摘要：在党的十九大报告中，习近平总书记再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。在过去十多年中，房价快速上涨背后的主要推动因素是不断飙升的土地价格，本文主要主要通过对比重庆和深圳这两个地区，同为一线城市，但其房价却相差甚远。并研究其成因，探究平稳我国房地产市场的相关政策建议，保证房地产市场的长期稳定发展。
关键词：重庆；深圳；房地产市场；房价
一、我国目前的房地产市场
我国从1998年住房制度改革以来，房地产市场得到快速发展，房地产供求数量和关系变化巨大。然而，随着房地产市场的不断繁荣，也暴露出很多问题，最明显的是房价的大幅上涨。时至今日，已经形成体量巨大，结构复杂的房地产市场。尤其是从2008年到2018年，是中国楼市翻天覆地变化的10年，也是楼市高速发展的10年。
截止2018年5月1日，纵观我国部分主要城市的房价，排名前三位的仍然是北京、上海、深圳。这些地区的房价在近些年呈现持续上涨的态势，均价已经升到5万元每平方米左右，而且在房价排名前30的城市中，19个一线城市占了13个。但是在新一线城市中排名第三的城市——重庆，其房价却一只独秀，均价仅为7364 元每平方米，而其他大部分一线城市的房价均在10000元每平方米以上。
二、深圳市的“高增长”与“高房价”之状
深圳市，是我国的四大一线城市之一，是全国性的经济中心和国际化城市。也是中国改革开放以后的第一个经济特区，虽然只经历了短短的30年的发展，但却创造了举世瞩目的“深圳速度”，2018年4月26日，深圳排名在2018中国城市商业魅力榜一线城市排名第三。深圳这个城市，有着开放包容的环境，造就着一个又一个商业奇迹，也不断地被年轻人视为“梦想的天堂”，每年都会有数以万计的年轻人来到这座城市，期待着梦想的开花。但是随着经济的超越式发展，深圳的年轻人也面临着同北京上海等中心城市的压力，需要直面“不可承受的之痛”——高房价。而其房价之高，主要由于以下几个方面：
1. 开发商的市场操控。长期以来我国房产市场一直都是卖方市场, 深圳尤甚。同时, 对一个特定区域的房价而言, 开发商是完全的价格制定者, 而购房者则是完全的价格接受者。而且开发商之间可能会形成价格联盟或集体行动, 进而操纵市场价格。
2. 房产商“刚性利润线”。开发成本增加也是房价上涨的原因之一, 但这是正常的市场反映。成本增加首先反映在地价水平上, 住宅用地出让价屡创新高, 不仅加大开发成本, 还常成为相关片区市场房价走势的参照，地价飙升又直接导致房价飙升。
3.独特的人口结构。深圳不断发展，不但具有邻近港澳的优势区位,吸引着大量的年轻人来到这个城市，新移民人口高达 90%。深圳的这些客观优势也是支撑其房价居高不下的重要因素。特殊的人口结构，使得深圳适龄购房人群占比达到 50. 8%，这种特殊的人口结构决定了深圳住房需求不容小觑，而存量住房的供应又相对不足，造成房价的爆发。
三、重庆市的“高增长”与“低房价”之谜
重庆作为我国的四大直辖市之一，经济增速连续多年保持全国领先。随着我国经济增长逐渐步入降档降速、转型升级的“新常态”，全国经济增速开始放缓，但在大的宏观形势下，重庆经济放缓的节奏明显慢于国内其他地区，在过去的2017年全国经济增速排名第一。
虽然重庆近三年 GDP增速位列全国第一，但是和北上广等城市飙升的房价不同，重庆的房价一直保持在一个合理的区间，增速平稳而且也鲜有人去重庆炒房。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆究其原因，重庆房价低的原因主要是供给，而不是需求支撑，而且与其他一些一线城市房地产市场的大量的投机性需求不同，重庆住房市场的原动力为自住型需求。
