浅谈住房反向抵押养老保险的风险
◎姜学军 宫思路
〔内容提要〕 住房反向抵押养老保险是政府鼓励的一种“以房养老”的商业养老保险业务，可以有效缓解老龄化不断加深背景下老有所养的问题。但由于不确定因素多，开展该业务的保险公司很少。本文站在保险公司的角度从抵押物、借款人和其他三个方面分析了开展住房反向抵押养老保险所面临的风险，并提出针对性的建议。
〔关键词〕 住房反向抵押 养老保险 风险
住房反向抵押养老保险是指老年人将拥有完全产权的房屋抵押给保险公司，自己继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件从保险公司领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权，处置所得优先用于偿还养老保险相关费用的一种“以房养老”业务。为鼓励保险公司开展该业务，2013年国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，2014年6月，《关于开展老年人住房反向抵押贷款养老保险试点的指导意见》正式发布，原保监会在北京、上海、广州、武汉四个城市开展了以两年为期的住房反向抵押养老保险试点工作。2018年8月，银保监会进一步将试点推广到全国。前期参与的保险公司有幸福人寿、合众人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿七家保险公司，但最终实质性开展起来的保险公司只有幸福人寿一家。让众多保险公司望而却步的主要原因之一就是住房反向抵押养老保险业务相对其他保险业务而言持续的时间长、风险因素也更多。
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一、保险公司开展住房反向抵押养老保险面临的风险
1.抵押物风险。这里的抵押物就是老年人抵押给保险公司的房产。一是房价波动风险。由于房屋评估具有复杂性和专业性，远期估值过高，保险公司将多付养老金；而依赖房产评估机构也有成本。另外，住房反向抵押养老保险通常是无追索权的，即保险公司对投保的老年人只能追索住房这部分抵押财产，对于其他财产和收入并无权利，贷款终止后，如房产出售的价格低于合计的保险金总额，保险公司要承担差额损失。二是支付风险。该风险与投保人所抵押的房屋面积大小及折旧有关，面积大、折旧少，房屋的价值就越高，保险公司需要定期支付给投保人的养老金就越多。由于保险公司不能吸收任何社会存款作为日常流动资金，持续不断地每月向投保的老年人支付固定的养老金，时间与老年人生命同长，这对保险公司的支付能力是一个考验。三是二手房委托代理风险。该风险是在老年人身故后保险公司处置房产过程中产生的，在老年人身故后保险公司不可能保留过多的房产，若自身处置房产成本高，而委托房产中介处置房产可能会出现委托代理风险。
2.借款人风险。一是长寿风险。是指当老年人的实际寿命超过预期时，老年人身故后处置房产的收入无法弥补保险公司对该老年人的养老金支出。二是信用风险。是指在保险公司通过体检等方式对老年人的寿命进行估计时，老年人故意隐瞒自己的身体状况，导致保险公司无法进行准确判断，使老年人预测的寿命低于实际情况，从而增加保险公司养老金的定期支付额。三是道德风险。是指老年人投保后，由于产权已转移至保险公司，便不再对房产进行必要的维护，从而导致房屋价值降低的风险。老年人会将居住期间能够获取的效益和付出的成本进行对比，当效益高于成本时老年人对房屋的保养一般会高于保险公司的期望；反之，当收益低于成本时老年人可能会觉得自己吃亏、不划算，因此道德风险出现的机会就会变大，老年人可能会失去对房屋进行必要的维护的动力。当然，也存在即便老年人想要维护房产，但由于身体情况不允许或资金不足等原因而无法实现的情况。
