“正税、明租、清费”对房地产结构的辨证影响，本文主要内容关键词为：结构论文,房地产论文,明租论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国房地产市场的结构情况
（一）隐藏在房地产如此高速增长现象背后的是我国房地产市场局部供给过剩和短缺并存的严重结构性失衡：
一方面，面向中低收入阶层的中低档普通商品房供给不足，从现在至2020年每年有1500万人从农村移居城市，加剧房地产供求矛盾。而在中低收入阶层的住房供给上，1998年到2003年全国经济适用房建设虽已累计完成投资7500亿元，经济适用房建设占新增住宅总量的41％，但供不应求的矛盾仍然存在。
另一方面，高档商品房、商业用房供大于求，一些地方高档、大户型住房以及高档写字楼、商业性用房积压严重。出现了中低收入家庭购房困难，而高档商品房销售困难的“两难”境地。房地产结构性过热不仅拉动房价持续上涨，还抑制真正需要改善住房条件的中低收入家庭的消费需求，并使银行贷款过多地集中到房地产业及其相关行业，积累着潜在的金融风险，不利于房地产市场乃至国民经济的健康发展。
（二）自2004年以来，房地产供给方面的各项数据显示，房产的投资、施工、竣工面积等增幅同比连续回落，而商品房住宅价格则达到1996年以来的最高增幅。据国家统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，2004年2季度，全国房屋销售价格比2003年同期上涨10.4％，比1季度上涨2.3％。2004年1至7月商品住宅投资4111亿元，同比增长28.1％，低于办公楼投资同比31.5％，商业营业用房投资同比有35.6％的增幅；同期，全国经济适用房完成投资292亿元，下降0.5％，为近年来首次出现负增长；经济适用房占全部新增住房的比重为4.8％，比2003年同期下降1.4个百分点。以北京为例，每平方米7000元以上的房产已经出现了供大于求的现象，而80平方米左右的小户型少之又少。中低价位住宅缺位，已经成为房地产市场供应不均衡的一个突出表现。
据有关人员近期对天津、北京、福建等省市的调查，发现在推进经济适用房建设过程中，甚至出现了“三化”倾向，即经济适用房建设“别墅化”，买者“富人化”，监督管理“失控化”。因此，这种房地产的结构性问题已然非常严重。这有可能影响现在的宏观调控政策的进一步落实，甚至影响到经济增长。
当前我国房地产税制中存在的问题
（一）我国房地产税（不动产税）比重低，仅占全部财政收入的2.36％，占地方财政收入的比重也仅为8.12％。而在西方发达的市场经济国家，房地产税或财产税是税收重点，占基层政府财政收入的比重可达71％。同时，房地产税费并存，税收调节经济的杠杆作用弱化。1994年税制改革后，我国房地产税收几乎涉及到现行税制的所有税种，各地政府针对房地产企业的各种收费项目更是名目繁多。收费过多会使房地产企业将这部分成本加到房价中，由购房者承担，扭曲了真实的价格信号，不利于良好房地产市场的有效运营。同时，收费过多也会减少国家正常税收收入，对中央政府宏观调控能力也有很大负面影响。
（二）我国房地产税收制度中部分税种税基交叉，存在重复征税，加重了房地产业纳税人的税收负担。现行税制对房屋租金收入既征收营业税，又征收房产税，还要缴纳个人所得税或企业所得税；对房地产转让既要按转让的纯收入征收个人所得税或企业所得税，又要按转让房地产取得的土地增值率依规定税率征收土地增值税，由此可见税基的交叉与重复，这样不仅提升了纳税人的税收负担，也不符合税收的公平、效率原则。
（三）我国房地产税制设计不合理，在房地产的流通环节里，税种多、税负重，而在房地产的保有环节课税少，且税基固定，忽略了房地产这种特殊商品的增值特性。这种税制设计给房地产的正常流通带来了极大的阻碍，严重影响了房地产的正常交易，不利于有效调整房地产市场上的房产结构，也不利于地方政府建立稳定税源。
税收政策改革对房地产结构的辨证影响
2005年3月4日，国务院发展研究中心、财政部、国家税务总局、国土资源部等部门，就《中国房地产税收政策研究》报告进行研讨，会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向。正税，即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税。明租，即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。清费则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。因此，当前着重分析物业税的开征对房地产结构的影响尤为必要。