1.良性循环的土地储备制度。早在2002 年，重庆市便建立起政府主导型的土地储备制度。将农村闲置的宅基地、废弃的乡镇企业用地和集体建设用地进行复垦，这样在确保耕地总量不减少的情况下可以持续增加建设用地规模，从而不断释放土地提供条件。重庆的土地供应制度为房价稳定贡献了重要力量。
2.政府宏观的住房供给调控。重庆市相关行政主管部门通过调整审批、建设进度，将房地产投资始终维持在固定资产投资的 25%左右，城市人均住房面积维持在 30 平方米左右，实行盯住“指标制”的住房供给调控，如果房地产市场这两项指标过高，行政主管部门的审批和建设进度均会有所放缓，实施分类调控。
3.多中心、分散化的“产城融合”城市发展模式。一是多中心、组团化的城市发展格局，在内部形成相对独立的新区或者城镇集群，相应建立公租房小区增加人流、加快发展。稳定居民的房价变动预期，平抑了主城区总体房价上涨幅度。二是“产城融合”的协调发展模式，可以不断分流都市核心区域住房需求。
四、“重庆模式”为我国房地产市场良性循环开辟新模式。
面对中国快速上涨的房价，值得我们深思的是这一现象背后的推动因素，除去开发商的利润，新建楼盘的价格成本主要来自建造成本与土地使用成本。对此，可以借鉴“重庆模式”，为我国房地产市场良性循环开辟新模式。
1.完善中国的房地产税收体系.改革住房保障制度。我国未来的政策调控，可以借鉴如美国、新加坡等住房市场的成熟经验，建立及完善中国的房地产税收体系，并开拓更多稳定收益型的房地产投融资渠道，如房地产投资信托基金、资产证券化等，来保证中国房地产市场的长期稳定发展。
2.政府法律、经济和行政三类手段来实现房地产市场平稳运行。法律手段主要在于规范和维护正常的市场秩序, 确保市场机制发挥作用。为此, 主要是依法严厉打击房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场秩序等行为。而政府的经济职能和行政职能往往与法律手段相互渗透、融合。
3.健全我国租赁市场发展.我国房地产市场化经历了整整 20 年的发展，由于城市化的快速发展与产业的积聚效应，我国房地产市场供给端“轻租重售”、需求端“轻租重购”的特征明显，住房租赁市场发展严重滞后。可以对城市人口规模的预测，定量提出一定期间全市租赁住房供应目标，将有能力充分满足新增住房需求。
4.控制被动性购房需求。城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求。控制城市房屋拆迁规模和速度，严格控制被动型住房需求过快增长，进一步整顿和规范房地产市场秩序。积极引导公众确立正确的购房观念，避免人们非理性、投资性、甚至是投机性购房助推房价的攀升。
结论：
由于中国房地产市场是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分,伴随中国城市化和现代化进程,房地产市场发展前景广阔,其潜在需求之大,在世界上是绝无仅有的,特别是住宅建设,已成为带动中国经济发展的新的增长点。因此,房地产市场的发展状况与国民经济的发展休戚相关,其良性健康发展对推动国民经济持续稳定发展具有重要意义。“重庆模式”对其他城市有着借鉴性意义。希望“重庆模式”能在结合当地实际情况后，运用到更多城市中，希望每一个努力奋斗的人都能拥有自己的住房。
参考文献
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[2]邓永恒.中国房地产市场风险:现状与未来[J].清华金融评论,2017(02):45-48.
[3]陈飞.深圳房价怎么了?[J].商业文化,2015(20):54-57.
论文作者:杜鹏霞
论文发表刊物:《信息技术时代》2018年7期
论文发表时间:2019/4/9
标签：房价论文; 房地产市场论文; 重庆论文; 深圳论文; 城市论文; 住房论文; 我国论文; 《信息技术时代》2018年7期论文;