摘要：建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，也是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度一个重要指标。本文主要针对规划管理执行的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）和国土房管局执行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000)两者进行比较分析，提出解决差异的建议。
关键词：建筑工程；建筑面积；计算规则；比较分析；
一、建筑工程建筑面积计算规则比较的意义
1、有利于推动规划与国土两部门面积计算标准的统一
建筑工程建筑面积计算规则比较是通过梳理当前规划与国土两部门现行所有涉及面积计算的国家规范、地方标准、内部管理文件，找出其中的共同点和不同点，对不同点进行分析，提出建议，为下一步实现规划许可与房产测量标准的无缝对接提供技术支撑。
2、有利于进一步提升行政管理水平
在重庆，规划局与国土房屋局是两个独立的政府部门，规划局负责建设项目的规划许可，国土房屋局负责土地出让及产权登记，两部门各司其责，互不交叉。由于两部门管理的双轨制导致当规划许可面积与房产测绘面积不一致时，建设单位往往需要分别到两个部门反复沟通，造成建设单位人力、时间、财务等成本的增加。若能在本次研究成果的基础上形成一部适用于重庆规划与国土两部门，包含建筑面积、容积率、产权登记等各项内容的地方标准，对于提高审批效率，节约建设单位的成本，减少社会矛盾都有着非常积极的作用。
3、有利于进一步提高行政审批效率
若能在建筑工程建筑面积计算规则比较研究成果的基础上形成统一的标准，那么规划竣工核实与房产测绘两个阶段的工作则具备了合二为一的可能。甚至建设项目在竣工核实时同步完成房产面积测量。既减少了审批环节，节约了相应的行政成本，又为建设单位节约了时间、财务成本，一举多得。
二、建筑工程建筑面积计算规则相关条文对照研究
1、单层建筑物的建筑面积计算
《建筑工程建筑面积计算规范》规定单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者计算全面积，高度不足2.2m者计算1/2面积。利用坡屋顶内空间净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m～2.1m的部位应计算1／2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积。
《房产测量规范》规定：单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。并未明确利用坡屋顶内空间时建筑面积的计算方法，
另外，值得注意的是，计算规范比测量规范更加突出了高度在建筑面积计算中的控制作用，还有很多部位的建筑面积均是依据其净高分3类进行计算，如多层建筑坡屋顶内、场馆看台下等。
2、多层建筑物的建筑面积计算
《建筑工程建筑面积计算规范》规定：多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面计算，二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1／2面积。
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《房产测量规范》规定：多层建筑物建筑面积按各层建筑面积之和计算，其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。
由比较可见，(计算规范)将多层建筑物按其层高。以2.2m为界分两类进行计算，而测量规则并没有突出层高高度在计算建筑面积中的作用。
3、立体书库和立体仓库与立体车库的计算
《建筑工程建筑面积计算规范》规定：立体书库、立体车库、立体仓库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算分面积；层高不足2.2m者应计算1／2面积。
《房产测量规范》规定：书库、立体仓库设有结构层的，按结构层计算建筑面积；没有结构层的，按承重书架层或货架层计算建筑面积。
由比较可见：立体书库、立体仓库、立体车库无结构层的计算建筑面积，计算规范与测量规范存在很大差别，一个是按一层计算，一个是按承重书架层或货架层计算。
4、阳台的计算
《建筑工程建筑面积计算规范》规定：建筑物的阳台(不论封闭与否)均应按其水平投影面积的1／2计算。
《房产测量规范》规定：封闭阳台按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
显而易见，计算规范的此条规定解决了阳台建筑面积在以往房屋买卖中出现的很多争议。
三、建筑工程建筑面积计算规则比较分析
近年来，部分建设单位在不同的场合反映，对于同一个建设项目，规划许可的面积与房产测量的面积总是存在一定的差距，为建设单位带来了很多困扰。建设单位反映的规划许可的面积与房产测量的面积总是存在差距的问题确实存在。造成面积差异的最主要因素是规划与国土房管两部门间的面积计算标准不统一。
1、建议形成统一的建筑面积计算标准
建筑面积计算标准不统一是面积产生差异最主要的因素。长期以来，建设单位一直都在反映规划局与国土房屋局两个政府部门间关于建筑面积计算执行的标准不一致的问题，由于没引起足够的重视，一直没有解决。要消除两者的差异，最根本的办法是规划和房产部门形成统一的面积计算规则。由于涉及房屋权属认定的客观需要，以及开发商、房地产管理和登记机构的实际需求，房产测绘的面积必须精确到各分户室，为了保证所有住户的合法权益、做到真正的公平、公正、公开，以及机构的专业性上， 房产测绘在分摊的合理性、面积测算的精度上都要略胜一筹，建议以《房产测量规范》为基础，结合《建筑工程建筑面积计算规范》中以及规划管理中对于容积率控制的相关条文，制定适合各地的地方标准。从前期的规划审批到最后的产权办理都执行这一地方标准，则可以解决面积计算标准不统一的问题。
2、建议规划与国土房屋产权办理部门加强沟通
在工程竣工后，规划管理部门会依建设单位申请按照建设工程规划许可证及其附图进行竣工核实；产权部门的预售房屋面积测算也同样是依据规划行政管理部门批准的建筑工程施工许可证所核准的施工附图并结合实地测算得出，也就是说，两部门开展面积测算的基础资料是一致的。即使两部门间暂时无法形成统一的面积计算标准，有了沟通渠道，当再出现规划许可与产权登记面积不同的问题时，可由产权测绘部门与规划竣工核实部门直接进行对接，查找原因，无需建设单位在两部门间多次反复沟通，浪费投入大量的时间、人力、物力成本，造成社会资源的无谓浪费。
结束语
建筑面积的计算不仅为编制概预算、拨款、与贷款提供指标，同时，对建筑面积的合理利用，合理进行平面布局，充分利用建筑空间，不断促进设计部门、施工企业及建设单位加强科学管理，降低工程造价，提高投资经济效果等都具有很重要的意义。
参考文献
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论文作者:肖艾华
论文发表刊物:《防护工程》2017年第33期
论文发表时间:2018/3/23
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