物业税也称不动产税，征税对象是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而且应缴纳的税款会随不动产市场价值的改变而改变的一种税种。总体上，通过开征物业税可使闲置或半闲置房产持有的机会成本增加，从而活跃房地产交易二级市场，达到有效配置资源的目的。与此同时，中低收入家庭购置房产成为可能，有助于缩小贫富差距，税源的稳定还能增加政府转移支付能力，避免两极分化扩大，进一步促进社会公平。
（一）对房地产企业而言，进入门槛将大大降低，行业竞争将更加激烈。开征物业税后，土地出让金不再是一次性缴纳，而主要转给业主逐年缴纳。缴纳方式的改变对于钟情房地产巨额利润的其他企业来说，为获取开发土地而需要预先支付的成本大大降低，由于这些年房地产业所显示的巨大利润空间和行业进入壁垒的大大降低，必然会使更多的资本进入。征收物业税后，资金实力雄厚与否将不再是房地产企业竞争的重点，对于部分中小房地产开发企业来说，资金短缺的窘境也有望解决：即便没有充裕的现金，也有获得土地的机会。房地产供给也会有一定幅度增加，理论上可以使居高不下的房价有降价空间，一定程度上缓解房地产结构矛盾。
但是，实际中房价下调的空间到底能有多大仍是未知，未必能像理论所计算的那样大幅下调。因为，房地产开发成本的下降并不直接意味着购房者总体购房成本下降，即开发商在开发成本上的经济利益，不一定会在商品房总价上优惠给购房者。毕竟房地产价格的最终决定因素还是供需关系，从目前情况来看，由于购房者普遍存在房价持续上涨的心理预期，导致购房需求仍然十分旺盛，房地产企业让利空间不会太大。
（二）对购房者而言，有利于中低收入的家庭解决住房问题，增加房地产市场的中低档普通住房的需求。在批租制下获得土地时，必须一次性缴纳土地出让金，房地产价格中包含了土地的全部费用，因此房产售价也会相对较高。而开征物业税之后的房产出让价格中，只包含土地部分年限的费用，价格相对较低。随着房地产业的税收征收环节后移，可以令现在的房价大幅下降，使得消费者置业的门槛进一步降低，从而刺激房地产消费，使消费者具有相对更强的购买力。
但物业税的开征可能导致房屋使用成本的增加，理论上购房者在购买新房这一环节上可以降低一定的购房成本，在享受准入门槛降低的同时也提高了养房的门槛，买房后要负担之后若干年持续不断缴纳的房产税。按国际惯例，这个税额是动态的、不固定的，不同时期税赋负担不同，对购房者产生一定的心理压力。同时，究竟需要何种住房、究竟要承担多大的还款压力也最终反映到购房者对房产档次的选择上来，最终影响到整个房地产市场的供应格局。
（三）对房地产的投机者而言，在目前不规范的市场环境中，这种投机从两个方面导致了房地产结构性矛盾。一方面是在房地产开发环节，土地最终被开发商拿到往往是几经周折，土地价格被人为放大，最终转移到初始房价、转移到购房者身上。开征物业税后能使土地的保有成本大大提高，原来只需要缴纳土地使用费，现在不仅要缴纳土地使用费，还要逐年缴纳数额不定的物业税。如此一来，土地的囤积成本必然大幅上升，有助于抑制这种行为。另一方面是在房产销售环节，房地产结构不合理，中低价位房产少的一部分原因就是，相当数量的房产不是由有购房需求的购房者购得，而是由一些投机个人或机构买走，这样房价又遭人为抬升。形成了数量少→需求大→价位高→负担重→购买力小→数量少的恶性循环。这掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，引发市场大起大落。开征物业税后，使土地取得成本接近于零，土地囤积也就失去意义。并且初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。
但反过来也可能更加刺激房地产炒家的投机动机。由于按年征收物业税，会降低开发商的准入门槛，如土地出让金也成为物业税的一部分后，房地产商较现在而言几乎没有什么成本了，在购房者购房动机的推动下，市场对土地的需求、对房产的需求会有很大幅度增加，如果不对房地产发展方向加以引导，供需矛盾就会进一步激化。
宏观调控中，财政政策进行的是总量调节，而税收则是财政政策的有效工具，涉及到整个经济健康运行的总过程。当政府对房地产的税制予以调整时，对市场上的房地产企业和购房者都不能简单判断。通过使边际生产者和消费者（即从交易中所获得利益不多，再下降一点点就退出市场的生产者和消费者）陆续退出市场，收缩房地产的市场规模，使市场供给方和需求方所能在市场中获得的利益也开始不断下降。虽然在短期内会减少政府部门的收入，但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，或因交易税费过高而难以再转让、出售的房产得到转让、出售等，就可以缓解我国目前房地产结构矛盾问题。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的拉动效应为2倍。也就是说当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，最终使房地产结构趋于合理、税基扩大、经济协调发展，整个社会呈现出良性的增长循环。