3.其他风险。一是利率风险。即市场利率发生变化导致保险公司资产与负债随之发生变动的风险。通常住房反向抵押养老保险的利率是固定的，这是保险公司预测的远期利率，存在人为因素，而市场利率是变化的，资产和负债对利率的敏感程度不同，可能会造成保险公司的损失。老年人抵押的房产属于保险公司的资产，因周转需要借入资金来支出养老金是保险公司的负债，当利率上升时保险公司借入资金的成本随之提高。另外，住房反向抵押养老保险的投保人有退保权利，如果市场利率下降，房价上升，投保人很可能会选择退保，一旦房屋被赎回，保险公司将面临以低利率再投资的风险。二是政策风险。主要体现在法律政策和国家政策支持力度方面。由于住房反向抵押贷款项目属于该领域的创新项目，目前在法律政策方面仍存在一些不完善的地方，国家政策对住房反向抵押贷款业务也有影响，如对投保人定期收到的养老金征收个人所得税，则可能会削弱老年人参与住房反向抵押养老保险的积极性。三是操作风险。主要体现在目前该项目的相关业务流程上，没有与之配套的、较为完备的制度和手段，国家也还未构建好相应的资信档案数据。
二、关于住房反向抵押养老保险业务产生风险的应对措施
综上述及，建立在我国现行土地用途管制法律制度基础上的土地用途管制权乃是针对农用地转为建设用地进行严格限制而设置的一项法定权力，其本质是对农用地之开发权的限制或剥夺。围绕农用地开发权展开法律制度上的构造，并将其确定为我国土地用途管制制度改革的核心和方向，乃是一条较为明智的选择。对于农村集体建设用地和城镇建设用地的用途管制分别是由乡(镇)土地利用总体规划、土地利用年度计划和城镇控制性详细规划予以调整和规制，而无需对我国现行土地用途管制权基本内涵进行扩张性解释来替代前述制度的管制功能。
2.采取区域差异化政策。一线和二线城市由于教育、医疗、就业等各方面存在一定的优势，因此人口流入的速度快，房屋价格高，而且这些城市的人观念较新，在一定程度上更容易接受以房养老这种养老方式。而三四线城市的人更倾向于把房产留给子女，而且房价不稳定，较难接受以房养老的的方式。因此，建议保险公司在推广住房反向抵押养老保险时，应多关注一线和二线城市，等制度完善、案例数据更加丰富时再向三四线城市推广。
1.合理评估房价。我国房地产市场近十年一直处于高速增长的状态，但受到政策、经济等各方面因素影响，准确预测未来房地产市场走势有一定的难度。如果房产估值过高，会损害保险公司的利益，如果评估过低，老年人权衡后又会因为不合算而放弃参与，导致有行无市。作为保险公司要遵循会计核算中的谨慎性原则，尽量多预测可能的损失和费用，适当降低房价上行波动的预期（或增加下行波动的预期）。另外，可每五年重新进行一次房产价值评估，调整保险金额。
3.引入房地产保值机构。房屋的价值评估是以房养老业务的核心，它贯穿整个住房反向抵押养老保险业务的始终。在业务开展期间，房价会受到政治因素、经济因素、行政因素以及自然因素等多方面的影响而发生变动。引入第三方房价保值机构后，保险公司可以与其达成相应的期权协议，当房产出售时实际价格高于协定价格，期权作废，反之生效。为应对房价的波动，还可以通过制定合理贷款比例以及掌握合适的房产出售时机，防止期限错配，应尽量将养老金及本息累计额控制在房价销售额度之内。
4.加强业务合作。一是与房地产机构合作。如上所述，委托房产中介处置房产可能存在委托代理风险，因此建议拟开办此类业务的保险公司与房地产机构建立长期合作机制。在房产价值评估和处置房产方面，房地产机构技术性和专业性较强，可以尽量避免二手房委托代理风险。二是与银行等金融机构合作。保险、银行和证券是金融业的三个核心领域。当前，我国金融机构以分业经营为主，即金融机构在三大主要领域分开运营，核心业务不互相交叉，机构相互独立，因此保险公司只能经营保险业务，保费是保险公司唯一的资金来源。但是，住房反向抵押养老保险业务需要大量且长期的养老金支付，仅依赖于保险公司很难保证项目的顺利运行。因此，为了有效管理支付风险，可以适当引入流动资金充足的银行。
（1）对日常交易日志和历史积累异常交易日志进行预处理，从格式不一的原始数据中提取出能表示每一步交易的关键值，形成交易序列数据；
5.完善道德风险控制。在合同中增加约束道德风险的条款，如当发现被保险人没有对房屋进行维修，则再扣除5%～10%的比例用于房屋维修，或者在发放养老金之前扣除维修费用，建立维修基金，该维修基金由保险公司管理，并定期对房屋进行维修维护。
注：本文系辽宁教育厅项目《商业银行开展住房反向抵押贷款方案设计》（项目编号：LN2016JD005）
（作者单位：东北财经大学金融学院）
责任编辑：梁 欣
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