经初步形成，中共十七届三中全会在《决定》中完善了土地承包经营权流转市场的形成机制，规范的补偿交易的比例大大上升，农地的市场价格逐步显化；第三，农村土地抵押的地方实践已经开始出现，2010年《重庆市人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》明确提出以全面推进农村土地承包经营权、农村居民房屋和林权等产权抵押融资为核心创新农村金融制度，并且颁布了《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》，根据重庆市银监局提供的数据，截至2011年12月，重庆四家主要涉农银行的“三权”抵押贷款余额为57.07亿元（吴敏，2012）。