王欣
东莞市碧桂园房地产开发有限公司 523000
摘要：房地产企业涉及的资金流动量较大，只有最大程度实现低成本的生产运营，做好成本管理和控制工作，才能全面实现利润最大化的经营目标。本文主要围绕房地产如何进行成本控制这个主题进行阐述，分析实施成本控制工作中面临的主要问题，并相应地提出解决的有效办法，以巩固房地产企业在市场上有效的地位，并挖掘成本控制在房地产企业发挥的重大作用，为助推企业经济健康、稳步和高效发展。
关键词：房地产；企业；成本控制；问题；对策
随着我国经济改革的不断深入，城镇化进程的不断加快，房地产业得到非常迅速的发展，对房地产业提出更高的质量要求，以满足人们日益增长的精神文化需要。为了在激烈的房地产业市场中提高竞争实力，结合房地产目前发展的需要，制定科学合理的房地产成本管理体系，确保房地产成本得到有效控制。
1.房地产成本管理存在的突出问题
1.1拿地拓展阶段
房地产开发主要是从拿地开始，对于房地产项目开发建设具有重要的影响。房地产开发与土地有着直接的关系，因此土地成本的大小严重的影响着房地产企业经济效益以及后续项目的开展。成本管理参与到房地产企业拿地扩展过程中，是对房地产企业投资项目可行性的分析。成本管理能够对房地产开发前期进行成本调研，预测经济效益，并且制定可行性报告进行投资评审工作。为房地产企业开发提供数据参考。成本管理人员需要根据土地的实际情况，及时的对成本信息进行更新，做好测算工作。当前期成本调研不够充分的时候，对后续工作的开展将会产生重大的影响。土地成本调研工作更多的是参照原有资料进行的成本数据测算。不能够及时的发现土地成本内在信息，这样对于是否值得投资产生影响。
1.2对成本控制缺乏正确认识
企业是市场中主要的经济主体，利润最大化是其发展目标，随着房地产行业的逐渐发展，大部分的企业对成本控制缺乏正确认识，对各个项目阶段的存在成本控制的方面重视程度不够，认为成本控制只是简单对量的控制。大部分情况是在整个工程全部完工后才会进行大概总体的成本结算，比较重视最终的成本结算，对事前成本预测以及事中成本控制不够重视。将成本控制落实到具体的项目阶段全方位落实的现象很少。随着精细化管理模式在房地产企业的普遍应用，企业的成本管理应注重成本控制，并将其作为管理的主要内容之一。
1.3动态成本管理水平较差
为了进一步加强房地产成本管理控制需要及时有效的了解工程项目成本执行的情况，并且明确工程项目执行是否存在成本超支的情况。一旦发生成本超支并且导致风险的出现，应该及时的采取成本管理控制措施进行完善。但是房地产企业更多的将动态成本管理作为合同台账，这样就不能够反映问题发生的实质，对于变更的信息也不能够及时的得到回应。签订的工程项目建设也不能够按时完成。这种情况造成的房地产企业项目工程建设动态成本管理具有严重的滞后性特点。
2.房地产成本控制的影响因素
2.1投资决策阶段成本控制的影响因素
2.1.1项目所处位置的选择
开发项目所处位置的选择对开发项目的成本的影响非常大。首先，由于不同位置的土地成本、前期建设费用等方面存在差异所以地址的选择影响着开发项目的建设成本。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆其次，不同地址的建设条件、自然地理条件等也存在较大差异，这必然影响着项目工期，从而影响成本
2.1.2项目的建设规模
合理确定项目的建设规模对成本控制也有很大的影响，如果开发规模超过了市场需求，会导致产品的堆积或降价促销，经济效益较低；如果开发规模小于市场需求，则会使得资源得不到有效的配置从而造成单位生产成本较高，经济效益较低。所以必须以市场需求量为导向，通过对不同规模的项目进行成本分析，充分考虑来去顶确定项目规模。
2.2招投标阶段成本控制的影响因素
2.2.1房地产公司的内部因素
如果在工程招投标阶段过分看中价格因素，会造成了在评标过程评标就是评定价格的高低，这样就不是在评标而是在评价格，忽略了许多除了价格以外的因素，如建设工程质量、施工组织设计、合同管理的企业信誉、工期等诸多重要因素。
2.2.2投标人的影响
施工单位在投标文件中写明的项目部管理人员往往是虚设的，从投标文件来看，投标单位的项目管理人员的力量配备非常好，但在中标后多数管理人员又不能上岗，所以这样的结果往往造成项目在实施过程中管理混乱，不能达到投标投保文件中的建设要求.有的施工单位为了中标往往以招标文件中的评分方法为标准来确定工程的质量和工期，在实际实施中并没有切实可行的施工方案和施工组织设计，众所周知：没有结合现场来编制施工组织设计和施工方案，难以体现工程的特点，造成中标后与实际情况的严重脱节影响质量和工期。
3.完善房地产成本管理对策
3.1制定全面成本评估制度，强化调研工作的开展
成本调研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部门作为主导，设计、工程等部门人员共同参与对成本进行的研究。市场的变化发展是调研工作的重要影响因素，对于调研工作应该确认目标群体、产品等位等方面。针对市场经济效益以及技术指导等方面都要进行深入细致的调查，并且做好客观公正的评价。将收集到的信息进行汇总，并且由市场部门对产品进行定位处理，整合各部门之间的信息进行成本测算。这是房地产企业投资建设的重要参考依据。
3.2加强项目费用在中间阶段的成本控制
这主要指的是房产企业在展开正常的经营活动所产生的费用总和，虽说这个阶段的费用不会形成产品的直接价值，但是对维持企业经济的正常发展具有重要作用。这一阶段的成本控制不仅涉及管理费用成本控制，也涉及财务费用的成本控制，因此管理人员应将成本控制落实到具体的管理活动中，财务会计人员对材料的核算、利润核算和固定资产核算等工作，并编制开发经营费用的支出计划和开发成本计划并监督其执行情况，归集、分配生产经营费用，计算工程和开发产品成本，并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。
3.3设计阶段成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键环节，必须结合房地产的实际情况，做好设计阶段的投资控制。建设单位在委托设计单位时，采取对设计方案进行综合比较的方法，选择最优的设计方案，确保设计质量达到房地产建设的意图。在进行房地产项目设计时，设计单位应结合现代建筑的特点进行设计，创新设计理念，确保设计成果在技术上先进、安全可靠、经济合理，并确保技术水平与管理水平相适应。限额设计是工程设计中常见的一种设计方法，在限额设计时应遵循实事求是的原则，从而有利于实现对总投资额的控制。在设计过程中对于能定量设计的项目内容，必须通过计算进行确定，并确保设计方案与技术水平、管理水平相适应，实现绿色环保，经济适用，最大程度上降低成本，实现对房地产项目成本的高效管理。
3.4土地成本管理与控制
在项目开发前期，为了加强对土地成本管理，结合项目的特点，制定详细的调研工作计划，并对项目可行性做进一步的研究。房地产项目开发的最终目的就是实现利润最大化，在保证质量的前提下，确保降低成本，实现对成本的高效管理。因此，在立项时就应加强对房地产项目财务分析，为实现预期制定的收入、成本等打下坚实基础。在房地产开发前，必须对建筑产品的销售情况进行预测，并对价格的发展趋势做出评估，以判断建筑产品的销售前景，同时，对建筑产品方案进行不断优化，确定房地产的建设规模，争取更大的经济效益。在进行成本编制时，编制人员必须认真研究房地产项目的概况、特点，并在编制过程中根据工程实际情况进行适当的修正，确保房地产项目估算的实用性，减少或避免资金的浪费，实现对成本的高效利用。
3.5加强竣工阶段成本管理
竣工阶段是进行成本管理与控制的最后一个阶段，如不能有效管理将对工程成本造成一定的经济损失。建筑企业必须派专人进行竣工阶段的成本管理与控制工作，收集与竣工结算有关的资料，确保结算资料的完整性。同时，做好工程洽商的相关工作，并加强对材料价差及竣工掉价的审定工作。将竣工结算资料与招标文件进行对比，对于招标文件中已有的工程项目加强审核，禁止出现重复计算的现象，确保竣工阶段结算的严肃性，真实性。
结论
房地产想做到使用成本的最大效益，实现效益的最大化，提高房地产业建设的科学性、健康性，必须需要在每个环节上把关，加强每个环节的成本管理。这不仅有利于提高企业的盈利能力，同时有助于房地产市场的健康发展
参考文献
[1]李颍.住宅开发工程的成本控制研究[D].沈阳建筑大学，2011
[2]王亚娟.浅谈加强施工项目成本控制[J].山西建筑，2011
论文作者:王欣
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/18
标签：成本论文; 成本控制论文; 成本管理论文; 项目论文; 阶段论文; 房地产企业论文; 房地产论文; 《建筑学研究前沿》2018年第23期论文;